抱滨江大腿,靠质押、担保融资,成立仅4年的建杭置业挤进杭州前三

建杭置业已有的28个楼盘中,就有18个是与“杭州一哥”滨江合作。

 |  杨冰柯
左四为董事长赵建 来源:建杭官微

左四为董事长赵建 来源:建杭官微

界面新闻记者 | 杨冰柯

杭州今年的每次土拍,一些地方性小民营房企参拍积极性都很高。虽然楼市也在整体回落,但在杭州,这类小房企仍然有冒头的机会。

在5月杭州楼市的房企销售排行榜中,名不见经传的本地房企建杭置业进入了排行榜前三,引发市场关注。

据克而瑞统计显示,今年前5月的杭州市场,在流量榜单和全口径销售榜单中,建杭置业销售额为124.1亿和218.95亿,均排名第三位,仅次于滨江、绿城,这两家杭州本地投不进房企的流量销售额分别为400.21亿、255.39亿。

即便在代表房企真实销售额的权益榜单中,建杭置业今年前5月的销售额也有73.18亿元,排名第五,位居滨江、绿城、华润和万科之后。

天眼查app显示,浙江建杭置业成立于2019年8月,至今还不到4年时间,法定代表和执行董事为潘洪祥,监事为骆江川。这家公司的背后股东只有两位自然人,其中大股东赵杭萍持股58%,另一位股东潘洪祥持股42%。

值得注意的是,建杭置业负债日常经营的董事长赵建,在公司股权关系中并没有直接体现。

提到建杭置业的起家,赵建曾在接受媒体采访时表示,他和公司股东以前是做实业,也做金融和贸易,他们造过高速公路、打过隧道,浙江境内的杭甬、金丽温、杭千等高速工程都有参与。“当时账上有比较充裕的资金,但那时候贸易环境不太好,机缘巧合就转向了房地产行业。”

建杭置业官微显示,公司总部位于杭州钱江新城,主营房地产开发。

另据建杭置业母公司浙江建杭控股集团官微介绍,该公司从事股权投资、资产投资多年,积累了一定的资金实力和丰富的行业资源。

从2019年成立之初,建杭置业便以“立足浙江,辐射长三角,走向全国”为主要发展战略。

界面新闻记者通过公司官微统计,截止今年3月底,其总计开发项目已有29个,总体量超550万平方米。

凭借背后老板的资金筹措能力,以及最近三年来地产行业的调整周期,建杭置业抓住了杭州市场相对稳定的机遇,实现了从无到有的突破。

中指研究院数据显示,建杭置业2022年全口径销售额达321.3亿元,成立第4年便首次进入300亿阵营,销售额同比增长52%。

2022年是建杭置业成立至今发展较快的一年。董事长赵建称,他们在杭州的项目基本都踩对了方向,各个项目也都比较顺。

另据克而瑞统计显示,在2022年的杭州市场,建杭置业就以74.29亿元的权益销售额登上榜单第12名;以193.68亿元上榜全口径销售榜单第8名。今年显然在杭州市场的排名又进了一步。

这家”黑马“房企不到4年间,就从0做到了321.3亿,建杭置业的几何级增长靠的是什么?

据界面新闻了解,与杭州其他本地小房企如坤和、中天美好类似,建杭这几年走的也是“榜大腿”的小股合作路线,更多在项目开发中充当财务投资人的角色,很少有独立操盘的项目。

根据建杭官微显示,这家公司在地产行业的合作对象有滨江、坤和、华润置地、绿城、龙湖、中骏和德信。截至目前,建杭以合作和独立操盘模式完成了浙江省内杭州、宁波、温州、金华、衢州和丽水等区域的布局,还在省外布局了郑州市场。

建杭置业这两年也经常出现在杭州土拍市场,在靠“玄学”拿地的杭州,他们也有一些斩获。

去年11月杭州第四批集中供地中,建杭置业就以27.49亿总价、44834元/平米楼面价斩获四堡七堡单元地块。今年2月,余杭良渚新城玉鸟路北地块拍卖,滨江和建杭联合体以底价16.11亿斩获。

从建杭置业旗下子公司的股权关系看,总共不过两三个100%股权的项目,具体为杭州江与河、衢州国风澜园和绍兴丁斗弄,其他大部分项目股权都在50%以下、甚至30%以下。

杭州本地房企滨江、坤和是建杭置业最多的合作对象,截止去年底,建杭置业的28个楼盘中,其中有18个是与“杭州一哥”滨江合作的。

以杭州5月单盘成交额第一的滨江坤和建杭潮映华岸府项目为例,5月单盘成交额达28.78亿元,项目开发公司为杭州江湾盛和置业有限公司,股东就是滨江、坤和和建杭,虽然各股东具体持股比例没有公开,即便三家公司持股比例相当,建杭总持股比例也不会超过30%。

另外,以建杭置业在杭州操盘的第一个住宅项目江晖府为例,开发公司杭州滨建的股东为杭州滨淳、滨江以及温州远山,杭州滨淳的股东为温州远山和滨江,温州远山的股东为浙江卓瑞,浙江卓瑞的股东又为两个自然人股东。这也意味着,该项目的股权关系几乎没体现建杭置业,反而是滨江多一些。

随着建杭置业项目的逐渐增多,他们也开始不满足于财务投资人的角色,有意参与操盘项目。

比如2022年,位于杭州滨江区的江晖府,这是建杭置业在杭州操盘的首个住宅项目。建杭还独立操盘了杭州大平层项目江与河,完全由建杭置业设计开发。

四年间规模大踏步增长,除了合作开发外,建杭置业的资金来源主要有以下几个方面。

界面新闻观察到,主要来源之一是股权出质,根据天眼查app,2022年,建杭置业多次出质股权给滨江、坤和以及越秀、平安银行等。第二,由主要合作方滨江提供融资担保,在建杭置业与滨江合作项目中,滨江会为其提供融资担保。比如揽奥望座项目,滨江为项目公司提供了12亿的贷款担保。

在银行贷款方面,2022年建杭置业先后与萧山农商银行、宁波银行、上海浦东发展银行签署银企战略合作协议,新增银行授信额度超280亿元。

建杭置业董事长赵建曾对外表示,公司基本不怎么用杠杆。2019年,刚刚进入房地产行业的时候,他们股东就商量好尽量不贷款,尽量用自有资金。现在基于项目指标考量也贷款,但会尽量少贷一点。

对于接下来的发展区域,赵建认为,2023年有机会还是要走出去,当然也得看机会,不会刻意说非要去哪里。像上海、南京、合肥这种大的城市,有机会还是要去。

但截止目前,建杭置业走出去的步伐仍然缓慢。同时在杭州,虽然每次土拍都很积极参与,但拿地难度系数越来越高的当下,今年再没有收获。

基于杭州的土地供应变少以及拿地难度增加,建杭置业未来增长潜力的会有限。如果仅依靠合作,如何打造出自己的品牌度和操盘能力,也是背后股东们要面对的难题。