实习记者｜王婷婷

伴随着经济回升，香港闲置已逾10年的中环核心区最后一块商业用地，终于完成了招标。

11月3日傍晚，香港发展局公布，通过“双信封制”方式公开招标将中环新海滨三号用地（内地段第9088号）批予Pacific Gate Development Limited（国基发展有限公司），批租期为五十年，标书的标价为508亿港元。

国基发展的母公司是香港富商李兆基创立的恒基兆业地产有限公司（00012.HK，以下简称“恒基兆业”）。这将是恒基兆业自创立以来在香港最大的一笔单体投资。

对于支付方式，恒基发布在中标公告中称，508亿港元地价将全部在接下来的28天内完成支付，资金来源为内部资源和银行融资。

香港在过去几年中，写字楼市场曾一度持低迷状态。此番恒基兆业以创史上最高纪录的代价拿下中环新海滨商地，备受市场关注。

该地块位于香港最核心的商业地段中环，为中环核心区的最后一幅超大型商业地块，面积51.63万平方尺（约5.74万平方米），可建总楼面约161.5万平方尺（约17.94万平方米）。

早在去年11月，香港政府就对该地块展开招标，彼时市场对该地块的估值介于370-755.6亿港元之间。这宗被香港发展局局长黄伟纶形容为中环最后一幅大型地标式商业地，兼备稀缺性和可塑性地块的价值。

但鉴于市场环境一直不甚理想，投标情况尚有很大不确定性，有业内人士认为其估值最多400亿港元。

不过，即使地块估值经历了多次下调，但市场整体认为这宗推迟招标的商地，大概率会超越新鸿基在2019年底斥422.32亿港元购入的西九高铁站上盖商业项目，登上香港历来最贵地王位置。现在看来，508亿港元的招标结果符合市场预期。

考虑到设计和地价两个因素，本次招标，香港采用了罕见的“双信封制”方式，即要求发展商投标时将设计建议书和价格建议书装入两个独立的信封分别提交，目的是在实现财政收益的同时兼顾地块设计和社会效益。

这次“双信封制”的价格建议和非价格建议的评分比重相同，各占50%，综合评分最高者才能拿下地块。

即便这宗在卖地章程中被形容为“香港新地标”的商地，要求复杂且总价高，但在招标中仍然收到6份标书 。据悉，投标的发展商除了恒基兆业，还包括长实集团、新鸿基地产，九仓置业、港铁及华懋集团联合体，信置、招商局置地及鹰君联合体等。

据香港发展局透露，其中有4份标书未达到价格和非价格“双信封”须同样合格的基本要求，另外2份标书在两方面达标。不过根据招标要求，总分较高的发展商才能成为中标者，最终恒基兆业以总分100分成为胜出者（在价格建议和非价格建议的个别评审中，表现最好的标书会获取满分）。

从恒基兆业的设计方案来看，该宗地块以“桥”作为设计概念，拟兴建三座建筑物，其中，最接近海滨的建筑物将作多用途，另外两座则作办公室用途。该方案符合卖地章程中对于“香港新地标”的规划要求，即建成世界级海滨地标，展示香港亚洲国际都会的形象。

恒基兆业表示，该商业地将分两期开发，第一期2027年完成，第二期将于2032年完成。

作为香港最大的地产发展商之一，恒兆基业已经不是第一次在香港拿下高总价商业地块了。

在本次招标中，尽管总价再度创下历史新高，但该地块的楼面价约31462港元/平方尺，并未打破最高纪录。

据界面新闻了解，2017年5月，恒基兆业曾以232.8亿港元的价格拿下中环美利道商业地块，该地块最高可建楼面约46.5万平方尺（约5.17万平方米），折合楼面价为50063港元/平方米，刷新香港土地拍卖的单价纪录。

当时竞拍也十分激烈，除了恒基兆业，还有8家企业参与拍卖，包括香港本土企业长实、九龙仓、恒隆、南丰、新鸿基、华人置业，以及内地的中渝置地和信合+世茂+新世界的联合体。

这宗由香港中环时隔21年出让的第一块商办土地中环美利道地块，占地面积并不大，仅有大约2880平方米。由于拿地成本较高，且卖地条款规定中标者不得拆售项目，市场普遍认为，该项目回报率仅介乎2.5%-3%之间。

不过，在恒基兆业联席主席李家诚看来，香港中区的写字楼市场需求旺盛，空置率非常低，租金可观。按照恒基兆业的规划，该地块将打造为楼高31层的写字楼及商业项目，提供总楼面面积约4.3万平方米，预计于2022年落成。

对于目前香港的写字楼市场，有业内人士认为，随着香港经济复苏渐渐好转，疫情也已得到较好控制，大家对写字楼市场的态度更多是谨慎乐观，不如此前担忧了。

恒基兆业此次大手笔投入与相比较低的写字楼市场预期，未必是压力。首先，较好的财务能力得以支撑恒基兆业走长周期的发展模式。根据2021年中期业绩报告显示，恒基兆业的资产负债率为29.12%，为保持低水平，且期内股东应占盈利为港币65.49亿元，较去年同比上升131%。

一直以来，恒基兆业的大手笔也主要是聚焦在香港商业地产。去年3月，恒基兆业联席主席李家杰在接受媒体采访时也曾表示，恒基兆业的商业模式，由以往长期集中开发项目，重心改为商业项目。