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自如再传上市,“最大二房东”的故事能让资本买单吗?

看起来这是一门赚钱的生意,实际上却没有那么性感。

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图片来源:自如官网

图片来源:自如官网

文|燃次元 谢中秀

编辑丨饶霞飞

自如再一次传出上市消息。

3月初,有消息表示,据知情人士透露,中国租房平台自如考虑在香港首次公开募股(IPO),最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书,并最快在今年上市。

关于上市消息,自如方面向燃次元表示,不予置评。

这并非自如首次传出上市消息,早在2019年底,就有消息表示自如或于2020年赴美上市。但当时自如联合创始人、董事长兼CEO熊林公开表示,“暂不急于启动IPO。”

如今自如上市消息再传,虽然自如“不予置评”,但也惹人猜想。

只是前有蛋壳公寓暴雷、青客公寓破产清算,魔方公寓2022年9月启动IPO却至今无好消息传来,同为长租公寓的自如欲上市前景如何,并不明朗。

从业务的角度来看,自如业务仍以长租公寓为主。根据自如官网,目前自如的业务包括租房(分散式长租公寓、集中式长租公寓),还有酒店(自如驿)、家庭服务(保洁、搬家、家修)和生活服务(电商)等。

2018年,熊林在接受虎嗅采访时曾表示,“我们是一家提供居住产品和生活服务的科技公司。”

熊林当时提到。未来,长租公寓仍占(自如)40%的重要体量;剩下的60%当中,有30%依然属于待继续开发的居住产品,包括涉及旅游市场的民宿、青旅,以及独栋公寓的社区化、社群化运营等;最后30%则来自衍生服务,包括保洁、维修、搬家,甚至家居用品电商平台等。

如今来看,自如正朝着熊林的规划和设想前进,但在租房之外,自如其他业务成色如何,是否能撑得起自如的60%,还得打个问号。

以生活服务(电商)为例,3月17日,燃次元打开自如-生活版块,其页面展示的5个商品,无一可购买,其中3个商品显示“商品下架”,2个商品显示“访问的页面不存在”。

而关于家庭服务(保洁、搬家、家修),自如披露了战绩,自如官网显示,自如服务(包括保洁、搬家、家修)使用用户500万+、累计订单3000万+,但并未透露这些服务来自外部、非自如向租客提供服务的订单量为多少。

图/自如网站上的电商商品 来源/燃次元截图

整体来看,自如的业务仍以租房为主,即使家庭服务(保洁、搬家、家修)也以租房为依托。

但租房服务经过疫情的冲击,难言乐观。比如《财经》“自如”,“穿越周期”报道就提及熊林的描述,“那年(2020年),自如有60%的武汉客户过年后没能回到武汉,这意味着有60%的房子是空置状态。自如要为这些客户寄送行李回家乡,帮他们免掉部分房租、服务费。”

贝壳研究院2020年3月发布的租赁数据也显示,自如管理的100万间房源,受疫情影响平均多空置15天。

截至2020年9月,自如入住率才接近90%,直到2021年7月底,自如才发布好消息——分散式房源主要城市入住率均超95%,集中式租赁产品自如寓和自如里9成项目呈满租状态。

对于长租公寓来说,持有就是成本,空置可以致命。熊林在2018年回应自如“囤房推价”时就表示,“机构化经营模式的核心是不要空置,个人持有房产的成本其实不高,而机构有房子在手里的时候成本极高。”

另有多篇报道提及,长租公寓只有入住率达到90%、95%,才能实现稳定的现金流。

经历2020-2022年三年的冲击,自如手里持有的物业情况或并不乐观。虽然多位租房人表示,目前似乎租房市场已经回暖,回到了“卖房市场”,“价格涨了很多,之前看6000元租金的二居大把,但现在几乎都要7000多元/月。”近期正在租房的沫沫表示。

房源也开始紧张,“有些刚发布2-3天的房源,我去问,就说已经定出去了。”沫沫说道。

但一切还为时尚早,自如此时早早传出上市消息,如为确实,惹人猜想其是否有融资需求。只是即使上市,资本市场是否买账,又是另外的问题。

“两头吃”的生意

自如官网数据显示,截至目前,自如布局10座城市,服务近50万业主、500万自如客、管理房源超100万间。

100万间的管理量,自如几乎算得上是“中国最大二房东”。

而自如的主要业务,长租公寓看起来商业模式十分简单,无非是赚取租客和房东之间的租金差。

“两头吃嘛。”自如业主艾可对燃次元直言,“租客租金高,但房东到手可没那么多。”

在租房业务的收入侧,自如的收入主要来源于租客支付的租金。“贵”是租客对自如的普遍现象,“差不多位置的房源,自如能比其他的贵几百元。”

燃次元也看到,以上海市闵行区莘庄地区为例,选择“水清一村”两居整租,其中自如有两套59平米房源,价格分别为5790元/月(季付价)、5190元/月(季付价),而贝壳找房展示的、与自如房源面积接近的两套57平米两居,价格分别为4800元/月、5100元/月。

除租金之外,自如还将从租客手头收取10%的服务费,算下来约1.2个月房租。以此计算,一年下来,自如从租客手里收取的实为13.2个月的房租。

图/上海闵行莘庄地区“水清一村”整租二居价格对比(左为自如,右为贝壳)

来源/燃次元截图

在支出侧,艾可告诉燃次元,“我是2018年把房子委托给自如的,当时还是‘省心租’的模式,就是自如负责装修,房东每年让不到一个月的房租给自如,大概下来,每年能收到11个月的房租。”

左手收租,右手付租,一来一去,自如便赚了2.2个月房租。

而自如赚的还不只这些,艾可介绍,“房东每年还要交几百元的维修基金,之前是300元,最近涨到了800元。”

更大的盈利空间在于差值部分。“租客租自如的房源,普遍要比周边价格高几百元。但在房东这头,收入比市场价低。”艾可表示,“按照跟自如签约的4600元/月租金为例,房东实际只收到11个月房租,均摊下来一个月大概是4200元/左右。但我记得,当时周边市场价是4500元/月左右。”

租金涨幅的差异更大。据多位自如租客反映,每年续约时,自如都会提出10%左右的租金涨幅,比如有租客表示,“我去年租的价格是2999元/月,今年续约就变成了3290元/月。”

但在房东侧,这个涨幅却并不如此。“我之前跟自如签的是五年合约,其中前三年租金不变,后面两年会每年上涨5%。”艾可介绍。也有房东表示,“跟自如约定的是租金每年涨幅3%。”

涨与不涨,涨10%与5%或3%之间,也造就了自如的盈利空间。

以艾可的房源为例,若艾可以4600元/月与自如签约,每年让1个月房租,实收11个月房租,前三年价格不变,后两年每年上涨5%,五年下来,艾可可收到约25.6万元租金。但自如若以5000元/月的价格租出去,并保持每年10%涨幅,五年下来实际收到约36.6万元。不计服务费、维修基金等收入,差值为10万元。

看起来这是一门赚钱的生意,实际上却没有那么性感。

仅计算从租客端收取的租金,以及业主端付出的租金,这之间的“租金差”,简化了诸多成本。首先,自如也有空置期,多份数据显示,自如房源平均出租周期为15天,也就是说自如每年也有15天的空置期,空置便是成本。

其次,空置期之外,装修也在吃掉自如的盈利空间。在以往,自如为招揽业主,多选择自如承担装修及租房工作,业主让利一个月左右房租的“省心租”模式,在此模式下,装修费用就成了自如的前期重投入,需要靠后期的租金偿还。

在此基础下,自如的租房业务必须是一个“滚雪球”的长期生意,做得越久,就越赚钱。但疫情、长租公寓暴雷、各类酒店式公寓雨后春笋般涌向,似乎打乱了自如的节奏。

同在《财经》报道中,也有提及“直到2019年底,熊林还是想通过自如出钱收房改造,赚租金差+空置期的传统长租公寓模式布局行业。但是,疫情改变了这家公司的发展轨迹”。

并且“疫情带来的不确定性,让自如在行业洗牌时积累的资金和管理优势不再明显。此时,熊林和团队迅速决定放弃规模增长,做好存量运营,保住现金流。”上述报道表示。

危机开始显现。

“增益租”是自如的解药吗?

作为与大众的居住生活密切相关的租房平台,自如消极消息不断。

在“黑猫投诉”上,搜索“自如”,有超过11000条结果,其中提及“自如合租遇变态男往女生鞋子里撒尿,要求免费换租,却沟通不畅”“退租多收房费”“申请租房发票业务没有回应”等等。

自如租客和业主也纷纷向燃次元表示,和自如打交道,最好祈祷别出问题,因为出问题了,承担后果的只有租客和业主。

“2018年我在自如租房的时候,看房时跟管家反复确认,小区外的快速路会不会吵,当时管家拍着胸脯跟我说不会。但住进去之后,噪音仿佛身处工地现场。找管家,管家也扯皮半天。到最后,我只能搭进去半个月房租和一个月押金,亏了4000多元才逃离。”曾经的自如租客小陆说道。

在业主端,也是一样,“一旦和他们签了协议,(毁约的话)基本上要赔三个月以上的违约金。”艾可表示。燃次元也看到,有业主分享,“自如合同里有一条,不管什么违约情况,只要违约了,业主要赔自如的装修费。”

但没有十全十美的生意,争议总是伴随着企业,而资本市场关注的核心,是企业的赚钱能力。

在长租公寓蓬勃发展的2015年-2019年,长租公寓也曾被看好。但经历行业暴雷,以及疫情三年,长租公寓的处境已不可同日而语。

有消息显示,自2020年11月开始,自如就在要求房东降租。此后,降租、退房的消息时有传来——2022年8月,就有不少业主表示,“疫情期间强压房东降房租。”也有业主在2022年10月表示,“今年电话通知我们要解约。”

近期,有业主表示,续约价格被压降了1/5。

自如当下的处境似乎不算乐观,在上述压降房租的消息下,有自如管家回应道,“现在自如续约给到业主的钱真的不高,一是公司资产收益率把控得很严,二是市场环境确实不太好,收的房子很多租不出去。”而且,“自如现在挺多空房子租不出去的,我之前在职的时候,空100多天的房子都有。”

压降房租、收缩规模只是自如保住现金流、求生的一方面。在另一方面,自如推出了“增益租”,以转嫁成本。

2021年2月,自如推出“增益租”模式,按照解释,“增益租”模式是自如推出的一套“无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成”的创新机制,由此与业主形成利益共享、长期合作共赢的伙伴关系。

落实下来,就是业主承担装修费用,但相较于以往每年需让一个月租金的模式,“增益租”可收12个月租金,并且有所谓的租金溢价的“分红”。

但“分红”也“羊毛出在羊身上”,据业主介绍,“‘增益租’模式下,合同会约定一个保底租金,大概是市场租金的80%,这个保底租金业主每年可以拿够12个月,超出保底租金的溢价部分,就是年底‘分红’,届时自如和业主各50%。”

“增益租”推出之后,自如曾多次宣扬“增益租”模式的战绩,比如“2021年2月,自如开始启动增益租模式。九个月签约房源超过4万家”“自如在内部全员会议上公布的多项2022年Q1业务数据,增益租的业主委托量比去年同期增长超过400%”。

2023年1月,中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的《全国重点城市业主出租偏好观察》也显示,自如“增益租”已累计获得业主委托量已超11万间;进入2022年后,自如“增益租”模式业主委托量迎来快速增长,2022年全年委托量同比增长50%,其中1季度委托量同比增长420%、上半年委托量同步增长超100%。

按照目前自如房源管理量,“增益租”模式的委托量已占平台总管理量的10%左右。

一位收房管家向燃次元说道,“业主还是很认可的,增益租的模式没有空置期没有差价,自如更多的是给业主做资产管理而不是简单的房屋托管了,从房屋的整体装修,到保底加分成给业主收益,对业主都是利好的,北京的收房情况也不错。”

但不满的业主也不少。有业主分享道,“我跟自如签约是装修费在前两年的租金中扣减,最终导致的结果是,目前保底租金5000元/月左右,实际租金7300元/月,但扣除交给自如的装修费、管理费、分成费7100元/月,我实际到手200元/月。”

自如动辄十万余元的装修费用,让业主纷纷被劝退。有业主向燃次元直言,“你自己装修还好,找他们装肯定是亏。”

目前业主也非均选择“增益租”。比如艾可就表示,“我是直接续约的,没有另外装修,还是按照之前的‘省心租’模式”。

另有管家介绍,“新签主要看房源状况,有纯装修的,也有不装修的。主要是老破小,自己装修也是要成本的,自如就是装修加出租一起服务,而且不管租没租出去,都是从房子交付就开始给业主支付保底了。另外就是漏水、地板起皮或者裂缝的话,也需要硬装,不然不好出租。”

“增益租”模式转嫁了自如装修的成本,但业主如何算这笔账,似乎仍是一个大难题。

自如想上市,容易吗?

企业的商业故事,最重要的是可以自圆其说,并且可以持续讲下去。

对于自如来说,租房仍是核心,而中国每年有近千万的应届毕业生,北上广深杭等城市还有数十万、上百万的外来人口,这些都是自如租房的需求支撑。

挑战在于,这些租房人口是否还会选择自如。近日,燃次元进行的多次了解来看,自如等长租公寓并不是租房人的优先选项。

3月15日,在一个的互联网打工人交流群中,当燃次元问起“大家都通过什么渠道租房”时,近20个回复的人中,其中10余人表示,会使用群、朋友介绍、小区溜达等方式,另有3人提及我爱我家、贝壳等中介渠道,仅有1人提及自如。

对于自如,有人直言,“房租贵”“自如自从那个白血病的,还有蛋壳暴雷等,我就不用这种第三方平台了”。

从某种程度上来说,自如等长租公寓爆发于经济快速发展、互联网蓬勃向上的那几年,租房人在租房时亦是向上选择,不吝花更多钱住得更好,但如今,消费者在变得保守、谨慎,在租房选择上,亦是一样。

这对于“花更多钱住得更好”的自如来说,不算是一个好消息。

另在业主端,自如官网显示,目前自如“管理房源超100万间”,但值得关注的是,这个“100万间”是自如在2019年11月达成的成就,也即是说,这个成就已经三年未有改变。

还有不少业主在被“劝退”。“前五年的合同到期之后,前不久我刚和自如续了三年。因为现在租房环境不景气,自如给的条件还可以。但这三年的合约到期后,我应该不和自如续约了。”艾可直言,“我觉得房子的主动权还是掌握在自己手里比较好。”

至于另外“60%”业务,仍未见雏形。

如此情况下,自如要成功上市,并说服投资者,并不容易。更何况,前有蛋壳公寓暴雷、青客公寓破产,前不久递表的魔方公寓,如今仍在“进行中”。

2020年1月,蛋壳在美国纽交所上市,但仅445天后,2021年4月6日,“纽交所监管局”启动程序,将蛋壳公寓从纽交所摘牌。

在蛋壳之前,2019年11月,青客公寓登录纳斯达克,彼时仍是风光无限的“长租公寓海第一股”,但到2022年1月,青客公寓也已走向破产清算。

2022年9月26日递交上市申请书的魔方公寓,至今没有好消息,而根据港交所规定,自招股说明书签署之日起6个月内,未能完成聆讯或者上市,招股书都会自动失效,如今距离魔方公寓招股书失效仅剩不到10日了。

在盈利能力这一核心上,这几家长租公寓公司都深陷亏损漩涡。

根据蛋壳公寓招股书及停留在2021年Q1的财报数据,2017年、2018年和2019年蛋壳的净亏损分别为2.72亿(人民币,以下未注明则同)、13.70亿元和34.37亿元,2021年Q1蛋壳净亏损12.34亿元。

青客公寓招股书及财报数据也显示,2017财年、2018财年、2019财年、2020财年、2021财年,青客的净亏损分别为2.45亿元、5亿元、4.98亿元、15.34亿元、5.69亿元。

魔方公寓的数据稍微好看一些,根据魔方公寓上市招股书,其2019年、2020年、2021年和2022年截至6月30日,净利润分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元和41万元。

在蛋壳、青客、魔方这三家公寓中,蛋壳似乎与自如更为相似,主做分散式房源的长租公寓,青客、魔方则主要是集中式长租公寓。

虽自如亦有涉及集中式长租公寓,但分散式公寓仍是自如的主力。

只不过相较于蛋壳因“租金贷”暴雷,自如曾多次强调,其“租金贷”占比仅25%、或30%。这或许是自如的安全性之一。

但仅凭这一点,自如能说服投资者吗?

另外,借“增益租”模式,自如做起了装修生意。自如官网页面显示,自如家装目前包括“智爱家”“灵之”“自如优品”“Z-CASA”,其中“智爱家”是家装品牌,为业主提供一站式产品化设计智能家装服务,累计交付智能化房源超62万间。

而“灵之”“自如优品”“Z-CASA”则分别是自如家装的全屋智能、建材定制、生活家居品牌。

在家装方面,自如曾披露最新数据,目前自如每年装修交付单量达7.5万,供应商超300家。只是这些单量中,外部单量占比如何,自如需要披露这一核心数据,才能证明平台装修业务的成色。

对于自如来说,压力倍增之下,寻求上市谋求融资有其可能性,而链家“双生”的贝壳已经上市,自如也有追赶的可能性。

只是不知,自如的故事够不够性感,资本市场是否会为自如的故事买单。

参考资料:

《自如CEO熊林:我们不是长租公寓》,来源:虎嗅;

《自如,穿越周期》,来源:《财经》。

*文中沫沫、艾可、小陆、琳达、浪浪为化名。