新政通篇不提“市场”二字，这像是“佳兆业事件”和省委巡视组对深圳城市更新提出意见后的一次拨乱反正。
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5月25日，一份《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》（下称《暂行措施》）内部征求意见稿在深圳地产圈流传，其中一些调整内容堪称史无前例，搅动了诸多业主与开发商的神经。
该份《暂行措施》是“十三五”期间深圳市城市更新工作的指导性文件，其中对城市更新工作的重点工作、审批流程、实施条件进行了一系列调整。政策正式出台后，将成为继《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新实施细则》后的又一份深圳房地产行业纲领性文件。
总体来看，《暂行措施》主要是“一松一紧”——审批流程、实施条件的放松，以及对政府利益、政府主导项目的收紧。
放松表现在两个方面，一是继续简化城市更新工作的审批流程，将审批权限由市政府下放到各区政府，并对权利主体单一的拆除重建类项目，取消土地及建筑信息核查、城市更新单元专项规划等环节。二是实施条件的放松，涉及到城市更新项目范围内合法面积比例、地价等方面的优惠。
而收紧则是该份《暂行措施》最大的主题，政府将重新主导重大城市更新项目的推进。《暂行措施》明确表示，“十三五”期间深圳将确定10个拆除面积不少于15万平方米的重大更新项目，由各区政府主导进行前期调研、意愿征集、专项规划等前期工作，并规划批准后由区政府组织选择一家市场主体进行整体实施。
政府的主导还体现在对“旧住宅区”的改造上，《暂行措施》规定，除了涉及重大安全、公共利益之外，旧住宅区原则上将不纳入拆除重建类城市更新计划。如确实需要纳入更新，各区政府将主导前期工作，并在区政府与业主100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后，更新计划方能报批。
深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强告诉界面新闻记者，十个重点项目体现了政府对于重点片区更新工作的重视，有利于清水河、华强北、湖贝等区域的城市更新工作，同时有利于万科、华润、佳兆业等开发商获取重大项目。
但宋留强认为，政府对于旧住宅城市更新的收紧，体现了对于目前困扰城市更新最大问题“拆迁”的无奈，政府将旧住宅区城市更新的主导权收回，但政府必然没有那么多的动力与精力开展工作，这容易导致“旧住宅区改造停滞”的结果。
同时，对于旧住宅区改造必须“100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议”的要求，宋留强认为并不现实，“以前因为政府与老百姓的拆迁矛盾，才将拆迁麻烦扔给市场，现在又收回去，但又没有很好的配套措施。”
值得注意的是，在去年流传的《深圳市城市更新条例》（草案）中，曾出现只要签约率超过95%，开发商就可以向政府申请强制征收的条款。如今，如果这份《暂行措施》出台，也意味着《深圳市城市更新条例》将延缓出台。
深圳是一座只有30多年历史的城市，但由于土地面积局限以及城市开发速度过快，政府与开发商不得不介入城市更新。在多年的市场化运作下，市场、政府、开发商达成了某种利益平衡，但也滋生了以“佳兆业事件”为代表的腐败事件。
去年初，广东省委巡视组巡查深圳后明确指出，深圳的领导干部插手土地出让、土地出让和建设规划权力寻租、地产开发商主导城市更新引发“并发症”等问题严重。
对于“佳兆业事件”与今天这份《暂行措施》的因果关系，一位要求匿名的观察人士认为，这份《暂行措施》通篇不提“市场”二字，意味着深圳的城市更新告别了多年来鲜明的“市场主导”，彻底进入了“政府主导”的时代。
“这像是佳兆业事件，以及省委巡视组对深圳城市更新出具意见之后的一次拨乱反正。”他表示。
市规划国土主管部门组织编制《深圳市城市更新专项规划《2016-2020》》，各区城市更新五年规划备案后，辖区内申报拆除重建类更新计划单元原则上应位于规划确定的拆除重建范围内；范围外的项目确有必要实施拆除重建的，由市规划国土主管部门审查并报市建筑与环境艺术委员会审议后，报市政府审批。
重点更新单元应符合以下条件：
1.位于《更新专项规划》划定的重点统筹地区范围内。
2.重点更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础、共哦难过服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地比例不小于40%。
3.属于福田、罗湖、南山、盐田等区的，拆除范围用地面积不小于15万平方米；属于宝安、龙岗、光明、坪山、大鹏等区（新区）的，拆除范围用地面积不小于30万平方米。
4、拆除范围内权属清晰的合法土地面积比例应当不低于30%。
重点更新单元的更新改造按照以下规定进行：
1.区政府组织开展现状调研、意愿征集等前期工作并初步划定范围，经市规划国土主管部门审查后报市政府审批，列入城市更新单元计划。
2.区政府和市规划国土主管部门按照城市更新单元规划的深度联合编制重点更新单元规划，报市政府审批。
3、重点更新单元规划经批准后，由区政府组织选择一家市场主体进行整体实施。
1.严格控制城市更新项目中商务公寓功能的规划审批。
2.各区政府应当加紧开展本辖区公共设施及市政交通承载能力的规划评估，加大公共配套与市政设施建设力度，保障城市更新项目与周边配套设施的同步实施。各区政府可结合本区实际出台相关政策，引导社会资金积极参与上述设施的建设。
1.对于权利主体单一的拆除重建类“工改工”项目，无需专门办理土地及建筑物信息核查；属于自改的，无需办理实施主体确认手续。对符合法定图则强制性内容、规划为单一地块、单一权利主体自改的拆除重建类“工改工”项目，取消专门的土地及建筑物信息核查、城市更新单元规划审批环节。
2.拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓的，需将一定比例的商务公寓建成后移交政府。
1.审慎推进旧住宅区拆除重建，除因建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程等公共利益建设需要或经市政府确定需要通过城市更新实施拆除重建等情形以外，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类城市更新计划。
2.旧住宅区确需要实施拆除重建的，由区政府负责组织开展意愿征集、现状调研、城市更新单元拟订、可行性分析等工作，在区政府与权利主体100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后，将其城市更新计划报市政府审批。
3、意愿征集和搬迁补偿安置协议签订等工作原则上应在意愿征集开始之日起1年内完成。逾期未完成的，该旧住宅区5年之内不得开展拆除重建类城市更新工作。
4、旧住宅区的住宅类合法建筑产权置换按照套内面积测算，同用途的置换比例原则上为1：1。
1.单个城市更新单元涉及多个项目及主体的，各主体应当协商一致，共同编制规划草案报批并形成相应可操作的利益分配方案。各主体难以达成一致的，区政府应当搭建平台，加强协调，指导完成上述工作。
2.城市更新项目在实施主体确认后方可进行建筑物拆除，区政府应当组织相关部门对具体拆除工作做好施工安全等监督管理。
