万科  · 郁亮

【独家】万科2023内部年会:“微光汇聚,奔向曙光”,郁亮着重释放乐观信号

产能不足、业绩压力山大,郁亮强调打造矢量组织、冠军组织、韧性组织,并分享了5个案例。

 |  黄昱HY
万科董事会主席郁亮。

万科董事会主席郁亮。

记者 | 黄昱

编辑 | 彭飞

走过房地产行业最艰难的一年半后,万科积极在内外释放乐观信号。

据界面新闻了解,万科内部于2月9日-11日召开了主题为“微光汇聚,奔向曙光”的2023年年会,不同于去年的压迫感和悲观,万科董事会主席郁亮今年的总结发言更多在于释放乐观信号,同时强调打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。

一位万科内部人士向界面新闻透露,由于产能不足,今年业绩压力会比2022年更大,因此郁亮的发言更多在于给内部树立信心,他分享了万科去年5个好项目案例,表示已看到了微光。

在刚结束的内部年会上,郁亮分享的5个标杆案例包括,河南周口的一个住宅销售项目,单盘市占率11.09%;辽宁鞍山的物业服务项目,三年时间从倒数第一到第一,满意度90.82%全国第一,物业费收缴率98.89%。

另外三个项目则分别是物流南宁冷链园区 ,出租率93%;印力安阳印象汇,疫情期间0掉铺,满租;泊寓坪山龙田单元,出租率100.4%。

郁亮分享的这些标杆案例类型,也凸显了万科从2021年开始强调的开发经营服务并重,希望不管是开发业务,还是经营服务业务都能做好产品、好服务,这是活下去的根本。

2022年初,房地产行业已进入调整周期,当时在年会发言中,郁亮对内释放了压力和紧迫感,称房地产行业已经进入“黑铁时代”,2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年。

不过从2022年6月开始,郁亮对外的发言就从悲观转向乐观,在他看来,悲观是一种情绪,而乐观却是一种思路,在市场本身压力比较大情况下,需要树立信心。

郁亮去年6月在股东大会上称:“从短期来看市场已触底,会缓慢、温和地恢复。”再到去年9月的业务交流会上,郁亮说已经看到了“微光”;去年12月的一次临时股东大会上,郁亮则表示:“微光在逐步变成曙光”。

郁亮发现“微光”的方式,来源于他在全国走访项目,亲自从一线业务层面感知。

6月股东大会上,郁亮称:“在走访过程中前线的同事给了我很大信心,比如惠州万科的买房案例,说明无论多么困难,房子总有人买,关键看你能不能去找到客户;江门案例告诉我,只要交出好产品,客户就会愿意买单;珠海的雁南飞计划,从坐销变成行销,到北方去找客户。”

那次股东大会后两个月,郁亮在国内走访了万科布局的35个城市,看了100多个项目。在他看来,只要有好产品、好服务,哪怕短期市场环境有压力,也一定能熬过去。

除了在内部传递信心外,郁亮在今年年会上还再次重申了打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”的要求。

上述万科内部人士对界面新闻称,矢量组织强调战略方向一致(开发经营服务并重)、工作目标一致(集团健康发展)以及判断标准一致(集团利益最大化);冠军组织强调只有特别好才能活下去;韧性组织则强调抗风险、反脆弱以及抗打击能力。

时间回到2018年,这一年是万科进入“郁亮时代”的首个完整年度。郁亮在2018年9月喊出“活下去”,并启动新一轮的组织重建,首次提出要打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。

在万科的规划中,组织重建规划分两个阶段,第一阶段就是 “减脂、增肌、活血”,在去除冗杂结构和环节的同时,强化组织的能力,提高组织和人的流动性;第二阶段是打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。

万科2019年年报指出,目标一致、任务自洽、力出一孔的组织,是矢量组织;分工得当、相互补位、能上能下,让场上队员处于最佳状态、发挥各自优势的组织,是冠军组织;百折不挠、健康强健、敏锐应变的组织,是韧性组织。

2021年,地产行业面临严峻的挑战,一向被视为“好学生”的万科也难以避免的出现了净利润下滑的情况。

为了“活下去”,万科从2021年开始提出要加速转型发展,从“开发为主”转到“开发经营服务并重”,并启动了近十年来公司史上最大的一次组织架构调整。

2021年6月经过裂变后,万科地产开发业务分为了七大区域,包括北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。同时在9月份,成立开发经营本部,全面统筹管理七大区域。

在开发经营本部的统筹下,万科从2022年开始改变过去对各区域充分授权、分布式的管理模式,通过对全国93个城市56个公司的开发业务进行集中管控和统筹管理,来解决过往的离散度问题。

投资标准更严格的同时,为了确保现金流的安全,万科在2022年大幅降低了拿地力度。

据中指研究院数据,2022年万科权益拿地金额约为241亿元,排名行业第13,新增全口径货值约为589亿元,排名下滑至行业第17。在2021年,万科这两个拿地数据分别为1274亿元、3309亿元,均位居行业前列。

另据广发证券研报,2022年,万科新增项目仅37个,对应全口径拿地金额约为692亿元,拿地力度(全口径拿地金额/全口径销售额)明显下降,从2021年的29%下降为22%

上述万科内部人士指出:“巧妇难为无米之炊。这两年来公司拿地力度明显更小,在产能不足的情况下,今年的业绩压力会更大。”

从2022年半年度业绩来看,万科已实现了“止跌企稳”。然而受第三季度归母净利润下降影响,万科去年前三季度实现归母净利润170.5亿元,虽保持增长,但同比增幅从2022年上半年的10.6%下降为2.2%。

房地产行业下行趋势下,万科利润下滑的压力仍未完全消除。可以看到,自2022年11月以来,随着政策环境的好转、土地市场仍维持低热度,万科随即加大了拿地力度,2022年第四季度的拿地力度达到40%,比第三季度增加了28个百分点。

在行业融资政策宽松后,万科也在抓住时机储备资金以为后续发力做准备。去年12月,万科发行了37亿元的中期票据,今年1月与建行共同投资设立100亿元的住房租赁投资基金,到2月份又有337亿元中票获批注册。

值得一提的是,2月12日,万科发布A股股票定增预案,募集资金不超过150亿元,用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。

此次万科150亿元定增如能顺利发行,将超过保利发展拟募资的125亿元,成为地产行业去年股权再融资重启以来最大规模的定增。

中信证券分析师陈聪指出,股权融资本身无好坏之分,关键是时间点是否合理。当前监管稳妥放开地产企业股权再融资,且资产价格处于相对低位,尽快获得股权融资不仅有望优化企业资产负债表,还有望提升ROE水平。