国资接盘,但少林景区命运仍悬而未决

合作11年,港中旅的一纸公告,让少林景区回到“原点”。只是属于它的竞争博弈场,已然迥异……

 |  执惠旅游
图片来源:少林寺官方微博

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文|执惠旅游

11年的恩怨瓜葛“一刀切断”,嵩山景区的股权归属问题,终于在近日尘埃落定。

1月25日,港中旅公告称,已与登封嵩山少林文化旅游集团有限公司(下称“嵩山文旅集团”)签订产权交易合同,将以2.55亿元价格,转让港中旅(登封)嵩山少林文化旅游有限公司(下称“嵩山公司”)51%股权。

伴随着港中旅的离场,少林寺、港中旅与嵩山文旅集团之间的三方博弈渐渐落幕。但矛盾仍然存在,一直以来少林寺在景区中所扮演的“强势”角色,以及围绕门票分成、资产归属、运营边界等问题的争议,令少林寺和登封市政府间的利益冲突与相互“对抗”仍将持续。

而据相关规定,随着股权转让的完成,嵩山公司将无法在继承景区运营权,嵩山景区将在未来的公开竞标中再次“易主”。同时,嵩山少林景区作为传统山岳型景区,原计划中的旅游小镇项目因土地问题陷入停摆,其他转型方向则迟迟未定。

合作11年,港中旅的一纸公告,让少林景区回到“原点”。只是属于它的竞争博弈场,已然迥异……

嵩山景区回到“原点”

早在去年11月,港中旅就曾以3.47亿元(股权挂牌价为2.83亿元,债权6310万元)的底价,公开出售嵩山公司51%股权及相关债权,但挂牌一个月无人问津。12月,港中旅将51%股权标的降价至2.55亿元再次挂牌,最终由登封市国资委旗下的全资子公司嵩山文旅集团接手。

在此之前,港中旅及嵩山文旅集团各持嵩山公司51%和49%的股权。而股权转让完成后,嵩山公司将成为嵩山文旅集团的100%全资子公司。港中旅的一纸公告,将嵩山公司全部还给了登封市国资委这位“老朋友”。

时间回到2009年,彼时港中旅与嵩山文旅集团共同成立嵩山公司,打造出一个“央企+地方国企+优质资源”的“优质组合”。资料显示,嵩山公司独家管理及经营嵩山风景名胜区下辖的少林、中岳及嵩阳三大景区,为期40年,收入主要来自于之门票销售、代收销售收入及停车场等费用。

对于登封市政府来说,在央地合作热潮下,引入港中旅,一定程度上也意味着引入大型央企的资金和资源优势;同时,港中旅作为国内旅企巨头之一,也将为基于其在旅游主业方面的经验,景区在开发、运营、管理等方面进行优化升级。

而对于港中旅来说,入主嵩山景区的逻辑可能涉及三点: 

一方面,尽管佛教寺院并不是稀缺的旅游资源,嵩山也不属于四大佛教名山,但少林寺及少林文化却是独一无二的文化旅游资源。根据年报,港中旅入驻嵩山前,旗下仅有深圳世界之窗和深圳锦绣中华两家景区。将嵩山景区揽入麾下,将推进港中旅旗下景区的多元化,提升旅游服务这一核心业务的供给能力;

另一方面,正是由于少林寺的特殊性与稀缺性,每年吸引了大量游客慕名而来,嵩山景区的门票收入十分可观,据媒体公开报道,2009年时少林寺门票年收入就已近1.5亿元,对于港中旅来说,这是一笔长期且稳定的现金流来源; 

此外,港中旅进入嵩山景区也被看作是进入华中地区的重要一步,成立嵩山公司之后,港中旅还先后布局信阳鸡公山景区和焦作市商业银行(但2016年已退出鸡公山景区)。

如今,这一优质标的却几乎变成一块“烫手山芋”。根据交易公告,嵩山公司2019年税后净利润就已达人民币3541.5万元,若按原有51%的股权比例分配,港中旅分得的收益或超过1800万;而此次股权出售,港中旅预期获得净收益仅约人民币587万元。

截图来源:港中旅公告

无人愿做亏本买卖。尽管收益相对较低,但港中旅仍执着脱手股权,导火索之一是疫情冲击下的现金流承压与业务平衡需要。出售事项将有利于港中旅优化旗下景区目的地的资产组合,提升资产周转率和提高现金回流。但更深层次因素当不限于此。

港中旅在公告中表示,受疫情影响,嵩山公司运营恢复相对较慢,其2020年收入同比大幅下降,由盈转亏。一个重要细节是,自2020年1月1日起,景区的全部门票收入已于当日上缴财政账户,其中50%在过渡期半年内返还,用作嵩山公司正常的维护运营。从这点来看,嵩山景区的门票收入已不再是稳定而持续的现金流支持。

在挂牌转让期间,有多少企业曾就嵩山景区与港中旅进行接洽,这一点无从得知。但港中旅作为实力强劲的旅企巨头,尚难平衡嵩山公司的投资回报与嵩山少林景区的利益纠葛,市场之上,各方观望而迟迟无人出手,似乎也在情理之中。

而这次股权转让,若排除接盘者早已“内定”的可能,那么登封市国资委接手嵩山公司的全部股权,看似也颇为“无奈”。

从三方博弈到两方“对抗”

港中旅从高调入场到黯然退出,原本围绕嵩山景区的三方博弈也随之落下帷幕。11年间,嵩山少林景区一直以来都处于争议的“风暴眼”。

景区门票收入分成问题,是三方博弈绕不过的一个话题。2014年轰动一时的“少林寺门票案”,将少林寺、港中旅与嵩山文旅集团的利益纷争,暴露在公众的视野。

具体来看,2005年登封市与少林寺约定,门票收入70%归属嵩山风景名胜区管理委员会(下称“嵩管委”),30%归属少林寺;嵩山公司成立后,门票收入的70%则归属嵩山公司,港中旅与嵩山文旅集团再按各自股权占比(51%和49%)分配。但2011至2013年期间,寺方并未能如约获得门票收益。

与此同时,港中旅与嵩山文旅集团之间也存在一定矛盾。据经济观察报报道,二者合作之初,港中旅曾承诺3年内投资8亿至10亿元,但事实上,11年间港中旅更多是坐收门票红利,在景区投资、存量优化等方面的承诺却并未兑现。

2018年,港中旅也曾尝试在景区周边打造增量项目。资料显示,该项目全名“嵩山少林国际功夫小镇”,定位为禅文化修身养心度假目的地,总占地面积591亩,由嵩山公司投资20亿元建设,原计划2020年完工,但随后项目停摆。

嵩山少林国际功夫小镇项目简介/图源:微博@郑说广播

如果港中旅的退出,能够换来门票分成、景区投资等争议的暂时缓和,那未尝不是一件好事。但在嵩山少林景区的根本问题未得到解决之前,港中旅出局只是让原本的三方博弈,变为少林寺与地方政府的两方对抗。

事实上,少林寺与地方政府(包括地方国资委下属企业)的“暗中较劲”由来已久。无论是2005年以来的门票收入争议,还是2009年的“上市风波”,其根本都是少林寺资产的归属问题。

上文中提到过,嵩山名胜风景区坐拥得天独厚的旅游资源,其中最负盛名的莫过于少林寺。有形资源方面,少林景区内坐落着塔林、初祖庵、达摩洞、少室阙等,旅游资源密集且丰富;无形资源方面,少林功夫文化一直以来都是全球闻名的超级IP,少林寺甚至专门成立了无形资产公司管理经营。

在这些旅游资源中,前者的商业收益主要体现在景区门票,而后者则可以通过武僧表演、IP授权、讲座论坛、文化交流、寺庙托管等各种各样的渠道对其进行变现。近年来,尽管外界对少林寺的“过度商业化”质疑已久,但在方丈释永信的经营下,少林寺收益确实颇为可观,甚至有媒体称其“年赚数亿”。而这部分收益,显然归少林寺自身所有,无法与嵩山景区或地方政府所“共享”。

少林寺主要投资版图/图源:企查查

关于少林寺的归属权问题,法学界也曾进行过争论——其究竟归属国家、河南政府还是宗教局,亦或是归属少林寺自身,多方观点各执一词,但目前尚无明确定论。而这个根本性问题,就导致了少林寺除宗教角色之外的其他功能,在使用权、管理权、经营权、收益分配等各方面边界模糊。而这些模糊信息的背后,而映衬出少林寺的“强势”,以及在博弈场中扮演的角色或话语权。

根据此前港中旅在北交所的挂牌信息,本次股权转让完成后,嵩山公司将无法继承原有的景区运营权,而须通过公开竞标方式重新获得。也就是说,不久的将来,在登封市政府主导下,嵩山景区或再次“易主”。

而目前来看,少林寺与地方政府相互依存又相互“对抗”的关系,仍将延续一段时间。

嵩山的沉疴与新患

无论是三方博弈还是两方对抗,实际上,嵩山景区作为典型的山岳型景区,在央企介入的11年间并未得到有效的优化。

曾有人调侃称“少林寺年接待游客300万人,却鲜有回头客”,一定程度上反映了嵩山景区所面临的困境。传统山岳型景区的旅游方式仍以观光为主,重游复购率较低,景区收入主要依赖“门票经济”。而随着2018年少林景区门票下调至80元,包括旅游方式从观光型向体验型过渡,嵩山景区“躺着收门票”的时代将一去不返。

但传统景区的转型知易行难。围绕存量旅游资源,景区需打造更多娱乐体验、休闲度假类业态,提供增量产品供给,丰富景区内二次消费项目。同时,新产品新业态也有利于提高景区对年轻游客的吸引力,实现客群“破圈”,获取更多潜在客流。

目前,“走出山”是传统山岳型景区的破局思路之一。例如,黄山“走下山,走出去”的二次创业,重点布局“旅游+小镇”项目,同时叠加电商、新零售、体育、演艺等业态元素;再如实景演艺《只有峨眉山》,将舞台搬到峨眉山景区旁的高河村,打造“山城一体”的旅游目的地。

对于嵩山景区来说,若在景区内部打造特色增量项目,将或多或少借力少林寺文化资源,这仍将涉及长期以来景区运营方与少林寺的利益纠葛。而若选择像黄山、峨眉山一样“走出山”,嵩山公司此前早有尝试,功夫小镇就可以看作是“优质景区+旅游小镇”的代表,但进展并不顺利,开展新项目前还需解决功夫小镇“无疾而终”后的遗留问题。

嵩山景区面临的另一个棘手问题,是港中旅退出后的资金来源问题。

首先,在景区门票不能纳入上市公司的规定下,叠加少林寺特殊的宗教因素制约,嵩山景区几乎很难通过登陆资本市场拓宽融资渠道。由此,嵩山景区维护、优化所需的投资,可能将通过引入外部资金实现,但此前港中旅转让股权时,市场兴趣度看似不高,这也将再次面临门票收入分成的争议。此外,也不排除登封市国资委为景区注资的可能,但所需投资体量与风险平衡仍需谨慎预判。

而一切在最终的景区运营权竞标结束前,都将是未知。嵩山景区的命运,仍悬而未决。