一家上市民企的惠州区域营销负责人告诉界面新闻：“惠州的调控政策比较温和，外地人购房渠道并没有全部被关闭。限购仅限于大亚湾和惠阳区，并非是全面限购，非户籍居民限购一套商品住宅，基本可满足大多数外地购房者需求。”

该名营销负责人认为，惠州近年来房价比较平稳，价格波动较小，加强新建商品住房预售和价格备案管理，对大多数楼盘的推盘计划、价格策略影响不大。只是短期内会影响购房者预期，市场观望情绪会出现阶段性上升。

对于地产企业而言，频出的调控政策背后，真正改变行业格局的是对于土地竞拍规则的调整。

在“莞八条”中，东莞要求，非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买；企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。从全国范围看，东莞是首个对联合拿地企业出资比例提出明确限制的城市。

惠州要求严格房地产开发资金监管，加强购地资金来源审查，严格落实购地使用自有资金规定。对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与土地招拍挂。

金华则要求在住宅用地出让时明确建设品质具体管控要求，并在出让合同中约定。

上述三座城市对于土地竞拍分别新增了：非房企不得参与宅地拍卖；加强对房地产企业购地资金的来源审查以及竞拍土地将竞品质。

这三点要求跟近日传出的集中供地规则改变的要求有高度的吻合性。而这三点新增的要求无疑将继续改变房地产行业的格局，即：强者恒强，龙头房企将更具有拿地优势；弱者恒弱，中小房企有可能失去参与土拍的可能。

竞拍新规下的新玩法

上一次地产股普涨，发生于今年传出22城集中供地的消息时，而最近的一次普涨是在8月11日，原因则是多个城市暂停原计划的第二次集中供地。

作为全国房价最高的城市，深圳在8月6日率先宣布暂停第二轮22宗土地出让，已交纳的保证金将原路退回。受深圳投资客影响最大的惠州则在8月11日同样宣布暂停卖地。

同一天，青岛也宣布7月30日发布的6宗土地拍卖活动因故“终止，天津则在8月10日宣布第二批集中供地挂牌截止时间推迟至9月份。

天津还调整了之后的土拍规则，最重要的是对61宗地块的最高限价进行调整，所有地块的溢价率由原来不超过50%降到不超过15%。

天津土拍规则的变化，与目前传言的自然资源部闭门会议做出的政策调整相吻合。

据经济观察网报道确认，自然资源部要求各地方政府调整土拍政策，要点包括参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质；建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查；单宗地溢价率不得超过15%；在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

竞拍规则如何调整将决定行业集中是否会提升，龙头房企、资金状况更健康的房企是否再度获得机遇，这也是多个地产股能够暴涨的重要原因。

一家行业top30的央企投拓人士告诉界面新闻：“我们现在还没有收到竞拍规则到底怎么调整的消息，目前看来，实行限价、摇号的可能性非常大。”

他认为，如若在土地拍卖中实行摇号机制，摇号机制设计的是否公平合理将非常重要。如果摇号机制不合理，房企用数十个马甲参与拍卖，竞拍就不公平。如果加入穿透审查这点，政府的工作量会更大。

值得注意的是，要求参加宅地竞拍企业具有房地产开发资质很有可能影响未来房企拿地布局。

上述投拓人士认为，非房企不能拍地这点，对于大房企而言是利好。大房企过去开发的项目多，它具有开发资质的公司就多，它就能用这些公司去拍地，摇中的机率更高。影响主要是小房企，它名下有开发资质的公司少，参与摇号能够参与的公司就少，摇中的概率就更小。

在有限的具有“开发资质”的项目公司中，如何分配这些公司在不同城市参与集中供地将成为房企的考验。过往大范围的“攻城略地”很可能被改变，拓展的难度提升，精准投资显得尤为重要。

在2021年土拍市场中，引入合作方联合竞拍成为多数开发商的通行做法。

穆迪近期发布报告称，合作拿地降低了部分房企的财务透明度，可能造成隐藏负债，并影响信用分析。

合作拿地的形式更促使房企开启了“超投模式”拿地。

中金公司发布于7月22日的研报称，超投模式是一种类房地产基金模式。具体而言，合作双方成立项目公司，各自持有一定比例的股权。但双方并非按照股权比例分担土地款，而是由合作方超股权比例提供大部分资金，房企方仅提供小部分资金。待项目申请下开发贷之后，合作方提前回收超投部分的资金；待项目全部完工，双方再按约定的股权比例分配项目利润。

开发资质方面，是否会细化到对以“合作拿地”形式企业必须都具有开发资质，可能将影响房企目前的“超投模式”、对房企短期自配能力要求更高。

此外，过往中小房企常以联合拿地的形式加快土地扩张，竞拍规则的调整将有可能使得中小房企的生存空间被进一步挤压。

该名投拓人士告诉界面新闻：“竞拍规则要求竞品质的话，外地房企想要进入新市场基本没有机会。毕竟对于品质的认定是有主观因素影响。以杭州为例，在竞品质的阶段，滨江集团肯定更有优势。”

也就是说，未来房企开发新市场的难度将大大提高。

集中供地竞拍规则调整除了影响地产行业格局外，加强行业集中度外，更重要的目的是在于“稳地价”。

22个实施集中供地的城市中，杭州首批土拍热度相对较高，溢价率为26%，在22城中排名较前，有41宗地块因溢价封顶以竞自持成交，自持比例最高达40%。

亿翰智库分析认为，从首次集中供地我们能看到，虽然溢价率设定上限，但是通过增加配建比例获取地块的情况比比皆是，变相增加了实际的拿地成本。土拍政策的调整，一定程度上能够降低房企拿地的实际成本，引导土拍模式从“价高者得”向“趋向平均出价者得”、“高品质者得”的方向转变，有效避免房企盲目抢地，更加注重提升在绿色建筑、装配式建筑等方面的竞争力。

克而瑞地产研究中心也指出，“控实际地价”将成为热点城市接下来土地侧调控的主力方向，地价得到控制，也利好行业利润向合理水平回归，实际地价涨幅放缓下，房价走势将进一步稳定。