界面新闻记者 | 牛钰

在今年一季度楼市复苏之下，头部房产中介公司贝壳（NYSE:BEKE；HKEX:2423）的业绩表现也随之大幅回升，交易额、营收等多项数据同比上涨。

5月18日，贝壳发布的2023年第一季度财务业绩显示，第一季度总交易额（GTV）为9715亿元，同比增长65.8%，其中，新房业务和二手房业务的交易额分别为2779亿元和6643亿元，分别同比增长44.2%和77.6%。

今年一季度，贝壳的家装家居业务的交易额也达到27亿元，较2022年同期的2亿元有较大幅度增长，新兴业务的交易额为267亿元，同比上涨40.6%。

新兴业务包含租房业务在内，收入增长主要由于规模的迅速扩张，截止一季度末，贝壳租房在管房源量突破16万套，其中分散式租赁住房管理服务“省心租”在管房源规模突破9万套。

得益于“一体两翼”业务线多点开花，贝壳今年一季度净收入为203亿元，同比增长61.6%，毛利率为31.3%，净利润27.5亿元，同比实现扭亏为盈。

“过去的三个季度分别代表了三种市场情况，2022年第三季度市场处于复苏通道中，第四季度是异常艰难的市场，而今年第一个季度又是一个购房集中释放的市场。” 贝壳管理层在业绩交流会上表示，在市场回弹之时，贝壳在积极抢收中实现了交易规模大幅超越市场的表现。

根据贝壳研究院数据，第一季度全国二手房交易额同比增长51.2%，而贝壳一季度实现二手房交易额同比增长77.6%，市场渗透环比提升了6.61%。

在新房方面，国家统计局数据显示，一季度新房销售面积同比增长1.4%，6个季度以来首次同比转正，全国新房销售额同比增长7.1%。同期贝壳的新房业务交易额同比增长44.2%，市场渗透环比提升了1%。

据贝壳管理层介绍，这种超于市场的表现是经营策略日渐精细化、经纪人能力在低迷市场中有所提升以及在复苏中及时的扩张。

数据显示，今年第一季度，在行业诸多服务商选择退出缩减布局时，贝壳的门店和经纪人数分别告别连续五六个季度的下降，活跃门店数环比增加6%至超过3.96万家，活跃经济人数环比增加高达18%，重回41万人大关。

贝壳高层在电话会上表示，在精细化管理方面，2022年之前，贝壳更关注新增门店和经纪人数量，今年以来对于新增门店和经纪人设有限额，并分析不同商圈，仅允许非饱和区域新增。

而新房业务的增长也有二手市场的助力，据贝壳管理层介绍，其新房渠道市场的客户超过50%来自二手，在存量业务表现优秀的城市中，新房业务的市场渗透提升更加的明显。比如一季度在武汉等城市新房渗透均环比提升超过了5%。

在新房业务方面，贝壳从2021年下半年起就逐渐加强与国有开发商的合作，积极促进销售转化。一季度，贝壳持续提升对信用优质房地产企业的服务能力，来自国资房企的收入占比提升至46%。

超过5000个新房合作楼盘在贝壳实现了“隐号报备”，开发商阳光承诺已覆盖超4000个楼盘。新房回款连续7个季度超过新房收入，一季度应收账款周转天数缩短至仅59天，环比缩短5天。

贝壳管理层指出，今年房地产市场温和复苏，呈现出改善性需求为主力，二手房市场带头复苏，二线城市表现强劲等特点。

第一季度贝壳在二线城市的二手房GTV同比提升120%，远高于一线和三线城市的40%和105%的增幅，2022年同期较低的基数、二线城市当地更好的产业结构、基础设施对人口的吸引力和更宽松的限贷限购政策，都支持了二线城市更大幅度的反弹。

尽管交出了一份漂亮的一季度报告，但贝壳今日在美股和港股的股价表现都不尽如人意。截止5月19日收盘，贝壳在港股报38.95港元/股，跌幅为6.17%。

资本市场的担忧主要来自于楼市的回弱表现，自3月下旬以来，一系列前端指标似乎说明楼市出现了调整。

贝壳管理层对此解释称，市场确实出现了一定程度的调整，一方面是积压需求释放后的常态回归，另一方面也反映出业主和买方的博弈强化，交易节奏慢了下来。

但调整幅度在历史上正常季节性调整的范围之内，交易水平仍处于相对高位。贝壳4月的二手、新房认购数据情况仍有同比40%以上的增幅，同时5月以来市场走势已逐步企稳。

“只要关于政策、价格预期、收入预期、新房保交付等变量持续改善，今年市场温和复苏的态势就不会变，后续二手市场可以持续跑赢新房，一线和强二线城市表现更好。”贝壳管理层表示。