阳光100的债务多米诺骨牌要倒下？
文|雷达财经 李亦辉
编辑|深海
房企债务违约又要多一例了。
8月9日晚间，阳光100公告称，公司2亿美元6.5%可转债未偿还本金及利息分别为5091.61万美元及147.55万美元，截至公告日，公司预期难以于到期日支付本金及利息。因此，公司认为很可能发生债务违约事件。
此前的7月30日，阳光100董事会已决议撤销其派付2020年中期股息2.33亿元的建议，公司将保留该等现金资源以用于公司营运。这是自去年10月底起，公司第四次宣布推迟派息，直至最终撤销，显示经营其压力较大。
业内分析，阳光100的状况与其业务模式有很大关系。2014年上市后，阳光100转型非住宅市场，逐渐在街区商业项目上发力，形成街区商业综合体、喜马拉雅服务式公寓、文旅小镇三个产品系列。但这类项目沉淀的资金量大，导致企业整体流动性转差，资金周转难度加大。
目前，连踩“三条红线”的阳光100，在去年营收降三成的情况下，今年上半年未经审核合同销售额约21.09亿元，同比减少12.4%。7月，阳光100将主力项目天津阳光100天塔喜马拉雅拱手让人，以回血求生。
面临潜在违约风险的情况下，阳光100选择了“自曝”。
公告中，阳光100称，根据2021年到期金额为2亿美元的6.50%可转换债券（2021年债券）的条款及条件，倘若付款到期日未能支付债券的任何本金或溢价，或拖欠支付债券的任何利息且拖欠持续至有关付款到期日后14日，则公司构成违约。
根据2021年债券的条款及条件规定，付款及最后一笔利息付款将于2021年8月11日到期。于到期日，该债券的未偿还本金及应计利息总额将分别为5091.61万美元及147.55万美元。
截至本公告日期，本公司预期难以于到期日支付2021年债券的本金及最后一期利息。因此，本公司现时认为，很可能发生2021年债券的条款及条件下的违约事件。
本公司已筹措到所需资金，并预期于到期日后的10个工作日内支付本金连同应计利息。
此外，本公司一直与2021年债券的持有人商讨，以便获得到期日的延长。
于本公告日期，本公司已在积极与可能涉及交叉违约的债权人沟通，本公司尚未收到任何债权人将采取加速到期行动的通知。
公告还称，该债券将于8月11日到期，将于到期日终止在港交所上市。
这段绕口的官方说法，大意是此前公司发行了2021年到期金额为2亿美元的6.50%可转换债券，将于2021年8月11日到期，目前还剩下5091.61万美元本金及147.55万美元待还。
截至8月9日公告时，公司预计难以在到期日支付上述本金和利息，很可能发生违约。但公司目前已经筹措到所需资金，并预计在期日后的十个工作日内支付本本金连同应计利息。
资料显示，可转换债券是持有人可按照发行时约定的价格，将债券转换成公司的普通股票的债券。通常而言，该债券利率一般低于普通公司的债券利率，因此企业发行可转换债券可以降低筹资成本。
对持有人来说，当公司股价上涨时，投资者可将债券转为股票，享受股价上涨带来的盈利；当股价下跌时，则可不实施转换而享受每年的固定利息收入，待期满时偿还本金。
但对阳光100的债券投资者而言，公司可转债已失去转股吸引力。据观点地产新媒体，公司于2020年将可转债的转换价格下调至3.38港元，但仍远高于截至8月10日股价1.07港元/股。
数据显示，阳光100是踩中“三条红线”的中小房企之一。截至2020年末，公司扣除合同负债后的资产负债率为76.19%，净负债率高达187%，而现金短债比仅为0.24。
根据年报，截至2020年12月31日，阳光100贷款和借款总额为263.71亿元，现金及现金等价物、受限制存款分别为30.72亿元、1.16亿元。现金短债比小于1，表明公司手头现金并不充裕，短期偿债压力巨大。
3月4日，标普在相关报告中，将阳光100信用评级从“SD”上调至“CCC-”，展望“负面”，认为其信用状况不佳。
标普认为公司流动性疲弱，偿债存在高度不确定性，特别是其4月至7月到期的总额为10亿元人民币的国内债券、信托贷款以及7月至12月到期的总额为5.085亿美元的离岸可转换债券和高级票据。
另一方面，阳光100的融资成本逐渐走高，相关公告显示，其于2021年1月29日发行的于2023年到期的1.2亿美元优先票据，年利率为12.0%，所得款项主要用于债券回购。
据久期财经，6月30日，阳光100向香港联合交易所提交上市申请其发行规模2.196亿美元、于2022年到期的高级绿色票据上市，票息率达到13.0%。
标普预计，发行上述1.2亿美元票据后，公司无限制现金余额为25亿至30亿元人民币，仍不足以满足今年的营运需求和其他到期资金需求。
在去年，阳光100已现颓势。
年报显示，2020年全年阳光100中国营收为57.6亿元人民币，同比下滑30.5%；毛利润15.29亿元，同比下降27.2%；净利润较2019年减少60.1%至12.84亿元。
对于造成营收及利润下滑的原因，年报指出，主要是受新冠疫情的影响，以及报告期内出售收益的减少。
据了解，2019年全年，阳光100先后出售了重庆阳光100中国国际新城、清远阳光100中国阿尔勒住宅部分股权、东莞市清园孵化器有限公司100%股权，接盘方分别是融创中国、佳兆业和深圳诚进控股。
这些交易为公司回笼约60亿元资金，并因此获得大量出售收益。
此外，受到新型冠状病毒肺炎疫情影响，阳光100投资物业的公允值评估增值较2019年下降。
销售方面，2020年全年，阳光100共完成合约销售额105.3亿元人民币，同比增长1.9%，其中包含小股操盘项目17.66亿元；对应合同销售面积约89.12万平方米，同比增长13.18%。
业绩报告表示，作为中小房企，公司已经不具有在全国拓展市场的优势，未来将打主力产品的品牌效应，实现差异化竞争，包括喜马拉雅公寓产品这几年在市场上获得了较高的关注度。
尽管喜马拉雅是阳光100的主要转型方向，但为缓解现金流压力，如今也不得不将部分公寓项目出售变现。
据乐居财经报道，7月16日，阳光100将天津琅壹达企业管理有限公司80%股权转让给了昆仑信托。
而天津琅壹达企业管理有限公司是阳光100天塔喜马拉雅的项目公司，该项目因优越的地理位置，占地近10万平方米，被誉为天津城市地标综合体，是阳光100主推的力作。
2019年、2020年，阳光100天塔喜马拉雅为阳光100贡献了5.75亿元以及5.31亿元的合约销售。根据该公司2020年年报，天津阳光100天塔喜马拉雅项目完工进度已达71%，预计竣工时间为2021年。
目前随着所有股权脱手，阳光100彻底退出了该项目，此举被不少分析人士看作资金压力下的无奈选择。
曾经作为一线房地产开发商，阳光100如今却辉煌不再。
相关资料显示，阳光100由“万通六君子”之一的易小迪创建于1992年，到2003年时销售额便逾40亿元，行业排名前十，彼时与60亿销售额的万科差距并不大。
然而，时过境迁，2020年万科销售额已破7000亿元，同期阳光100的合约销售金额105.3亿元，行业排名已跌出100名之外。
市场普遍认为，阳光100错失了高速扩张的机会，与易小迪的几次战略选择有关。
在2003年中国土地市场推行土地招拍挂制度后，万科、恒大、保利等房企在一线城市掘金，易小迪剑走偏锋，将目标锁定在了三四线城市，因为三四线城市的GDP增速远超一线城市。
但回过头来看，过去20年，一线城市核心地段的商品房销售价格上涨了20倍。这期间，阳光100不仅错失了一线城市房价快速上涨的市场红利，反而逐渐陷入三四线城市的库存泥沼，以致其历史营收从未跨越百亿门槛。
在媒体的描述中，易小迪的最大特点是信佛，处事低调求稳，他曾自嘲是“一只吃草的羊”，对地产投资始终持谨慎态度。
正是这种谨慎，在2014年阳光100中国在香港联交所主板上市后，易小迪决定抛弃过去的住宅大盘、高周转模式，转型非住宅业务，加大对码旅游地产、特色文化街区综合体的投资和开发。
此后的2015年，阳光100以约1.94亿元的代价从李亚鹏、北京中书投资控股有限公司及兴业国信资产管理有限公司处收购雪山小镇51%股权。
该项目一度让李亚鹏登上热搜，外界关注度较高，但实际并未给阳光100带来收益。据公司财报披露，雪山小镇2018年销售面积961平方米，2019年销售面积为0。2020年销售面积26平方米，合约销售金额为40万元，单价为1.62万每平米，价格相较于2015年阳光100中国刚接手时的1.95万每平米“缩水”了不少。
截至2020年年中，阳光100雪山艺术小镇已完工仍未出售的建筑面积为26335平方米，发展中的建筑面积是32995平方米。
实际上，雪山小镇是阳光100非住宅项目去化疲弱的一个缩影。
财务数据显示，转型后的这些年，阳光100的销售额一直维持在百亿元附近，2017年至2019年，合约销售金额分别为106.08亿元、120.96亿元和103.38亿元。
其持续押注的非住宅业务，因2020年上半年的疫情导致其主要产品商业街、喜马拉雅公寓、文旅项目等各类项目销售均出现下降。
2020年财报披露，阳光100的109亿元存货中，非住宅产品库存或达95亿元。按照2020年销售情况，去化时间或达3年。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，公寓以及商业街项目本身去化速度就低于住宅业务，想要加速去化，就要在产品打造上创新，以创新的产品和服务赢得市场认可。
因此有观点认为，接下来阳光100将面临更大的考验。
雷达财经（ID：leidacj）
