“全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。”近日国土部召开新闻发布会再次强调停止别墅类用地的土地供应。针对如上言论，房观察致电成都国土局相关负责人得到“成都目前未接到上级通知”的回复。

房观察监控数据显示，在2015年改善型低密度土地形成集中式爆发，推出4306241.11平方米（容积率低于3）土地，同比2014年增幅达到133%。这也直接导致2016年成为改善元年。部分业内人士认为，改善领涨也是此次严控的一个导火索。

2015年低密土地激增 区域调控应因地制宜

按照国土资源部的定义，别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。按“禁墅令”之前的标准，别墅的容积率应小于1。因此，容积率是否大于1也成为判断项目是否为别墅的依据。

“从2003年开始，别墅市场十余年间已连发了多道禁令，但收效甚微。”中睿营销总经理何良栩认为，土地出让金是地方政府的主要财政来源之一，尽管对于别墅中央三令五申，但地方存在很多变通的手法，可以让政策形同虚设。

自2012年“禁墅令”发布后，土地市场经过一定时间低迷，已经在2015年实现持续上扬。据房观察指数统计数据显示，2014年共计推出1847926.19平方米（容积率大于1低于3）的低密度土地，2015年共计推出4306241.11平方米，同比增幅达到133%。2016年（截止10月10日），共计推出1977642.56平方米容积率低于3的低密度土地。

据房观察监控数据显示，近三年近郊（双流、温江、龙泉驿、郫县、新都区）共计出让低密度土地（容积率大于1低于3）共计3959095.19平方米，近三年远郊（金堂县、都江堰、邛崃市、蒲江县、新津县、崇州、大邑县、彭州市、青白江）共计出让低密度土地（容积率大于1低于3）共计4019855.61平方米。其中两者均在2014年迎来集中式出量，分别达到993724.40平方米、4019855.614平方米。

（数据来源：房观察）

从历年数据来看，都江堰以1916214.17平方米的低密度土地供应远远超过其余区域。对此，中睿营销总经理何良栩认为，“禁墅令”落实到地方、区域上会“因地制宜”，基于都江堰的双遗产资源，适合迎合品质生活人群做旅游、度假文旅类产品，低密度的产品才能实现土地价值。

（数据来源：房观察）

主城别墅存量1134套 都江堰在售别墅居大成都之首中成房业数据显示，2016年1月到9月，大成都范围别墅已销售3596套，销售面积达723796.26平方米，总价为906559.01万元，均价在12525元/平方米左右；存量为11348套，面积达2720997.73平方米，总价431.4亿元。

其中，郊区共销售2695套别墅，存量为9573套。近郊去化1554套，存量为3546套；远郊去化1141套，存量为6027套。主城区已去化549套别墅，销售面积达103802.27平方米，总价为204365.31万元，均价19688元/平方米。

目前，主城区别墅存量在1134套，存量面积达269434.3平方米，存量总价为63.17亿元。高新区去化速度最快，截止目前去化251套，销售面积47883.94平方米，而存量最大的为金牛区，到目前为止存量还有413套，面积达102970.76平方米。值得注意的是，天府新区去化别墅达352套，销售面积为108982.14平方米，存量为641套，241737.99平方米。

分区域来看，目前共有149个别墅项目在售。其中，都江堰在售23个别墅项目位列各个区县之首，其次为双流（18个）、天府新区（17个）、温江（12个）、新都区（10个）。

（数据来源：中成房业）

洋房产品或迎抬头

2015年推出的低密度土地从源头上打开了改善产品的供应，2016年改善产品迎来抬头，该政策在此节点推出，四川中原地产策略服务部数据资源主任鲁敏判断，政策出台还是在于改善产品领涨这波楼市上涨，市场上越来越多的开发商转改善，政府为了保护刚需客户的普通住房需求。

与此前的管控相比，国土部此次的表态已经涉及“联排别墅、叠拼别墅、墅级洋房”等低密住宅。 四川国恒建筑设计有限公司总建筑师扈炜认为，这钟全新的调控，对土地市场来说，2.5以下的低容积率土地会特别抢手，现存的这类产品涨价会是一种趋势。

中睿营销总经理何良栩也表达了同样的观点，加入对洋房的调控，限制条件比以往更充分一些，地方政府推出的土地密度预期会调高一些，相关指标会往上调一些，门槛要高一点。借助此政策，洋房会更具有稀缺性，存在调价的空间。

谈及对成都市场未来的影响，多位业内人士认为，目前国家政策还不明朗，成都具体要看国土局推出的相关细则。

禁墅之路

2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。

2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。

2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

2010年，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也重申严禁向别墅供地。

2012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。

2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。

2016年，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。（观察员 张立雯 幸晓惠）