文｜地产深度报道

​提出私有化退市近一个月后，首创置业亮出了2021年上半年的“成绩单”，这或许也是其给资本市场的最后一份答卷。

同比下跌超7成的归母净利润、不足4%的净利率、锐减的拿地力度某种程度上都彰显了公司的困境。

首创置业的退市是否与这份成绩单相关外界尚且不知。但可以确定的是，其重仓环京区域难“调头”的现状已经难以支撑房地产市场的调控重压。

盈利同比跌7成

数据显示，2021上半年首创置业营收同比增长19.46%至110.13亿元，归母净利润则同比下跌73.38%至2.26亿元，创下了近年来的最大跌幅。

首创置业将归母净利润的下滑归咎于毛利的下降及禧瑞都5号楼资产收益权转让项目的利润未能于报告期内确认。

其称，北京和成渝等地的若干低毛利项目于报告期内结转，“受房地产行业调控政策影响，结转项目产品售价未及预期，毛利同比下降。”截至6月末，公司实现毛利21.38亿元，同比下跌3.56%。

截至2021年6月，首创置业来自北京分部、华东分部的净利润有所增长，但天津分部、成渝分部及其他销售分部（沈阳、深圳、佛山、郑州等地区）的净利润皆有所下降。

其中，降幅最大的为其他销售分部，来自该分部的净利润由2020年上半年的8.49亿元降至-0.019亿元。

另外，首创置业来自土地一级开发的亏损继续扩大，2021年上半年净利润亏损1.22亿元，去年同期亏损0.7亿元。

多重因素叠加影响下，首创置业2021年上半年的盈利能力明显走弱。东方财富数据显示，公司营业税后毛利率约19%，较去年同期的24%减少5个百分点，销售净利率也较2020年上半年的11.06%降至3.83%。

上半年，首创置业实现签约销售额402.7亿元，同比增长19.5%，对应签约面积为174.3万平方米。其中，公司约74%的签约金额来自京津翼、长三角及粤港澳三大核心城市圈，合计签约销售额为298.2亿元。

这其中，占比最大的为京津翼城市群。截至2021年6月，首创置业来自该区域的签约销售额为185.13亿元，在总签约销售额中的占比达到46%左右。

与其他区域相比，公司来自京津翼城市群签约销售额是长三角的1.93倍、粤港澳的10.64倍。

这也意味着，尽管首创置业在努力外拓、优化布局，但公司大部分的业绩依然来自环京区域。鉴于严格的调控政策，该地区的利润空间十分有限。

签约销售面积来看，首创置业超45%的销售面积来自除三大核心城市圈外的其他地区。上半年，其他地区为公司贡献了约79万平方米的销售面积，是“大本营”京津翼的1.73倍。

但其他地区并没有为首创置业带来可观的销售额。该地区的签约销售均价为13217元/平方米，远低于公司整体23112元/平方米的均价。

消失在拿地百强榜单

京津翼“围城”未破的同时，首创置业延续2020年的投资趋势，进一步放缓了拿地力度。

上半年，公司仅在上海松江、青浦补仓两幅地块，总土地价款为33.7亿元，总建筑面积26.6万平方米，平均溢价率8.7%。

另外，首创置业通过收并购获取了浙江省桐乡市一级开发项目，总占地面积348万平方米，为京津翼地区外获得的首个一级开发项目。

锐减的拿地动作导致公司消失在了拿地金额百强榜单中。

据中指院数据，2020年首创置业全年权益拿地金额为89亿元，排名较当年上半年的88名降至第96名。2021年上半年，百强榜单中未出现该公司的身影，第100名为长春城投控股集团，其权益拿地金额为37亿元。

截至2021年6月末，首创置业土地储备总建筑面积为1574.5万平方米，权益总建筑面积为1024.3万平方米，“现有土地储备足以满足公司未来3年左右的发展需要。”

减少对外投资稳住了公司的现金流。上半年，首创置业拥有货币资金389.12亿元，同比增长20.14%。

与出售资产的动作配合在一起可以看出，相较于拿地冲规模，首创置业上半年的重点实为降负债。

上半年，该公司先后挂牌出售首创阳光房地产46.486%股权及北京同创置地45%股权，并计划将奥特莱斯业务转让给集团。彼时，管理层曾言，出售奥特莱斯资产可以有效盘活资产，将回笼资金用于偿还债务，降低杠杆。

现实总是骨感的。据贝壳研究院统计，截至2021年中期，首创置业剔除预收款后的资产负债率为78%，净负债率为164%，现金短债比为1.34，相较2020年依然踩线两条。

截至2021年6月底，首创置业短期负债较2020年微增至5.13亿元，一年内到期的非流动负债达283.86亿元。公司同期应付账款115.61亿元，其中约104.73亿元为一年内新增款项。

另外，首创置业另有其他应付款125.28亿元。这其中包括应付其他权益工具股利、应付高级永续债券股利及应付股权转让款等。