界面新闻记者 | 杨冰柯

杭州今年的每次土拍，一些地方性小民营房企参拍积极性都很高。虽然楼市也在整体回落，但在杭州，这类小房企仍然有冒头的机会。

在5月杭州楼市的房企销售排行榜中，名不见经传的本地房企建杭置业进入了排行榜前三，引发市场关注。

据克而瑞统计显示，今年前5月的杭州市场，在流量榜单和全口径销售榜单中，建杭置业销售额为124.1亿和218.95亿，均排名第三位，仅次于滨江、绿城，这两家杭州本地投不进房企的流量销售额分别为400.21亿、255.39亿。

即便在代表房企真实销售额的权益榜单中，建杭置业今年前5月的销售额也有73.18亿元，排名第五，位居滨江、绿城、华润和万科之后。

天眼查app显示，浙江建杭置业成立于2019年8月，至今还不到4年时间，法定代表和执行董事为潘洪祥，监事为骆江川。这家公司的背后股东只有两位自然人，其中大股东赵杭萍持股58%，另一位股东潘洪祥持股42%。

值得注意的是，建杭置业负债日常经营的董事长赵建，在公司股权关系中并没有直接体现。

提到建杭置业的起家，赵建曾在接受媒体采访时表示，他和公司股东以前是做实业，也做金融和贸易，他们造过高速公路、打过隧道，浙江境内的杭甬、金丽温、杭千等高速工程都有参与。“当时账上有比较充裕的资金，但那时候贸易环境不太好，机缘巧合就转向了房地产行业。”

建杭置业官微显示，公司总部位于杭州钱江新城，主营房地产开发。

另据建杭置业母公司浙江建杭控股集团官微介绍，该公司从事股权投资、资产投资多年，积累了一定的资金实力和丰富的行业资源。

从2019年成立之初，建杭置业便以“立足浙江，辐射长三角，走向全国”为主要发展战略。

界面新闻记者通过公司官微统计，截止今年3月底，其总计开发项目已有29个，总体量超550万平方米。

凭借背后老板的资金筹措能力，以及最近三年来地产行业的调整周期，建杭置业抓住了杭州市场相对稳定的机遇，实现了从无到有的突破。

中指研究院数据显示，建杭置业2022年全口径销售额达321.3亿元，成立第4年便首次进入300亿阵营，销售额同比增长52%。

2022年是建杭置业成立至今发展较快的一年。董事长赵建称，他们在杭州的项目基本都踩对了方向，各个项目也都比较顺。

另据克而瑞统计显示，在2022年的杭州市场，建杭置业就以74.29亿元的权益销售额登上榜单第12名；以193.68亿元上榜全口径销售榜单第8名。今年显然在杭州市场的排名又进了一步。

这家”黑马“房企不到4年间，就从0做到了321.3亿，建杭置业的几何级增长靠的是什么？

据界面新闻了解，与杭州其他本地小房企如坤和、中天美好类似，建杭这几年走的也是“榜大腿”的小股合作路线，更多在项目开发中充当财务投资人的角色，很少有独立操盘的项目。

根据建杭官微显示，这家公司在地产行业的合作对象有滨江、坤和、华润置地、绿城、龙湖、中骏和德信。截至目前，建杭以合作和独立操盘模式完成了浙江省内杭州、宁波、温州、金华、衢州和丽水等区域的布局，还在省外布局了郑州市场。

建杭置业这两年也经常出现在杭州土拍市场，在靠“玄学”拿地的杭州，他们也有一些斩获。

去年11月杭州第四批集中供地中，建杭置业就以27.49亿总价、44834元/平米楼面价斩获四堡七堡单元地块。今年2月，余杭良渚新城玉鸟路北地块拍卖，滨江和建杭联合体以底价16.11亿斩获。

从建杭置业旗下子公司的股权关系看，总共不过两三个100%股权的项目，具体为杭州江与河、衢州国风澜园和绍兴丁斗弄，其他大部分项目股权都在50%以下、甚至30%以下。

杭州本地房企滨江、坤和是建杭置业最多的合作对象，截止去年底，建杭置业的28个楼盘中，其中有18个是与“杭州一哥”滨江合作的。

以杭州5月单盘成交额第一的滨江坤和建杭潮映华岸府项目为例，5月单盘成交额达28.78亿元，项目开发公司为杭州江湾盛和置业有限公司，股东就是滨江、坤和和建杭，虽然各股东具体持股比例没有公开，即便三家公司持股比例相当，建杭总持股比例也不会超过30%。

另外，以建杭置业在杭州操盘的第一个住宅项目江晖府为例，开发公司杭州滨建的股东为杭州滨淳、滨江以及温州远山，杭州滨淳的股东为温州远山和滨江，温州远山的股东为浙江卓瑞，浙江卓瑞的股东又为两个自然人股东。这也意味着，该项目的股权关系几乎没体现建杭置业，反而是滨江多一些。

随着建杭置业项目的逐渐增多，他们也开始不满足于财务投资人的角色，有意参与操盘项目。

比如2022年，位于杭州滨江区的江晖府，这是建杭置业在杭州操盘的首个住宅项目。建杭还独立操盘了杭州大平层项目江与河，完全由建杭置业设计开发。

四年间规模大踏步增长，除了合作开发外，建杭置业的资金来源主要有以下几个方面。

界面新闻观察到，主要来源之一是股权出质，根据天眼查app，2022年，建杭置业多次出质股权给滨江、坤和以及越秀、平安银行等。第二，由主要合作方滨江提供融资担保，在建杭置业与滨江合作项目中，滨江会为其提供融资担保。比如揽奥望座项目，滨江为项目公司提供了12亿的贷款担保。

在银行贷款方面，2022年建杭置业先后与萧山农商银行、宁波银行、上海浦东发展银行签署银企战略合作协议，新增银行授信额度超280亿元。

建杭置业董事长赵建曾对外表示，公司基本不怎么用杠杆。2019年，刚刚进入房地产行业的时候，他们股东就商量好尽量不贷款，尽量用自有资金。现在基于项目指标考量也贷款，但会尽量少贷一点。

对于接下来的发展区域，赵建认为，2023年有机会还是要走出去，当然也得看机会，不会刻意说非要去哪里。像上海、南京、合肥这种大的城市，有机会还是要去。

但截止目前，建杭置业走出去的步伐仍然缓慢。同时在杭州，虽然每次土拍都很积极参与，但拿地难度系数越来越高的当下，今年再没有收获。

基于杭州的土地供应变少以及拿地难度增加，建杭置业未来增长潜力的会有限。如果仅依靠合作，如何打造出自己的品牌度和操盘能力，也是背后股东们要面对的难题。