运营特色产业园区仅靠单纯的“坐地收租”理念断难持续，具体到工业遗迹的“活化”，运营必须前置于设计/改造。
文|闻旅
受“巨额补贴”政策带动，近日，武汉东风集团的困境引发舆论高度关注，作为央企重地之一，如果将视线转到武汉文旅产业，与东风集团隔江遥望的另一家巨头央企，其同样于日前踏出了具有开拓意义的一步。
2月21日，武钢文化旅游区正式开园迎客。该旅游区坐落于武汉东郊、长江南岸，占地约6.17平方公里。旅游区以“武钢一号高炉”、“〇七”工程、“中国硅钢摇篮”为依托，以“十里钢城、红钢绿园”生态企业园区为基础，融红色基因文化、钢铁工业文化、绿色生态文化、蓝色科学文化于一炉，涵盖了18个特色景点和5大核心景区。
据报道，早在2018年，国务院国资委颁布的20个钢铁工业遗产中，武钢“一号高炉”名列其中；2021年3月，武钢提出以国家3A级旅游景区为标准打造生态森林钢厂，其将一号高炉工业遗址作为重点项目，按照“修旧如旧、传承历史”原则，投入8000万元进行改造，计划打造为国家工业遗址公园，以传承、传播钢铁文化精神。
进入2022年，武钢集团目标升级，对武钢文化旅游区的定位直指4A级景区，而值得注意的是，尽管武钢文化旅游区目前尚未有任何评级，但对比景区门票价格，其100元的定价直接超越武汉三家5A景区（武汉黄鹤楼、武汉东湖景区和木兰山文化生态旅游区），更与已成长为工业旅游超级IP而执行免费入园政策的首钢园，形成鲜明反差。
资料显示，作为新中国成立后兴建的第一个特大型现代钢铁联合企业，武钢集团于1955年开始建设，1958年9月13日建成投产，在很长一段时间里，武钢既是中国钢铁工业的翘楚，也是湖北省、武汉市重点支柱企业。
受此后的巨额亏损所致（2015年武钢股份净亏损超75亿元），2016年，宝钢集团有限公司与武汉钢铁(集团)公司实施联合重组，成立中国宝武钢铁集团有限公司。2017年，武钢股份成为宝钢股份四大钢铁基地之一，更名为武汉钢铁有限公司，简称武钢有限。
于武钢集团而言，此次武钢文化旅游区的开业似乎具备开拓性意义，但回顾可以发现，以旗下庞大的工业遗产为基础，对工业旅游武钢集团很早就有过尝试，项目代表为武钢大冶铁矿旗下的黄石国家矿山公园。
大冶铁矿自三国时期开采迄今已有1700多年的历史，作为武钢“工业粮仓”，在过去的60多年里，黄石累计向国家提供铁矿石近2亿吨、铜精矿近100万吨、各种非金属矿近6亿吨。长期大规模、高强度的采矿、冶炼，也给黄石造成了千疮百孔的生态创伤，也造就了坑口面积108万平方米、最大垂直落差达444米的“亚洲第一天坑”。
自上世纪末该处资源濒临殆尽起，如何处理矿坑武钢内部曾有过争议。转机出现在2005年，当年国土资源部在全国范围内对矿业遗迹保护完整、环境条件优越、开发条件成熟和总体规划合理的矿山进行矿山公园申报；2005年7月，“黄石国家矿山公园”顺利通过国土资源部、财政部、国家旅游局、原国家环保总局联合组织的国家矿山公园评审，成为全国首批、湖北省唯一的国家级矿山公园。
2007年4月，黄石国家矿山公园开门迎客，成为中国第一家正式开园的国家矿山公园；2010年2月，黄石国家矿山公园被评为国家AAAA级景区；2018年1月，黄石国家矿坑公园入选第一批中国工业遗产保护名录（工业和信息化部发布）。
国家级称谓的加持，黄石矿坑工业旅游资源的禀赋自毋庸置疑。而根据官方说法，为深度挖掘汉治萍历史文化名牌价值，按照“源自汉钢，传承汉钢，超越汉钢”的定位，本着聚沙成塔、串珠成链的原则，以汉阳铁厂和黄石矿山国家公园为基础，武钢集团整合全武汉地区文化旅游类资产，组建汉治萍文旅公司，释放专业化市场化活力，盘活激活存量低效资产，助推拉动经营成长。
尽管战略符合时代趋势，但落到实际的产品和运营层面，武钢似乎力有不逮。
2018年9月14日，武钢资源集团大冶铁矿有限公司与黄石市文化旅游投资集团有限公司签署黄石国家矿山公园租赁协议，自当年9月21日起，由黄石市文旅投公司开始着手对黄石国家矿山公园进行旅游开发。根据此前报道，为达成此次合作，时任黄石市文旅投集团董事长黄海燕表示，为了达成此次合作，在市委市政府的指导下，市城发集团前后十次奔赴武钢资源集团，历时四年终于促成了这次合作。
至于在双方交接之前的运营情况，以携程平台的点评数据为例，围绕性价比、交通配套、管理维护、服务缺位等问题在内，黄石国家矿坑公园的用户评价差强人意（需指出的是，汇总用户点评，自黄石文旅集团接手后，黄石国家矿坑公园的运营态势似乎并未呈现明显逆转）。
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而除黄石国家矿山公园外，旗下在运营/待租的文旅属性项目众多，以武钢云谷·文化体育园为例，该项目包含武钢体育中心、武钢博物馆、全媒体中心，土地面积266.78亩，建筑面积5.17万平方米。园区致力成为以文化体育为核心业务的综合型园区。而这，仅仅是武钢集团旗下园区资产的“冰山一角”。
根据《2022年度武钢集团有限公司信用评级报告》（以下简称“报告”），截至2022年9月末，武钢集团管理土地10.95万亩，其中，武汉市内土地4.62万亩，武汉市外土地6.33万亩。管理房产380万平米，其中，武汉市内房产319万平米，武汉市外房产61万平米。
来源2022年度武钢集团有限公司信用评级报告
根据报告的观点，充足的城市开发资源可为武钢集团向产业园区建设与服务方向转型升级提供良好基础，且整体来看，武钢集团主要产业园区项目与区域发展规划相匹配，能够获得当地产业导入等方面的支持，市场地位较为领先。
但该报告同时指出，武钢集团旗下主要产业园区项目尚处于规划或建设初期，未来面临较大的资本支出压力，且运营类项目投资回收周期普遍较长，未来运营情况存在一定不确定性，需对产业园区主业发展情况保持关注。
具体到旗下工业遗产“活化”的文旅产业园，以武钢606园区为例，该位于武汉杨春湖商务区，始建于1954年，占地面积606亩，现状厂房面积约13万平方米，园区内分布多处工业遗迹，有水塔、龙门吊、其他构架、老旧厂房等，具有鲜明工业特色的标志性元素。园区分为三期建设，占地约100亩，预计投资超过1亿元。
按照武钢方面的说法，武钢云谷·606是武钢集团转型发展、推动产城融合的标志性示范项目，是落实“宝武战略”升级要求打造的重要工程和希望工程，也是洪山区战略升级的关键载体，武汉城市门户的亮点之作。项目首发区定位打造“高品质、标杆性、创新型”的文创园区，改造完成后建筑面积约为2.6万方，计划2023年上半年投入运营。
2021年5月，武钢集团将下属钢铁板块运营主体宝武集团鄂城钢铁有限公司(以下简称“鄂城钢铁”)51%股权以现金交易方式转让至宝武集团中南钢铁有限公司，转让价格为308749万元，截至同年6月30日已完成工商变更，鄂城钢铁不再纳入公司合并报表范围，钢铁业务不再为公司核心主业。
来源武钢集团官网
武钢集团官网则显示，目前武钢集团经营园区开发、园区运营、园区服务、专业输出四类核心业务，具体而言，武钢集团以园区开发、园区运营和园区服务为内核，通过项目策划、产业导入（立体招商）、项目管理、卓越服务、资本运营等5大能力构建，带来底层盈利能力提升，从而获得专业能力输出和产业投资等衍生业务发展机遇。通过衍生业务发展实现对核心业务的反哺和带动，形成核心业务与衍生业务的正向协同。再基于整体运营能力和底层收益能力的提升，借助资本化工具，开展产业园资产运作，获得资产升值收益。
客观而言，该构想符合趋势，且有同类范例可循。以首钢集团为例，根据《首钢集团有限公司2023年度第二期中期票据信用评级报告》，公司非钢板块包括矿产资源、园区建设与运营、金融服务、房地产开发等，近年来收入规模较为稳定，收入贡献约为40%。
具体到园区开发运营方面，得益于北京冬奥会带动，“首钢城市复兴新地标”已成为冬奥筹办带动地区文旅消费的新典范。2022年，首钢园航天、科幻、金融等高端产业要素加速聚集，累计注册和入驻企业（组织）超200家，首钢园北区已建成的自持空间出租率达87%；2023年新春假期，从除夕到大年初五，首钢园入园人流量达17.6万余人次，总销售额超800万元。
回归现实，以工业遗迹“活化”为代表的文旅产业园，尽管有历史文化资源的加持不假，但围绕产业定位、特色文化资源开发/利用、构建协同的产业链、跨界联动/社群运营等问题在内，极为考验运营方的核心能力。
事实上，作为历史悠久、基础深厚的工业重镇，包括403国际艺术中心、江城壹号文化创意产业园、汉阳造文化创意产业园、大智无界空中小镇创意产业园等在内，近年来武汉有多个脱胎于工业遗迹的文创产业园面世，尽管资产历史积淀深厚且区位优越，但营销声量之外，其运营现状似乎并不乐观。
以江城壹号文化创意产业园为例，该项目位于硚口区，原为武汉轻型汽车制作厂，占地面积110多亩，实际使用面积为6.4万方平方米，总投资1.8亿元，由上海圣博华康（831205.NQ）和上海市原材料开发投资公司合资成立的武汉圣博福康文化创意发展有限公司投资建设，作为沪汉两地框架合作协议政策支持的重点项目，入选《武汉市文化产业振兴计划（2012～2016）》，被省市两级政府批准为“湖北省文化产业示范园”、“武汉市旅游特色街区”。
查询近况发现，江城壹号文化创意产业园官方微信号“江城壹号”已于2023年元旦日停更至今，点击官方网站则显示，包括活动预告、园区推广和发布展示在内，其最新动态停留在2019年1月；至于母公司圣博华康（831205.NQ），财报显示，2022年上半年，营业收入为4239.23万元，同比下滑28.61%；净利润为-408.96万元，同比暴降184.73%。
又譬如403国际艺术中心，该项目位于武昌区，由原武汉锅炉厂编号403双层车间的工业遗址改造而成，营业面积逾3500方。项目运营主体为湖北九歌山水文化传媒有限公司，由湖北文旅集团（持股49%）、广西新影响华文文化创意股份有限公司（持股31%）和湖北夺宝奇兵影视文化有限公司（持股20%）合资成立。
按照运营方在2015年开业时的说法，其致力于将403国际艺术中心打造成为国际品牌艺术中心，新潮先锋文化艺术地标，文化创意跨界融合发展示范区。“厂房改造最大的优势在空间结构，但竞争力和核心还是在于内容的打造，从这点来看，‘汉阳造’和‘江城壹号’都是失败的。武汉有很多老厂房，我们之所以会选在这里是因为地理位置也十分重要”。而根据企查查信息，该公司参保人数于2016年时的39人，降至2021年的仅剩2人；至于“403国际艺术中心”官方微信号和微博号，均已于2021年中停更至今。
至于与武钢“一号高炉”同被列为国家工业遗产的汉阳铁厂，该地块由融创于2019年拍下，随后被命名为融创1890，根据彼时融创中国华中区域集团研发中心总经理、工业遗址研究院院长罗黎勇的说法，“项目的定位是国家工业文化保护样板区、武汉文创艺术商业核心区”，未来这里将会成为汉阳最有人气的新商圈，成为继武汉天地、楚河汉界外的武汉第三张城市名片。
尽管目标甚高，但现状实惨——受集团债务危机冲击，融创1890项目住宅部分因长期停工深陷烂尾疑云而引发业主维权浪潮，所谓的“武汉1890将成为留锁住城市骄傲记忆、释放武汉先锋未来的‘时光宝盒’，成为工业遗址改造的新IP”，该愿景之于当下更显飘渺。
回到以文创产业园“活化”工业遗迹的路径，事实上，业界对此早有过相关警示，以《上海文化发展报告 (2018)》为例，该报告指出，由于创意产业园区功能比较复合，艺术创作、多媒体制作和小型餐饮等进入门槛低，容易集聚人气，而且工业遗产建筑体量一般比较大，能够提供给艺术家更易使用的空间，且能激发建筑师的创新思维，对于使用者来说也更具吸引力。
但该报告也坦承，过多地将工业遗产改造为创意产业园区也存在一定整端。以上海为例，其在工业遗产建筑再利用方面虽然利用率较高但利用类型过于单一化，超过一半案例的利用方式是改造为创意产业园，过多的创意产业园对资源也是种很大的浪费。以工业遗产在空间分布上的集中性为例，这导致许多创意产业园区在空间上也呈现出了集中布局的特点：这些创意园区具有定位服务人群的重叠、功能和产业上雷同等现象，相互之间无法形成统筹协调的发展平台。
回看武汉，截至目前，包括多牛世界智慧园区（平和打包厂）、楚天181文化创意产业园武昌区（原楚天印刷厂胶印车间）、大智无界空中小镇创意产业园（原武汉无线电厂）、汉阳造文化创意产业园（原鹦鹉磁带厂）、403国际艺术中心（原武锅车间）、红T时尚创意街区（原爱帝集团工业园区）、江城壹号文化创意产业园（原武汉轻型汽车制作厂）等在内，尽管域内工业遗产“活化”样本众多，但目前却尚未有任何一家入围国家工业旅游示范基地，这与武汉作为工业重镇的身份，形成尴尬反差。
尽管挑战巨大，但历经时间冲洗和能力沉淀，与首钢集团的转型类似，已有玩家探索出具备可持续性且充满想象空间的发展路径，这之中，景德镇陶文旅控股集团有限公司堪称代表。
景德镇陶文旅集团的历史，可追溯至上世纪初成立的江西瓷业公司。清朝末年，景德镇传统手工制瓷业遭遇国外同行工业化产品竞争，陷入历史低潮。为扭转产业颓势，清光绪二十九年（1903年）， 时任江西巡抚柯逢时向清廷上奏开办江西瓷业公司，宣统二年（1910年），在景德镇正式成立江西瓷业公司，该公司采取官商合办模式（股份制），并附设中国陶业学堂，培养新式陶业人才。由此，中国陶瓷业开始进入企业化时代，在乱世中推动中国陶瓷业艰难向前。
1950 年，中共浮梁地委决定在江西瓷业公司基础上筹建瓷厂，即景德镇建国瓷业公司，后于1952年更名为建国瓷厂；在已有陶瓷工业的基础上，1964年，江西省轻化工业厅成立江西省瓷业公司；1968年，公司更名为江西省陶瓷工业公司。1990年代中期，景德镇国有陶瓷企业在向市场经济转轨过程中遭遇严重困难，处于停产半停产状态，开始多种形式的改革改制，至2009年，相关工作全部完成。
2011年前后，景德镇市委、市政府认识到，有效盘活景德镇积蓄千年的陶瓷历史文化资源，为这座城市发展寻找新动能迫在眉睫。从更深层次考量，城市经营的方式从土地财政的现金流模式走向创新驱动的金融资产模式，将是一个不可逆转的趋势；为了更有效地对接市场，充分发挥平台效应，2015年12月，景德镇市委、市政府发文组建景德镇陶瓷文化旅游集团；2016年4月，陶文旅集团正式成立。
作为景德镇市组建的集投融资、建设、地推运营于一体的综合性平台，景德镇陶文旅集团完成了对陶溪川的重资产投资。在具体融资过程中，陶文旅集团在争取政策性资金方面取得重大突破。在设计团队的协助下，陶溪川先后申报成为江西省环鄱阳湖经济带示范项目，获得国家首批十大文化产业示范园区创建资格，以及若干产业支持和政策性专项资金支持。以此为起步，陶溪川结合后续“联合运营”的良好成绩， 进一步增强了融资能力，实现良性循环。另一方面， 以刘子力为首的陶文旅集团管理团队勇于探索的精神和高效的执行力也是陶溪川成功的重要保障。
此外，陶文旅集团作为清控遗产DIBO联盟的创始成员之一，在建设运营陶溪川的实践中，探索性运行了遗产地保护利用实施工作DIBO 模式——即设计（Design）、投资（Investment）、建造（Building）、运营管理（Operation）模式，并成为首个案例项目。该模式的要点在于，设计层面的工作由学术机构组织完成；投资层面的工作由政府平台根据城市研究的结果和遗产地的操作限制来决定融资方式，这其中设计单位的参与不可或缺；建设过程，设计主导；运营全程跟随，设计层面与运营层面纵向统筹式合作。
多年探索至今，以陶溪川为代表性载体，陶文旅集团着力对接国内外多元市场需求，搭建多方位运营平台，不断探索新业态，形成新模式。新活力、新动能在陶溪川迸发，不仅形成了经济效益和社会效益，更以城市新地标、新名片的姿态，树起景德镇文旅领域的新标杆。陶溪川成功后，DIBO模式开始“走出去”，目前已进行了十余个项目。在陶瓷相关领域，包括陕西铜川市耀州窑和浙江龙泉市青瓷小镇等都在借鉴相关经验。
在陶溪川，传统特色完全保留，新业态则各有精彩，集聚效应日益显著。2015年11月，陶溪川一期工程刚刚建成时，招商溢出率已达300%。多年至今，这个以陶瓷文化为基底，以文创产业为主业态，涵盖了传统、时尚、艺术、高科技等元素的城市文创街区，早已抹去了曾经破败的记忆，社会各方面的肯定纷至沓来。
2016年，住建部将陶溪川作为旧城更新类城市设计的案例收录教材；2017年，陶溪川获得联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护创新奖；2017年和2018 年，作为江西省“双创”重点园区，陶溪川两次被写入江西省政府工作报告；2019年， 陶文旅集团入围第11届“全国文化企业30强”名单；2022年，景德镇陶溪川文创街区获“2022年国家旅游科技示范园区”称号（全国仅12家），是江西省唯一。
根据《景德镇陶文旅控股集团有限公司主体及相关债项2022年度跟踪评级报告》，2021 年，景德镇陶文旅集团营业收入为 55.34 亿元，同比大幅增长，主要来源于基础设施建设、保障房销售、商品销售、物流装备制造与系统集成等业务。其中商品销售收入增长较快，主要系服务于陶瓷产业链的打造；资产管理收入和酒店住宿及餐饮收入有所波动，2020年受疫情等因素影响均有所下降，2021 年随着疫情防控持续向好，两项业务收入均实现大幅回升。
具体到商品销售收入，其中陶瓷制品销售为公司 2017 年新增业务，由景德镇陶文旅集团二级子公司陶邑文化负责运营，主要通过位于陶溪川文化街区内的陶溪川邑空间对外出售陶瓷制品。目前陶溪川邑空间已形成周末集市、线下商城、线上旗舰店、邑客先锋等经营模式。陶瓷制品销售主要采用线上和线下零售模式，上游供应商为景德镇市内的各陶瓷产品生产商，下游客户主要为游客、网购客户、居民等个人。陶溪川邑空间对于促进大学生创业、增加社会就业岗位、 活跃夜间商业活动具有重要意义。未来，随着陶溪川邑空间文化产业的持续发展，销售渠道的拓展，公司陶瓷制品销售收入有望大幅增长。
所谓“珠玉在前”，作为同样握有国家工业遗产的武钢集团，尽管其在产业园区开发/运营探索的步伐很早，但从其目前所取得的成绩和转型进展来看，业界应该能够认识到，运营特色产业园区仅靠单纯的“坐地收租”理念断难持续，具体到工业遗迹的“活化”，运营必须前置于设计/改造，如果将核心运营能力看作1，而工业遗迹的历史IP加持属于1后面的0。
置身工业遗址“活化”的漫漫征程，行业商业逻辑将如何分野？未来市场格局又将如何演变？闻旅将持续保持关注。
