文|地产深度报道

4月12日晚间，首创置业公布公司2020年度业绩报告，报告期内其净利和归母净利同比下跌过半。

年报显示，首创置业2020年实现营业收入212.48亿元，较2019年微增2.22%；净利12.72亿元，同比下滑50.49%；归母净利9.82亿元，大幅下滑53.74%。

剥离奥特莱斯业务

年报中，首创置业称，拟转让全部奥特莱斯业务予首创集团，包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业其他奥特莱斯项目。首创集团是首创置业控股股东，持有56.7%的股权。在奥特莱斯业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务。

十多年前，奥特莱斯业务曾助力首创成功转型商业地产，其也借此迎来高光时刻，为何现在要剥离出售？

公开资料显示，首创置业目前主营业务包括住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大核心业务线以及高科技产业地产、文创产业、长租业务三大创新板块。

自2009年，首创置业开始打造以“住宅+奥特莱斯”为核心的奥特莱斯商业地产，通过奥特莱斯商业品牌价值带动周边住宅的销售。

2013年，第一个首创奥莱项目—北京房山奥特莱斯成功开业，开业当日实现销售额近800万元、客流量约10万人次。2014年该项目实现销售额10亿元，年客流量近千万人次。

从第一家奥特莱斯项目落地北京开始，首创奥莱经历了快速发展的阶段。公司2019年财报提到奥特莱斯业务称，“五年二十城”目标基本达成，并由投资拓展期转入精益运营期。2019年，奥特莱斯业务营业额达到78.3亿元，同比增长超53%；客流量达4129万人次，同比增长32%。

2020年财报显示，奥特莱斯业务全年营业额约74亿元，客流3810万人次。截至2020年末，首创置业持有的已开业奥莱数量达13家，布局和开业项目数量居行业第一位。

尽管奥特莱斯业务给首创带来了营收，但受疫情影响，其客流量和经营均受到不小的冲击。管理层称，为减免商户压力，2020年春节期间，公司减免奥特莱斯等项目的租金超过1亿元。

对于重组奥特莱斯业务，公司管理层在2020年度业绩发布会上表示，在当前环境下，首创置业还是以稳健2023经营策略为重心，强力调整结构，降杠杆，抗风险，而奥莱业务还处于培育期，公司将资产包出售给首创集团，可以有效盘活资产，优化资产结构，提升资产质量，增强抗风险能力，保障业务的稳健运营。

踩中两道红线

即便出售奥特莱斯业务试图“减重”，首创置业依然面临着不小的负债压力。

年报显示，2020年首创置业全年签约销售额708.6亿元，同比减少12.31%，与调整后的800亿销售目标仍存在不小差距。

三年前，公司曾构建过2019、2020年分别实现1000亿、1400亿元销售额的蓝图，而今看来，管理层对于公司近来的发展预判显然过于乐观。

对于业绩的不理想，管理层在会上解释称，“2020年疫情对宏观经济带来持续性影响，叠加整体调控趋严，以及金融管控深化等因素，首创置业的运营面临挑战，使得业绩承压。此外，部分二级开发项目销售速度和价格不及预期，高毛利的一级项目也未能上市。”

除了销售业绩不及预期，“三道红线”下首创置业的高负债也是摆在公司面前的难题之一。

近三年，公司负债水平不断上升。2018年-2020年，其负债总额分别为1315.16亿元、1432.28亿元、1632.2亿元。尤其是在严监管的去年，首创置业的负债仍上升了近14%。

为此，首创曾多次进行融资和借新还旧，以缓解债务压力。2020年，公司相继以14亿元出售北京市石景山区西黄村地块的股权、引入控股股东共同开发北京大瓦窑地块而获得13.8亿元增资等。

发债方面，2015年至2020年期间，首创共发行了20多笔债券。4月7日，首创置业再次发行24.3亿元公司债，票面利率为3.97%，全部用于偿还到期的公司债券本息。

此外，在同行纷纷降杠杆以应对监管要求时，首创置业仍然踩中两道红线。

财务数据显示，2020年公司剔除预收款后的资产负债率71.3%，净负债率127%，现金短债比为1.13。

对此，管理层表态正在通过加强销售回款力度、盘活存量资产、稳定投资、严控成本等举措来改善“三道红线”指标。

首创置业的回绿之道依然长路漫漫。