记者|戈振伟

深圳解决大城市住房突出问题得到了中央财政的支持。

10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》（下称《意见》），提及中央财政加大对深圳保障性住房的补助。

《意见》提出，考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。

上述《意见》在多位业内人士看来，是一次创新之举，给社会传递出积极的信号。

中国城市发展研究会副秘书长刘正山告诉界面新闻大湾区频道记者：“这项改革很有意义。上个世纪八十年代，我们国家住房改革的开拓者就在深圳。”

刘正山解释称，在分税制之下，地方政府主要承担着经济发展等任务，如果中央财政在针对地方的住房保障方面发挥更大的力量，那么，让地方政府将主要的精力和财力放在发展之上，有助于实现整体的发展目标。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，上述《意见》的这段话暗示了未来财政政策将如何支持住房需求：一是明确资金来源，即中央预算内投资和中央财政城镇保障性安居工程补助资金；二是明确公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造是三大重点项目，这也是解决住房问题的重要途径。

他还表示，对全国市场来说，意见提到的这些重点项目，恰是当前房地产新发展模式中的重要住房产品。这些政策未来可能被推广至其他城市。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对保障性租赁住房，老旧小区改造等公共住房方面的中央财政扶持力度加大，有利于促进新市民和外来人口在深圳这儿的超大城市扎根，有利于夯实深圳的内需基础，从而打造消费导向的可持续的财政增长动力，形成收支的良性循环，这对夯实国家财政也是有利的。

另外也有观点指出，意见出台后，深圳在保障性住房建设方面力度会更大，而随着商品住宅和保障房进入了双双发力的阶段，深圳房价未来再次出现快速上涨的可能性大幅降低，房价被操纵的可能性基本上不存在，有利于实现房住不炒。

就在《意见》出台的前两天，深圳市住建局发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，覆盖了深圳全市（不含深汕合作区）4319个楼盘、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区和6702个产业园区。继成为首个发布二手房参考价的城市后，深圳又再次成为全国首次发布租金参考价的城市，这一举措体现出深圳在解决好住房、租房问题上的“良苦用心”。

深圳是中国最先开展房地产市场的城市，也是中国大城市住房突出问题的代表性城市。

1987年12月1日，深圳土地拍卖落下第一槌，深圳比其他城市早十几年开始发展房地产，但直到今天，深圳市民的房屋产权拥有率依然很低。

数据显示，深圳住房自有率仅有23%，意味着每四个深圳人里面，只有一个人有自己的房屋。相比之下，北京、上海和广州这几个一线城市的住房自有率都超过了50%，香港也接近50%，新加坡的住房自有率超过了90%。在发达国家的大城市，住房自有率一般都在60%左右。

另外，深圳人均居住面积27.8平方米，未能达到国家和广东省的最低标准线，主要原因在于占全市住房面积54%左右的城中村中居住了70%多的人。

过去10年，深圳常住人口增加了700多万人，增量位居全国之首。虽然深圳新建商品房面积近年不断增加，但持续的人口净流入导致房价居高不下，很多深圳人不得不面临“ 来了都是东莞人、惠州人”的调侃。当依靠市场已经无法解决住房问题，政府必须出来承担更多的责任。

2016年6月30日，深圳市拿出1000亿元注册成立了深圳市人才安居集团（以下简称“安居集团”）。安居集团的任务非常明确，概括起来就12个字：多建房、快建房、建好房、管好房。安居集团党委副书记、总经理唐绍杰表示：“政府拿这1000亿出来，实际上也是过去这些年财政的盈余积累下来的，这是大家共同创造的，再拿出来回馈市民。”

2019年4月29日，深圳市住房和建设局一次性公布《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》、《深圳市人才住房建设和管理办法》。

这些文件所构成的政策，被外界称之为深圳继1998年商品房制度改革之后的“二次房改”，是“多主体供给、多渠道保障、租购并举”房地产发展思路的最全面探索。

政策提出了一个宏伟的目标：到2035年深圳将新增170万住房供应量，60%以上为保障性住房，即公租房、安居房、人才房（三种统称“公共住房”）各占20%，剩余40%为商品住房。其中公租房租赁价格约为市场价格的30%，安居房价格约为市场价格的50%，人才房的价格约为市场价格60%。

加上此前发展阶段的各类保障性住房，届时深圳将拥有超过140万保障性住房，超过香港110万套、新加坡100万套的保障性住房，可以覆盖深圳常住人口的三分之一左右。按照商品住房供应比例测算，未来17年仅有70万套供应，年均4万套左右，基本符合最近几年来深圳新房年均销售量。

在2020年8月的一场公开演讲中，时任深圳市住建局局长张学凡表示，新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

深圳楼市逐渐从“香港模式”转向“新加坡模式”。二者的区别在于前者走向了高度市场化的高房价之路，后者走向了保障房之路，即政府承担了“居者有其屋”的义务，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式，保障民众住房需求。

在新加坡，组屋占比高达80%，私人住宅20%。组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5-6的合理水平。

但是，“新加坡模式”在深圳实施的难题之一是土地供给。深圳人口众多，但每年新增土地供应很少。由于历史原因，深圳的大多数土地掌握在“城中村”，被用作到了旧改之中，造成土拍市场上供地不足的现象。

《深圳市住房发展“十四五”规划》提出，“十四五”期间，深圳供应居住用地不少于15平方公里、建设筹集住房89万套（间）、供应分配住房65万套（间）。

从近几年的招拍挂土地市场来看，深圳确实在加大对保障性住房的供应。同时，为了增加住宅供给，深圳也将多宗商用地改为了居住用地。2021年，深圳建设筹集保障性租赁住房4.48万套（间），棚户区改造累计开工6530套。

不过，在庞大的人口基数及增量面前，深圳政府如何制定住房分配方案以及定价均是难题，且以目前的建设速度来看，个人申请公共住房的排期也将是一场较长时间的“攻坚战”。

深圳市房地产中介协会秘书长华洪认为，目前深圳住房矛盾仍未得到根治的难点在于住房结构，尤其是具有保基础的保障性住房建设供应没跟上，同时，存量住房没有得到充分盘活。

华洪建议，深圳一方面要进一步完善机制与创新，比如如何在土地出让规划与政策方面加大对保障性住房建设力度的鼓励，同时也要加快保障性住房内部流转机制的建立；另一方面，在税收领域，也要就盘活存量住房给予支持性政策引导。