强调控来临

同为一线城市的上海，近期也出台了简化版“二手房指导价”。紧接着，“网红城市”成都、西安部分小区的二手房成交参考价落地。

上海方面，将以市场真实价格为依据，对每套二手房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。西安则于7月9日直接出台了首批102个住宅小区的二手房成交参考价。就发布的价格来看，普遍低于各二手房平台报价，价差基本在20%-25%之间。

成都近期发布的第二批二手房指导价覆盖范围也进一步扩大，且指导价和市场价相比大部分打了7-8折，部分小区参考价相比网上挂牌价直接打5折。

二线热点城市的二手房指导价政策接连出台，也意味着二手房调控会进入新阶段。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向界面新闻分析，“此次西安的操作实际上也是大城市解决住房问题的体现。选择公布二手房指导价，同样是为了确保市场的稳定健康发展。”

上海亦是如此。根据上海链家研究院的监控数据，6月份上海市共成交二手住宅2.8万套，环比增长10%，同比上涨0.94%，创下今年1月以来的新高，成交均价41269元/平方米，环比上涨1.94%，同比上涨3%。

严跃进指出，今年上半年上海撤销了一些不合规的房源，主要是信息不全、没有建立二维码标识的房源。而此次调控在原有基础上，强调要进行价格核验。这也说明，二手房的管控更加趋于全面，既包括房源信息的管控，也包括房源价格的管控。

最先出台二手房指导价调控政策的深圳，也为后面的城市跟进提供了一些经验。

深圳市的政策出台有两个核心要素：一是参照过往二手房网签价格，二是参照周边一手限价新房价格。

整体来看，和市场价相比，深圳政府发布的二手房成交指导价基本都打了5-8折。往往房价越高的楼盘成交价，和指导价相差会越大。

举例来说，深圳湾恒裕滨城的市场成交价早已超过30万/平方米，但该区域的政府指导价只有13.2万/平方米，两者相差一倍不止。市场均价18万/平方米左右的华润城，政府指导价13.2万/平方米，相对来说价格差异较小。

自深圳的二手房调控政策出台后，多个热点城市开始向深圳“取经”，并采取针对性的调控措施。

紧随其后的有与深圳楼市高度关联的东莞，这个大湾区城市也明确要完善二手住房网签交易价格发布机制，包括提高二手房价透明度，引导市场理性交易等内容。

随后长三角的无锡、合肥、宁波等也在3、4月份发布了针对二手房市场的指导价政策。其中合肥的涵盖学位制、二手住房限购，宁波还针对9个热点学区发布指导价。

到了5月份，西部“网红”成都发布首批二手房成交参考价，涉及201个小区。40天后，第二批发布涉及286个住宅小区，覆盖区域延伸至近郊区。截至目前，成都二手房指导价已覆盖487个小区，后续还将覆盖更多，调控决心显而易见。

从调控手段来看，各地发布的政策包括查处二手房虚高挂牌价格、对业主“抱团涨价”进行排查、发布二手房成交参考价等，成为各地管控二手房价格的主要砝码。

至于调控最终目的，各地出台二手房相关政策的出发点同深圳一致，重点聚焦在打破“定价权”的垄断，抑制市场无底线抬高二手房价行为，以实现稳房价。

市场降温，观望情绪浓厚

政策对二手房市场的影响不容小觑。

经历四个月的二手房指导价实施后，深圳二手房市场明显降温，成交量大幅下滑。公开数据显示，今年上半年，深圳二手房市场连续3个月成交量低于5000套，6月甚至跌破3000套。而2020年，深圳二手房月均成交量接近8000套，为此前4年来的新高。

成交量低迷，价格方面也出现下滑。今年6月深圳二手房价格环比回落0.2%，虽然幅度小，但这也是深圳在23个月上涨后出现连续两个月下调。

除了深圳，其他发布指导价政策城市的二手房市场也陷入有价无市状态，观望情绪蔓延。

以东莞为例，乐有家统计数据显示，2021年上半年东莞二手房共计成交了9427套，相比去年同期（13436套）下跌了30%。业内人士分析，接下来，东莞还将进一步完善二手房价监测和统计机制，建立线上“东莞房价地图”，引导好市场预期。

无独有偶，在调控新政叠加二手住房挂牌参考价、房贷利率提高且额度紧张等因素的影响下，宁波的二手房市场也“寒意”正浓。

单拿历年宁波楼市的“红五月”来说，今年5月宁波全市成交6765套，环比四月下降37%，其中市六区成交4182套，环比降约41%，创近6年同期最低。6月份，宁波二手房进一步下滑，仅成交4926套，环比下降10.4%，近乎腰斩。

5月底，成都在公布了第一批小区二手房指导价之后，市场也开始降温。二手房价格虽依然处于“横盘+微涨”状态，但交易数量却严重下跌。

据乐居最新统计，6月份全成都范围内一共成交约3652套二手房，连续两个月成交量跌破4000套。而与2019年每月成交量近14000套的高峰期相比，目前成交量下跌超7成，每个月成交量减少10000套。

价格方面，除了按照相关规定被“强制下架”的部分房源和少部分用来换房的房源外，真正主动下调价格的房源极少。成都一位房产中介告诉界面新闻，“这主要是因为二手房东对于成都市场仍持较高的预期。”

西南财经大学经济学院教授刘璐认为，“二手房市场和新房市场的最大差异在于个体业主对房价的报价影响较大。如装修好、成色新的房源，报价就会偏高。而如果业主着急出手则报价有可能会低一点。”

除了市场成交，受到调控直接影响的还有房产中介。成都温江区一位中介人员告诉界面新闻，近期一些中介的门店生意大不如前，二手房的带看量有所减少。“目前，大家都持观望状态，无论是买方还是卖方，都在等。”

深圳南山区一位中介人员也向界面新闻记者坦言，“去年我们一整天几乎都在外面带看，今年大多时间是在门店里待，即使只是一套二手房的成交，战线也被拉得很长。”

这些热点城市之所以纷纷出台二手房指导价，主要是为了抑制价格虚高和涨幅过快的现象。

根据Wind数据，2019年1月至2020年12月，深圳、宁波的二手住宅挂牌均价涨幅分别达到44.7%和34.2%，位列百城涨幅的第2和第4位。2021年1月至5月，西安的二手住宅挂牌均价涨幅达到21.2%，位列百城涨幅的第1位。

“出台二手房参考价可以避免一些高挂牌价房源对市场的不利心理影响。”刘璐说道。

二手房指导价机制发挥作用的关键，还在于商业银行会参照指导价放贷。因为二手房参考价格并未要求实际成交价格以此为准，买卖双方仍可自行协商成交价格。

“二手房指导价，其实是限贷政策的收紧。”一位中介人士告诉界面新闻，“如果按照指导价去贷款，但实际成交价与指导价之间的差额，需要加到首付上，这将降低买房人的贷款成数，提高购房首付。”

这意味着，贷款额度降低、放款时间延长，亦可能会误伤部分刚需买房人。这也是各地二手房指导价出台后对市场和刚需购房者的另一大影响。

严跃进指出，“二手房指导价将真正规范二手房的定价和交易，促进中介行业的健康发展。据此可以认为，后续全国重点城市二手房指导价须加快建立，尤其是一些学区房炒作多的，必要时候可对重点区域或重点学区进行定向监管。”

中原地产首席分析师张大伟也认为，从市场趋势看，二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物，预计会在全国一二线城市成为趋势，更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。

显然，二手房市场的全面强监管时代已然来临。“后续此类政策推进过程中，地方政府、中介、房东和购房者等都应该积极做调整。”严跃进表示。