【深度】优化2万人,漫漫4千亿偿债路,融创离完全上岸还有多远?

融创再也回不到过去的高光时刻了。

 |  牛钰
融创董事会主席孙宏斌

融创董事会主席孙宏斌

界面新闻记者 | 牛钰

界面新闻编辑 | 彭飞

“就两个要求,一个是快,这是我们恢复正常经营的基础。另一个是必须系统的、周全的能支持公司真正恢复过来。”

对于境外债重组,融创董事会主席孙宏斌寄予厚望如他所愿,在“喊话”20天后,重组基本完成。

融创近日宣布,其本金总额为90.48亿美元的境外债务重组方案,已获得超75%的现有重组债务持有人支持。

“得到75%以上的支持,意味着本次重组基本能完成了。”一位市场人士表示,融创的债权人结构复杂,基数大,分布在香港、新加坡、欧美以及内地等多地,投票也各自需要一定的内部程序。

考虑到部分债权人需要更多时间来完成加入重组支持协议,融创已将同意费截止日期延长至5月4日。

算上1月初获通过的160亿元境内债展期方案4月初复牌,融创“恢复正常经营的基础”已实现。

为了走出自成立以来面对的前所未有的困境,在对内挥刀、对外求援、接的债务展期谈判、以及铺天盖地的声讨中,融创走过了极为艰难的一年。

如今离孙宏斌“年中恢复正常经营”的节点越来越近,披露年报、复牌、债务重组三座大山已然翻越,外界依然好奇,融创离正常经营这个目标还有多远,以后会是一家怎样的地产公司?

上岸了吗

对于房企来说恢复正常经营的核心是销售回正重启拿地与获得公开市场融资

目前的融创显然还不具备这些条件截至2022年末,融创的有息负债总额约为2984亿元,公司连同其合营及联营公司的有息负债更是高达4043亿元。

总额数百亿元的境内外公开债重组成功只是争得喘息时间未来9年内,融创将始终走在化解债务包袱的路上远没到能轻装上阵的阶段

在公司接下来的经营思路中恢复拿地还没提上议程最近土地市场的热度与我们无关一位融创人士告诉界面新闻作为曾经土地市场上的大户再不会有那样的高调时刻了

另有知情人士称,在融创一系列“回归正常经营”的阶段性目标中,拿地并不在其中做好现有项目的去化,让它们盘活成为内生的动力才是重中之重。

公开市场融资层面融创短期内也不必抱有期望境外重新发新债不仅是融创绝大部分民营房企都断了这个念想境内其他公开融资也不会有好转

有房企人士对界面新闻表示,虽然去年底有“三支箭”、银行授信等政策出台,但陷入现金流紧张的房企很难真正享受到政策红利,多数民营企业在融资方面还很困难,进一步导致了债务、经营层面的困难。

“是可以准备境内外发债计划,但很难发出来,就算发行了也不会有人买。”

好在保交付层面融创还能获得一定资金支持

融创CEO汪孟德3月的投资者说明会上提到公司一直在积极申请保交楼专项借款配套融资,确保项目的建设与交付。目前第一批的保交楼资金约110亿已经落地,第二批申请也取得了重大进展。

但保交楼的资金是需要偿还的

汇生国际资本总裁黄立冲告诉界面新闻,对于房企而言,各地政府提供的纾困资金也是一笔笔新增债务。 而且当前AMC输血房企是两种方式,除了乘机低价入股优质项目,等资产变现实现退出,另一种是配合政府“保交楼”政策,资金封闭管理,只用于盘活项目,不会对项目的母公司有资金上帮助

“融创在国内的优质资产会在化债中逐步被消耗,同时一些公司被起诉和冻结资产项目可以继续开发,但产权恐怕动不了,在这些资产逐步开发完后它的总资产规模会越来越小。”黄立冲认为。

此前靠举债大规模拿地循环开发像滚雪球一样让资产越做越大的方式再不会出现了今后就是规模愈来愈小销售也会继续收缩

以前的销售增速有多猛现在的跌幅就有多大。今年一季度,融创的销售金额约292.7亿元一年前的同期是723.6亿元而未出险前的2021年一季度则是1162.8亿元在往后的规模和行业地位上融创也再难回头部地位

这是债务违约后带来的负面连锁反应去年开始,随着融创公开债务违约,导致口碑影响销售端,项目去化也更加艰难。

一位融创内部人士告诉界面新闻区域也明白公司现状,主要想法就是各个项目自己几个月,等待政策扶持,让项目继续动工,才能取得销售业绩。”

内部降本增效的大目标下,融创区域收缩调整将是常态,如果市场复苏比较快的情况下,可能还会恢复招人去支撑项目运作,那将也是“回归良性”的一个小标志。

从多家房企从危机中复苏后的表现来看,诸如早年间万达以及后来的华夏幸福,在业务模式上会偏重于“轻资产转型”,这对当下的融创来说不是考虑的范畴。

“融创的业务模式短期内不会有非常大的转变,因为住宅市场还是可以,它的文旅资产也还有一定机会,能够带来持续现金流。只不过在城市能级、融资上会更谨慎,这两年的危机教训深刻,经营策略会发生变化。”易居研究院研究总监严跃进对界面新闻表示。

如果化债顺利以后融创的趋向可能就是一家小而美的区域地产公司规模在几百亿左右在熟悉且有一定口碑沉淀的核心城市继续经营不可能再有扩张机会了

“还完债还需要好几年这期间投资停滞销售持续下滑只会与行业竞争对手差距越来越大届时能稳定的运营下去就是不错结局一位融创内部人士感叹

反思修正

要重新上路除了缓解债务负担也要清楚危机爆发的问题到底在哪?

经过内部多次的反思会之后,孙宏斌公开坦,虽有外界环境因素,但“更重要的、更本质的还是我们自己的问题造成的”。

比如在2021按照“三道红线”要求降杠杆时,并不够坚决,追求规模的惯性让融创在投资上始终过于激进,管理上也存在着权力过于下放的问题。

危机浮现之前的两年,最激进的当属华北和西南区域,虽然成为了融创内部数一数二的销售贡献区,但也最大的症结所在地。

据融创内部人士透露,在野蛮生长期,融创偏向于强区域管控模式,区域之间从人事到资金都相对独立,区域当家老大的行事作风,会直接影响整个区域的风格。

比如迟迅掌管融创华北区域时,整个风格崇尚高目标、充满激情,宣扬狼性文化,深夜加班开会是常态。

回头来看,融创在华北区域的业绩迅速增长,与这种强压的工作氛围不无关系。2019年巅峰期,华北区域的销售破千亿,当年融创总体销售额为5562亿元。

“目前看来,大迟在20-21年间的方向把控上还是出了问题,导致整个区域资金困难,经营出现问题,不过这是后话了,身处当时变动中的大迟,可能以为市场很快就能好起来。”接近华北区域人士告诉界面新闻,2020年市场开始整体转冷时,融创在东北、天津、河南等地遭遇的困境就很明显了。

据其透露,为了年终业绩漂亮,这期间区域去化差的项目会采用虚假销售的方式,普通项目采用降价手段,加大全民营销力度,有些城市公司甚至强制高级别员工买房冲抵个人业绩。

原来的西南区域也同样在2020年前后十分冒进,先后收购了环球、彰泰等资产,沉淀了大量的文旅项目及持有资产,面临很大的资金压力。

在系列反思之下,西南和华北的组织架构及负责人最先出现变动,先后在去年及今年春节后,两位原区首被撸回集团总部。

在融创今年4月复牌的当日,传言称原西南区首商羽失联,对此融创并未有回应。"从去年开始,商羽已经不负责地产业务了,所以集团内部少有听说他的消息。"知情人士对界面新闻表示。

随后,融创宣布迟迅与商羽已辞任公司执行董事公司官网高级管理层之列也没有二位的踪迹,对高管团队向来稳定的融创来说实属稀奇,大有“挥泪斩马稷”之意。

这两位跟着孙宏斌从顺驰时代一起打拼的“老伙计”,在融创高速扩张时期的任务已经完成,接下来重任将要留给擅长解决问题的人。

如今融创华北区域由易绪兵接管,被拆分成川渝、云贵以及环融平台的西南区域,分别由张强、时宇以及郑甫负责,他们都曾在融创的重要发展阶段做出过一定成绩。

除了区域层面的调整,融创去年底对集团总部职能也进行了精简,新负责人的业务管理范围更加下沉,能对此前“权力过于下放”的问题起到管控作用。

融创CEO汪孟德指出,正在缩小管理半径,比如将之前的7个区域拆分整合成10个区域,并且在财务融资、现金流管控,资产处置和投资决策方面,集团总部进一步加强管控。

如同很多陷入流动性危机的房企一样,人员优化也是融创采取的方式之一。

截至2022年末,融创共有约4.5万雇员,较2021年底减少2万多人。

“家底”是恢复的支撑

融创能恢复正常经营的底气在于,仍保留了部分核心资产

出险前融创为保住公开市场信用通过出售贝壳股份、配股融资、孙宏斌自掏腰包等方式筹集资金在债务危机浮出水面后,资产处置回血的速度反而变慢

在融创看来保护资产价值与基本运营、保交付都是工作重心。“核心资产要都卖了,也就没有与债权人谈判的筹码,恢复更无从谈起。”

汪孟德曾表示,在极端特殊的市场情况下,低价变卖核心资产,将严重影响长期的交付和债务清偿,核心资产得到保护能留下很好的恢复基础。

汪孟德所说的核心资产即年报中提到的“高质量土储”。截至去年末,融创总土地储备面积约为2.18亿平方米,权益土地储备约1.30亿平方米,权益土地储备货值预计约为1.41万亿元。

按区域划分,约50%的权益土地储备位于长三角、环渤海和华南。

粗略计算,融创前期积累下的过万亿货值,已经比诸多已发布年报的头部房企高出不少,足够其安排后续经营。

融创内部人士对界面新闻透露,融创在北京有个几百亿级别的“大盘”,已经蓄客排卡一年多了,而且听说是“排的差不多”,预期开盘就能获得销售业绩,上海这种重点城市也有类似的“大盘”项目。

“依靠存量项目,在化解债务压力的情况下,引入新的资源来盘活存量资产,还是有机会恢复经营的。” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜对界面新闻表示。

AMC机构入场,对融创盘活资产来说也很重要继去年上海董家渡项目成功引入AMC提供融资支持后,这种纾困模式开始在融创多地的项目复制落地。

模式的核心即在于保留融创操盘开发,所注入资金将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设,让项目得以盘活运转,之后再由融创偿还融资、回购股份。

融创也一直强调“并不是卖资产”。

“AMC方面一直在谈,估计每个月都能有合作落地的新消息。”接近融创人士告诉界面新闻。

汪孟德透露,融创与AMC的这种合作模式,整体规模超过了200亿,现在还有很多项目正在对接、持续推进和落地过程中。

在行业不断恢复的环境里,我们有信心,也有决心让公司逐步恢复正常。在3月底那场投资人会上,孙宏斌与汪孟德均强调了这种“信心”。

这家曾经跟老扳一样风格豪迈的房企,未来几年都将在漫漫偿债路上“苦战”。