文|杠杆游戏  杆姐

编辑|雯雯

决定私有化接近一个月后，有着纯正北京血统的首创置业，“抢先”公布了自己的半年度“成绩单”。

这是一份具有纪念意义的“成绩单”。

从2003年6月19日在香港联交所上市算起，首创置业已经在资本市场存在了18年，但就是这样于人类来说极为特殊的年龄，首创置业选择退场。

最初的梦想，变成如今的残局。首创置业到底为何走到今天这步？在这份可能是首创置业最后的半年报里，我们或许能看到些答案。

1、毛利率走低、利润腰斩不止

成绩单显示，2021上半年，首创置业各项目实现签约面积174.3万平米，金额402.7亿元，同比增长19.5%，签约均价2.3万元每平米。期内，京津冀、长三角、粤港澳三大核心城市圈签约金额298.2亿元，占比约74.0%。

从下图可以看到，这298.2亿元里，京津冀占了大半壁江山，比重大概为62%。

首创置业不仅有住宅项目，其官网介绍，目前涵盖住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大核心业务线以及高科技产业地产、文创产业、长租业务三大创新板块。

其他业务搞的如何呢？

商业地产上，2021上半年首创的奥莱业务实现营业额52亿元，同比增长84%；客流量2400万人次，同比增长64%。2020上半年因为黑天鹅，基数本来就低了，首创奥莱今年的这个成绩有点……

土地投资方面，截至2021年6月底，首创置业土地储备总建筑面积1574.5万平米，权益总建筑面积1024.3万平米，其中87%为发展物业，13%为投资物业及其他。

2021上半年，首创置业营业税后毛利率约19%，去年同期为24%，同比减少5个百分点，主要原因是本期物业开发销售业务毛利率降低。

从合并利润表里，杠杆地产看到，首创置业的营收增速其实还是合格的。从2020上半年的92.19亿元，增至2021上半年的110.13亿元，增速为19.46%。

但最后的利润跌得有点难看。净利润跌了接近6亿元，2020上半年还是10.20亿元，2021年跌到了4.22亿元，跌幅达58.59%。

归母净利润跌得更惨。从2020年上半年的8.5亿元，降到如今的2.26亿元，斩掉了73.38%。

究其原因，从数据上看，主要是营业成本增速有点快。2021上半年年首创置业的营业成本为87.55亿元，增速27.21%，超过了营收增速8个点左右。

另外公允价值变动的损失比较多，为1.33亿元，2020上半年这一数据为收益2.92亿元。

值得注意的是，公允价值这个科目，经常被上市公司财务拿来粉饰业绩。用杠杆地产在人大学习时某商学院的教授所言：公允价值变动就是个“鬼”。

曾经的某些年份，首创置业的公允价值变动颇为频繁，也因此给该司“贡献”了不少利润。

此外，首创置业的投资收益继续缩水，从2020上半年的11.47亿元，降至2021上半年的6.00亿元，接近腰斩。

上述指标的异动也不是才出现，实际2020年就已有征兆。

财报数据显示，2019年首创置业投资收益约35.79亿元，2020年缩水到约15.71亿元，当年公允价值变动-1.63亿元。

2、负债率上升、神秘的永续债

首创置业的现金流量情况这次中报没有公布，杠杆地产去看了下东方财富统计的历年数据。由于种种原因，在反映企业实际经营情况的经营活动现金流量上，首创置业常年表现不佳，波动较大。

得益于上半年拿地节奏放缓、出售股权、转让奥特莱斯业务等动作，首创置业的货币资金比去年同期多了一丢丢：从371.78亿元增长至389.12亿元。

短期借款有些许上升，2020上半年为5.02亿元，2021上半年5.13亿元。流动负债合计微增至924.92亿元。

非流动负债方面，长期借款增加了10来亿元，2021上半年达到428.74亿元。负债合计比2020年同期增加接近100亿元，为1730.97亿元。

2021上半年，尽管收缩战线、各种降杠杆举措，首创置地的资产负债率同比仍上升不到4个百分点，从2020上半年的77.52%升至如今的81.11%。

用三道红线来衡量，据贝壳贝壳研究院统计，截至2021年中期，首创置业剔除预收款后的资产负债率为78%，净负债率为164%，现金短债比为1.34，踩了2条线。

在这里杠杆地产想说说首创置地的永续债。永续债虽为负债，但却可以计入权益，也可以起到美化报表的作用，可以加速房企扩张。

2017年、2018年、2019年，首创置业的永续债规模分别为58.90亿元、134.76亿元、151.24亿元。可见其速度之迅猛，但这三年的房地产行情，尤其是京津冀区域，杆友们可以回想下，是比较惨的。

前述的首创置业资产负债率并没有将永续债计算在内。首创置地2021上半年永续债为59.13亿元，比2020上半年的123.92亿元降了不少，但如果算上这部分债务，其实际负债率还是不低。

3、退市之后

总结一句话：2021上半年的首创置业，利润走低、负债压力并未减轻，无论是一线还是后方，都有继续承压的态势。

黑天鹅虽然过去，但情况似乎并无太多好转。反倒给杠杆地产一种迫不及待想要退场的意思。

此前首创置业提及退市理由：由于经济增长放缓以及房地产行业实施严格监管，公司业绩发生波动；H股的股权融资渠道受限；退市后将成为首创集团全资子公司，不仅可以获得更加直接的信用支持，同时也可以进一步完善业务、资产、物业和运营结构，加强管理灵活性。

如此来看，退市后虽然首创置业不存在了，但其业务发展或许仍值得期待。

此刻杠杆地产想到一句话：人生就像一辆列车，当陪你的人要下车时，即使再难以割舍，也要心存感激地告别。

资本市场何尝不是如此呢……

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