记者 | 黄昱

三笔境内债获得展期后，广东房企中国奥园 (HK:03883,简称“奥园”) 又要面对新的兑付问题，不仅部分理财产品逾期兑付，还出现美元债违约的情况。

12月2日，奥园发行的财富产品被曝出逾期兑付，当天下午部分投资人聚集在位于广州番禺的奥园广州总部，希望奥园给出合理的兑付方案。

据界面新闻了解，奥园旗下理财产品最早出现逾期兑付的时间是在11月24日，这批理财产品的金额为不到2亿元，奥园大概从那时开始就着手制定兑付方案。

12月12日晚，奥园对外发布《致投资人的一封信》承认了理财产品逾期兑付的问题，并披露：截至目前，奥园相关的基金和定融产品总额约为60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。

另有，知情人士对界面新闻透露，奥园理财产品涉及投资人大概1500人，其中约600多人为奥园内部员工及亲友，涉及资金约为22亿元。

12月2日下午，奥园管理层跟财富产品的相关基金经理就其初步拟定的兑付方案进行沟通。上述知情人士表示，根据沟通结果，初步拟定的兑付方案基本不会改变，但会追加一些好的建议。

根据《致投资人的一封信》，界面新闻发现奥园对初步拟定的投资产品兑付方案还是有一些调整，主要体现在奥园销售回款用于理财产品兑付的比例上。

奥园初步制定了现金分期和实物资产兑付方案。就实物资产而言，奥园提供了不低于90亿元的物业资产，不过初步兑付方案中提到，为了保障和加快投资人延期本息的兑付，奥园将锁定一些销售价格好和销售流速快的优质项目，销售回款归属于集团权益部分的25%或项目处置后净现金流的25%归集到投资产品还款监管专户，专门用于投资产品本息的兑付。

而据《致投资人的一封信》，归集到投资产品还款监管专户的销售回款归属于集团权益部分或项目处置后净现金流的比例从25%上调至30%。

就具体的实物资产兑付而言，方案的实施对象包括合同约定到期以及尚未到期但要求提前以实物资产兑付投资人。据悉，奥园用来兑付投资产品的物业包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿。

根据方案，可兑付的实物资产以 “先签先得”为原则。投资人的投资本金兑付金额不足以支付实物资产价格的，不足部分应当由投资人另行支付补足；投资本金兑付金额超过实物资产价格的，超过部分按照方案一的现金分期兑付方案进行兑付。

此外，奥园还可约定在投资者签订协议2年后按原价回购实物资产，但物业已办理网签或已转售的除外。

在现金分期兑付方面，针对合同约定期限到期的所有投资产品，奥园设置了200万元的门槛，并作出相应金额的兑付细节。其中单个投资者累计投资本金余额200万元以内（含200万）的，投资产品到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。

而单个投资者累计投资本金余额在200万元以上的，其中200万以内（含200万）部分到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%；至于200万以上部分，投资产品到期后先按6个季度兑付60%，每季度兑付的比例依次为5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后，连续三个月将剩余40%的本金兑付完毕，每月兑付的比例依次为15%、15%、10%。而未完成全额兑付的本金，将会在2024年5月全部兑付完毕。

另外，针对利息的兑付，方案显示产品在合同约定期限内的利息，仍按合同约定计息支付。对于延期兑付的本金，按照年化6%利率向投资人支付延期利息。据了解，对于首次延期本金兑付在投资产品到期日支付，后续无论是每月兑付还是每季度兑付，均在每季度的最后一个月25日集中兑付。

对于投资产品出现兑付困难的原因，奥园方面坦言，今年下半年以来，受国际信用评级机构突然下调公司信用等级，导致公司各项目销售回款、融资审批、资金归集均受阻放缓，现金流出现巨大压力。

截至上半年底，奥园总资产3161.55亿元，总负债2628亿元，其中银行及其他借款金额约为802.05亿元，优先票据及公司债券约为311.06亿元，合计1113亿元。

同期奥园账上的现金约为683亿元，而将于一年内到期的债务总额为517.22亿元，一年以上但未超过两年的债务为233.67亿元。

11月，奥园针对三笔国内私募债进行展期谈判，分别是深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据、平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划、中山证券-奥创二期资产支持专项计划，未偿本金余额为15.16亿元。

三笔私募债原本将分别于11月26日、12月3日及2022年5月20日到期，但后者中山证券-奥创二期ABS原本定于今年11月22日为行权回售日。根据通过的展期方案，这三笔境内私募债均将整体展期一年，其中原到期时支付10%、展期30天后支付10%、展期满一年支付余下80%。

尽管有三笔债券寻得展期，奥园还是出现了违约的情况。11月18日，申万菱信资产资产管理公司发布了申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划（“惠聚2号”)重大事项的公告，称截止2021年11月12日终，本计划已经收到应收账款合计金额约1218.4万元，剩余未偿付金额约6590万元，相关债务人均已构成实质性违约。

11月30日，奥园在上交所发布公告，称其于11月10日开始与申万菱信（上海）资产管理有限公司就存续产品展期事项进行沟通，已与申万菱信达成一致意见，并将于近期完成兑付工作。

12月2日晚，奥园在港交所发布再次公告称，已就展期与申万菱信达成一致意见。

目前奥园的境内债还是存在较大的商谈空间。相较而言，美元债则没那么轻松了。

12月2日晚间的公告中，奥园同时称，接获债权人通知，公司本金总额为6.512亿美元的融资因评级下调而要求偿还。于公告日，奥园并无付款或就替代付款与该等债权人达成协议。

奥园表示，上述未还款可能触发相关债权人可能有权要求奥园提前偿还若干其他境外融资安排，而有关债权人可能有权根据各自的融资安排条款要求支付债务或采取行动。

“鉴于本集团面临的流动资金问题，无法保证本集团将能于其他境外融资安排到期时履行其项下的财务责任。倘本集团无法履行责任以及偿还任何到期债务或与有关债权人协定重续或延长借款或其他安排，可能会对本集团的业务、前景、财产状况及经营业绩造成重大不利影响。”

此外，据久期财经数据显示，奥园目前共有10笔续存美元债，余额共计约32亿美元，其中有两笔共计6.86亿美元于2022年1月下旬到期，分别是：2022年1月20日到期的1.87亿美元债，利率为4.2%，以及2022年1月23日到期的4.99亿美元债，利率为8.5%。

知情人士对界面新闻透露，为了应对目前的流动性问题，奥园将一些境内外资产摆上了货架，但首要要求就是回款要快。