新加坡房价首次登顶亚太地区,但住房自有率最高

这个城邦国家的住房自有率达到89.3%。大部分新加坡人住的是政府组屋。

 |  刘子象
2022年12月5日,香港一家房地产中介公司出售住宅物业的清单。图源:视觉中国

2022年12月5日,香港一家房地产中介公司出售住宅物业的清单。图源:视觉中国

界面新闻记者 | 刘子象

一份最新报告显示,新加坡的私人住宅目前已超过中国香港,登上亚太地区最昂贵住宅榜首。

在5月29日-6月1日的一场会议上,美国非盈利研究组织“城市土地学会”(ULI)发布了《2023年亚太住房可获得性指数》报告(2023 Asia Pacific Home Attainability Index)。根据报告,2022年新加坡私人住宅的中位数上涨了8%以上,至120万美元,首次超越香港(116万美元)。

除了房价,新加坡的私人租赁房屋月租金也是地区最高,在2022年上涨了近30%,达到2600美元,“远远超过”悉尼、墨尔本和香港等其他城市。

原因是多方面的。如外国移民人数的增加,建筑完工速度放缓,以及年轻专业人士搬出多代同堂的住宅,寻求更大的空间和自由等。

近两年来新加坡房地产市场过热引发政府担心该国政府已经出台了几轮降温措施4月底由于担心飙升的房价与经济基本面脱节,新加坡提高了购房税。购买住宅物业的本地和外国买家将支付更高的印花税。

与此同时香港房价在2022年大幅下跌,房价中位数下降了8.7%至116万美元左右不过香港的私人住宅每平方米的价格仍是最贵的,售价为19768美元,是新加坡、深圳和北京中位数的两倍多。

主要原因在于,香港一直锚定美元,跟随美联储加息步伐,导致这个亚洲金融中心抵押贷款利率大幅上升。去年10月,由于利率上升推高了借贷成本,香港房价跌至五年低点。本月早些时候,在美联储加息后香港金管局将基准利率上调至5.5%。另外人口净流出和对本地房地产市场不太乐观的看法也带来负面效果

在亚太其他大城市方面,报告说,随着越来越多的人搬回地方城市,以及过去一年前所未有的央行加息潮,悉尼和墨尔本的私人住宅价格出现了下跌。但悉尼、墨尔本和布里斯班的租金中位数有所上升。悉尼的房屋月租金平均为1958美元,公寓月租金为1732美元。

ULI亚太区总裁大卫·福克纳表示,自去年新冠疫情大流行状态结束以来,人口重新向首都和大城市流动,这可能是澳大利亚城市租金中位数上涨的原因之一。

而在印度,孟买的房价中位数最高,为每平方米3383美元,首都新德里远远落后,为1358美元。与其他发展中国家相比,印度的房价与家庭收入中位数相比相对便宜。

不过尽管新加坡的私人住宅是亚太地区最贵的,私人住宅仅占新加坡住房存量的20%左右与此同时这个城国家的住房自有率最高,达到89.3%。大部分新加坡人住的是政府组屋。

从这个意义上来说新加坡人的住房是最容易获得的政府建造的组屋的负担压力最小2022其售价中位数为家庭收入中位数的4.7。对于新加坡的私人住宅,这一数字跃升至13.7倍。组屋是由新加坡建屋发展局承担建造的公共房屋,大部分新加坡人的住所。

一般来说,当房价中位数与家庭年收入中位数之比超过5时,就被认为负担不起住房按照这个标准在此次调查的亚太地区45个城市中只有新加坡的组屋墨尔本和布里斯班的公寓是“负担得起的”。香港的这一数值为26.5,比上一年(30.5)大幅下降。

亚太地区最买不起房的前五大城市。

越南胡志明市的房屋负担能力倒数第二,是家庭月收入中位数的32.5倍。在该国许多购房者是拥有多套房屋的投机投资者,进一步推高了房价。与去年的指数类似,中国大陆城市在住房可获得性方面排名最低。报告指出,中国的住房拥有率在过去10年里大幅下降

城市的住房可获得性与相对于人口增长的新住房供应量直接相关。报告以深圳举例称从2010年-2022年的12年间,深圳的人口增加了700多万,但其新增住房存量仅增加了3100万平方米,是同期中国城市中增幅最小的。

ULI亚太区总裁福克纳说,这份报告探讨了住房需求和区域竞争力变化的影响,同时考虑了影响住房可获得性的因素。报告主要作者Kenneth Rhee则指出亚太地区的住房存量和住房可获得性差异很大。影响住房可获得性的关键因包括人口趋势与土地使用和密度相关的政府政策重建或重建衰退城市地区的能力购房融资的可用性,政府对房屋供应的参与,以及新冠疫情对新房供应的影响

这份报告涵盖澳大利亚、中国、印度、印度尼西亚、日本、菲律宾、新加坡、韩国、越南等9个国家的45个城市,总人口达35亿,约占世界总人口的45%。