百友们，大家好！今晚跟各位一起讨论主题公园与旅游地产的互动关系，主题公园和旅游地产都是近几年中国很火爆的！

主题公园与旅游地产的互动关系，要从主题公园的核心竞争力和旅游地产开发与主题公园的建设模式谈起。主题公园，其实质是现代都市的休闲娱乐区。随着生活水平的提高，人们对休闲生活的要求已日益提高和多样化，而主题公园恰恰是一种非常契合人们这种需求的旅游产品。

旅游地产是从大型主题公园演变而来的一种复合房地产模式，是旅游与房地产相互渗透与融合后产生的新兴业态。它的出现是旅游业和房地产业各自发展到一定阶段的必然产物，是供给与需求双方联合推动而成的衍生物。旅游地产有自己的内在规律和特征，在世界各地获得了蓬勃发展。

旅游地产的出现最早要追溯到主题公园，从单一的主题公园到完整意义上的大型旅游休闲社区经过了较长的探索过程，而该产品形态一经产生，随即在全球范围内获得了飞速的发展。

主题公园的概念

1.主题公园是旅游业发展到一定阶段的特殊产物。

它是在旅游者的审美需求和休闲娱乐方式选择日益多样化的条件下，依托大量投入（智力、财力、人力、物力等）而建立起来的为旅游者服务的旅游活动场所。

2.主题公园是一种相对于传统旅游景区而言的新型旅游景区。

传统旅游景区有两种类型，即以自然遗产为主体的自然旅游景区和以文化遗产为主体的人文旅游景区。前者如庐山风景名胜区、桂林山水风景名胜区、五大连池风景名胜区等等，后者如北京故宫、西安古城、敦煌石窟、万里长城等等。

3.主题公园是注重一个或多个主题的创意、策划与塑造的旅游景区。

所谓“公园”只是借用传统意义上的“公园”概念，用来为旅游景区的空间形态和形象定位；而“主题”是指人工创作出来的一种具有震撼力效果的游园线索，让旅游者参与其中并获得特殊感受；“主题”的创意、策划、塑造在主题公园中居于核心位置。

4.主题公园是一种具有特殊旅游活动规律的旅游景区。

主题公园内景点的布局、娱乐活动的组织、游览线路的设计、接待服务的方式等都具有与传统旅游景区截然不同的差异性。

5.主题公园是旅游企业对旅游资源进行开发后形成的旅游景区，是直接提供给旅游者消费的旅游产品，以满足旅游者的多种需求和选择。

旅游地产的概念

所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目可称为旅游地产。旅游地产的特点和优势主要表现在：旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 

讲了旅游地产和主题公园的概念之后，接下来讲一下旅游地产的分类和发展特征。

1.旅游地产的分类

旅游景点地产：指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。

旅游商务地产：是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。

旅游度假地产：指为游客提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆以及用于分时度假的时权酒店等。

旅游住宅地产：主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

2.旅游地产发展特征

旅游地产发展城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海。旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。

同时，由于中国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻城市。

旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化除了以主题公园为依托的旅游地产外，目前中国的旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。

众多旅游地产，已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。

主题公园与旅游地产相互促进

在国内，将主题公园开发和房地产结合而成了 “主题公园+地产”的独特盈利模式，以拥有欢乐谷和东部华侨城等主题公园品牌的华侨城集团最具代表性。在其示范效应下，越来越多的开发商开始运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，“小公园大地产”的开发模式已经向二三线城市甚至四线城市蔓延。主题公园的拿地功能已经显露无遗。

相对于其他单纯的旅游或房地产项目，主题公园与旅游房地产项目的互动最主要的特色和优势在于其项目组合的开放性、娱乐休闲环境的可控性和在景观与配套上具有唯一性的房地产。

这些优势可极大地增强本项目的吸引力，并有效避免因与其他项目定位同构化而带来恶性同业竞争。由于该产品形态符合旅游业和房地产业产业升级的内在要求和市场需求趋势，

因而，它必将获得快速、持续的发展，从而成为复合型产业的一种全新业态。

华侨城模式

先做旅游——华侨城及属下四大主题公园

华侨城及属下四大主题公园：“锦绣中华”、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷。

除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积达5平方公里的旅游之城。

后做地产——“波托菲诺”：旅游地产的先驱

项目特色

由于华侨城内四大主题公园的开发成功，极大地改善了华侨城这片原为荒滩的自然和人文环境，使周边环境之优美就是比做“皇家御花园”也不过分，其南向荔枝林、东倚欢乐谷和燕含山、北靠高尔夫练习场和华侨城花园，环拥燕栖湖。这一在深圳乃至全国都少有的居住环境，为这一房地产项目带来极高的附加值和未来的升值潜力。

良好休闲环境放大生活内涵：在波托菲诺，生活更多地体现为休闲，而不是单一的居住。谛诺山、天鹅湖和燕栖湖这些生态、景观资源是自然界造化的结果，但经过合理的规划和建筑布局，这些自然景观被有效地吸纳到社区中来，成为社区的公共部分，被所有社区居民享有，成为社区邻里喜爱的休闲场所。同时波托菲诺也有着独特的人工环境。

体现波托菲诺休闲特色的还有欢乐谷，波托菲诺每户业主都终身持有两张欢乐谷免费门票，充满传奇梦幻色彩的欢乐谷主题公园不仅是业主游乐之地，也是波托菲诺的后花园。

深圳东部华侨城

华侨城把深圳欢乐谷主题公园以及“旅游＋地产”模式推广到北京、上海、长沙、成都的同时，还在深圳东部启动一个规模更大的旅游项目，即拥有50%权益的“东部华侨城”。

华侨城以总价3.5亿元就拿到这片土地，项目总投资30亿元。

主题公园与旅游地产的优势

1.主题公园与旅游地产的开发带来了大量的低成本土地储备且升值空间巨大。

2.主题公园开发和复制迅速提升旅游地产的整体价值并获得可观溢价。

3.主题公园作了造景开发模式有效解决了景区资源稀缺所带来的发展瓶颈和束缚。

主题公园与旅游地产，是以旅游休闲度假为依托，在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个产业本身。它依托旅游的空间位移基础，借力旅游搬运，服务游客消费，形成地产房产开发和营销，从而构建一种新型的产业模式。

总体来看，主题公园与旅游地产的出现依托着旅游资源，基于人们对旅游地的需求从一般观光转化为休闲度假，进而转化为居住或生活度假时，出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。

主题公园与旅游地产的开发，可以带动建筑、交通、餐饮、通信等行业的发展，为当地居民提供就业岗位，提升地区的生活居住条件，促进城市经济向旅游休闲化发展，从而对城市化进程起到推动和促进作用。

另外，旅游休闲综合体与城乡互动发展，对于承载城市文化，凸显城市性格，打造城市标志，塑造城市形象，推广城市品牌，形成创新的城市化模式，具有重要的引擎作用。主题公园与旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

旅游地产的发展前景

1.旅游地产发展前景广阔

中国经济的增长和人们生活水平的提高，为国内的主题公园和旅游地产发展打开了光明的前景。美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代基本都经过这个过程。人均GDP到达六千美金以上。人们用于日常消费的费用递减，占收入的一半以下，一半以上的费用用于精神享受和文化消费需求。

中国从上世纪九十年代开始，主题公园+旅游地产的开发模式也在逐渐兴起。根据国家旅游局的测算，未来中国也将会成为全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出境游的最大群体。再加上近几年中国迅猛的主题公园建设热潮，必将带动旅游地产的巨大需求和发展。

2.从“小旅游、大地产”到“大旅游、小地产”

旅游地产在国内的发展历史不长，但包括开发商等在内的市场参与者通过市场操作实践，已在开发理念上发生了一些根本性的变化。随着旅游地产的发展和相对成熟，开发商逐渐意识到旅游地产是一项系统工程，包括环境整治、资源整合、产业重组和住宅建设，最终的目的是区域价值的提升和社会效益的最大化。

所以，旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入，旅游价值的挖掘和资源的合理配置，以及在此基础上实现龙头旅游资源的再造，特别是主题公园的吸引力。

打造旅游地产的关键点

第一，旅游地产活动营销本身不能解决长期的发展问题，我们要把项目建立在长期的、可实施的项目上。

第二，地方经济的发展需要多元化的产业支撑，旅游需与产业结合，关注产业转型、就业趋势转型等问题非常重要。

第三，金融服务业是催化剂。

旅游地产必须要有景观、绿地、生态系统，如果没有生态系统如何放松身心体验自然

旅游主题要嵌入艺术，我们看看欧洲、美国真正成功的项目，都是艺术家集中的社区。强调整个环境的塑造，还应包括着力打造社区舒适、新颖的生活方式。

综上所述，主题公园与旅游地产的完美融合，成就房地产的快速发展，提高地域价值，带动周边经济，主题公园与旅游地产模式成开发商新宠。每年一度的中国主题乐园发展论坛，不仅吸引了主题乐园运营商、酒店运营商、游乐设施供应商，还吸引了保利地产、富力地产、万科地产等众多房地产开发商前来参加。这就证明了主题公园对地产的足够影响力。

好了。今晚跟各位一起讨论的问题就到这吧。讲的不对的地方还望大家批评指正！

百友提问

何志雄：是否国家对旅游产业的战略定位和对房地产业的政策调控而催生了旅游地产新概念？

林焕杰：这个问题还不能简单定义。

黄细花：东部华侨城很成功，对旅游地产既爱又恨，爱是因为他们有资金会造房子，恨是他们主要做房子旅游投资很少，占据好的旅游资源，从惠州巽寮湾的旅游地产把房子都建在沙滩上，而且都是高楼大厦，所以说又爱又恨，还是恨多点。

林焕杰：是的！

何志雄：近期传闻山西煤老板集体转行搞旅游（山西煤老板做地产是必然的），是很大幅度的跨界投资，对旅游业来说:是喜是忧？

林焕杰：要看这些老板怎样做项目，如果他们真真正正去做项目，搞旅游搞项目都没问题，但关键是他们自己搞还是请专业机构来弄，不要浪费资源把这个行业搞混了，他们有大量资金圈地，但又搞得乱七八糟的，那就浪费了资源，如果是有序按照市场来弄是没问题的，他们参与市场也是件好事。

任国才：林总，现在国家对房地产市场的宏观调控，对旅游地产的地产销售去化率产生很大影响，对旅游地产的发展是利大于弊，还是弊大于利？对下一步旅游地产发展会有何影响？

林焕杰：任总，您好！你提到这个问题，我也经常在考虑；国家对地产宏观调控，对旅游地产还是有影响的，总体来说是利大于弊；这个问题也比较复杂，那么下一步旅游地产发展还是有影响的，这个旅游地产不但居住涉及地产也涉及娱乐和旅游，很多方面，和整个国民发展和居民生活相关，还有更多功能。

作者林焕杰，香港鸿嘉股份有限公司执行董事。