文|执惠旅游

11年的恩怨瓜葛“一刀切断”，嵩山景区的股权归属问题，终于在近日尘埃落定。

1月25日，港中旅公告称，已与登封嵩山少林文化旅游集团有限公司（下称“嵩山文旅集团”）签订产权交易合同，将以2.55亿元价格，转让港中旅（登封）嵩山少林文化旅游有限公司（下称“嵩山公司”）51%股权。

伴随着港中旅的离场，少林寺、港中旅与嵩山文旅集团之间的三方博弈渐渐落幕。但矛盾仍然存在，一直以来少林寺在景区中所扮演的“强势”角色，以及围绕门票分成、资产归属、运营边界等问题的争议，令少林寺和登封市政府间的利益冲突与相互“对抗”仍将持续。

而据相关规定，随着股权转让的完成，嵩山公司将无法在继承景区运营权，嵩山景区将在未来的公开竞标中再次“易主”。同时，嵩山少林景区作为传统山岳型景区，原计划中的旅游小镇项目因土地问题陷入停摆，其他转型方向则迟迟未定。

合作11年，港中旅的一纸公告，让少林景区回到“原点”。只是属于它的竞争博弈场，已然迥异……

嵩山景区回到“原点”

早在去年11月，港中旅就曾以3.47亿元（股权挂牌价为2.83亿元，债权6310万元）的底价，公开出售嵩山公司51%股权及相关债权，但挂牌一个月无人问津。12月，港中旅将51%股权标的降价至2.55亿元再次挂牌，最终由登封市国资委旗下的全资子公司嵩山文旅集团接手。

在此之前，港中旅及嵩山文旅集团各持嵩山公司51%和49%的股权。而股权转让完成后，嵩山公司将成为嵩山文旅集团的100%全资子公司。港中旅的一纸公告，将嵩山公司全部还给了登封市国资委这位“老朋友”。

时间回到2009年，彼时港中旅与嵩山文旅集团共同成立嵩山公司，打造出一个“央企+地方国企+优质资源”的“优质组合”。资料显示，嵩山公司独家管理及经营嵩山风景名胜区下辖的少林、中岳及嵩阳三大景区，为期40年，收入主要来自于之门票销售、代收销售收入及停车场等费用。

对于登封市政府来说，在央地合作热潮下，引入港中旅，一定程度上也意味着引入大型央企的资金和资源优势；同时，港中旅作为国内旅企巨头之一，也将为基于其在旅游主业方面的经验，景区在开发、运营、管理等方面进行优化升级。

而对于港中旅来说，入主嵩山景区的逻辑可能涉及三点： 

一方面，尽管佛教寺院并不是稀缺的旅游资源，嵩山也不属于四大佛教名山，但少林寺及少林文化却是独一无二的文化旅游资源。根据年报，港中旅入驻嵩山前，旗下仅有深圳世界之窗和深圳锦绣中华两家景区。将嵩山景区揽入麾下，将推进港中旅旗下景区的多元化，提升旅游服务这一核心业务的供给能力；

另一方面，正是由于少林寺的特殊性与稀缺性，每年吸引了大量游客慕名而来，嵩山景区的门票收入十分可观，据媒体公开报道，2009年时少林寺门票年收入就已近1.5亿元，对于港中旅来说，这是一笔长期且稳定的现金流来源； 

此外，港中旅进入嵩山景区也被看作是进入华中地区的重要一步，成立嵩山公司之后，港中旅还先后布局信阳鸡公山景区和焦作市商业银行（但2016年已退出鸡公山景区）。

如今，这一优质标的却几乎变成一块“烫手山芋”。根据交易公告，嵩山公司2019年税后净利润就已达人民币3541.5万元，若按原有51%的股权比例分配，港中旅分得的收益或超过1800万；而此次股权出售，港中旅预期获得净收益仅约人民币587万元。

无人愿做亏本买卖。尽管收益相对较低，但港中旅仍执着脱手股权，导火索之一是疫情冲击下的现金流承压与业务平衡需要。出售事项将有利于港中旅优化旗下景区目的地的资产组合，提升资产周转率和提高现金回流。但更深层次因素当不限于此。

港中旅在公告中表示，受疫情影响，嵩山公司运营恢复相对较慢，其2020年收入同比大幅下降，由盈转亏。一个重要细节是，自2020年1月1日起，景区的全部门票收入已于当日上缴财政账户，其中50%在过渡期半年内返还，用作嵩山公司正常的维护运营。从这点来看，嵩山景区的门票收入已不再是稳定而持续的现金流支持。

在挂牌转让期间，有多少企业曾就嵩山景区与港中旅进行接洽，这一点无从得知。但港中旅作为实力强劲的旅企巨头，尚难平衡嵩山公司的投资回报与嵩山少林景区的利益纠葛，市场之上，各方观望而迟迟无人出手，似乎也在情理之中。

而这次股权转让，若排除接盘者早已“内定”的可能，那么登封市国资委接手嵩山公司的全部股权，看似也颇为“无奈”。

从三方博弈到两方“对抗”

港中旅从高调入场到黯然退出，原本围绕嵩山景区的三方博弈也随之落下帷幕。11年间，嵩山少林景区一直以来都处于争议的“风暴眼”。

景区门票收入分成问题，是三方博弈绕不过的一个话题。2014年轰动一时的“少林寺门票案”，将少林寺、港中旅与嵩山文旅集团的利益纷争，暴露在公众的视野。

具体来看，2005年登封市与少林寺约定，门票收入70%归属嵩山风景名胜区管理委员会（下称“嵩管委”），30%归属少林寺；嵩山公司成立后，门票收入的70%则归属嵩山公司，港中旅与嵩山文旅集团再按各自股权占比（51%和49%）分配。但2011至2013年期间，寺方并未能如约获得门票收益。

与此同时，港中旅与嵩山文旅集团之间也存在一定矛盾。据经济观察报报道，二者合作之初，港中旅曾承诺3年内投资8亿至10亿元，但事实上，11年间港中旅更多是坐收门票红利，在景区投资、存量优化等方面的承诺却并未兑现。

2018年，港中旅也曾尝试在景区周边打造增量项目。资料显示，该项目全名“嵩山少林国际功夫小镇”，定位为禅文化修身养心度假目的地，总占地面积591亩，由嵩山公司投资20亿元建设，原计划2020年完工，但随后项目停摆。

如果港中旅的退出，能够换来门票分成、景区投资等争议的暂时缓和，那未尝不是一件好事。但在嵩山少林景区的根本问题未得到解决之前，港中旅出局只是让原本的三方博弈，变为少林寺与地方政府的两方对抗。

事实上，少林寺与地方政府（包括地方国资委下属企业）的“暗中较劲”由来已久。无论是2005年以来的门票收入争议，还是2009年的“上市风波”，其根本都是少林寺资产的归属问题。

上文中提到过，嵩山名胜风景区坐拥得天独厚的旅游资源，其中最负盛名的莫过于少林寺。有形资源方面，少林景区内坐落着塔林、初祖庵、达摩洞、少室阙等，旅游资源密集且丰富；无形资源方面，少林功夫文化一直以来都是全球闻名的超级IP，少林寺甚至专门成立了无形资产公司管理经营。

在这些旅游资源中，前者的商业收益主要体现在景区门票，而后者则可以通过武僧表演、IP授权、讲座论坛、文化交流、寺庙托管等各种各样的渠道对其进行变现。近年来，尽管外界对少林寺的“过度商业化”质疑已久，但在方丈释永信的经营下，少林寺收益确实颇为可观，甚至有媒体称其“年赚数亿”。而这部分收益，显然归少林寺自身所有，无法与嵩山景区或地方政府所“共享”。

关于少林寺的归属权问题，法学界也曾进行过争论——其究竟归属国家、河南政府还是宗教局，亦或是归属少林寺自身，多方观点各执一词，但目前尚无明确定论。而这个根本性问题，就导致了少林寺除宗教角色之外的其他功能，在使用权、管理权、经营权、收益分配等各方面边界模糊。而这些模糊信息的背后，而映衬出少林寺的“强势”，以及在博弈场中扮演的角色或话语权。

根据此前港中旅在北交所的挂牌信息，本次股权转让完成后，嵩山公司将无法继承原有的景区运营权，而须通过公开竞标方式重新获得。也就是说，不久的将来，在登封市政府主导下，嵩山景区或再次“易主”。

而目前来看，少林寺与地方政府相互依存又相互“对抗”的关系，仍将延续一段时间。

嵩山的沉疴与新患

无论是三方博弈还是两方对抗，实际上，嵩山景区作为典型的山岳型景区，在央企介入的11年间并未得到有效的优化。

曾有人调侃称“少林寺年接待游客300万人，却鲜有回头客”，一定程度上反映了嵩山景区所面临的困境。传统山岳型景区的旅游方式仍以观光为主，重游复购率较低，景区收入主要依赖“门票经济”。而随着2018年少林景区门票下调至80元，包括旅游方式从观光型向体验型过渡，嵩山景区“躺着收门票”的时代将一去不返。

但传统景区的转型知易行难。围绕存量旅游资源，景区需打造更多娱乐体验、休闲度假类业态，提供增量产品供给，丰富景区内二次消费项目。同时，新产品新业态也有利于提高景区对年轻游客的吸引力，实现客群“破圈”，获取更多潜在客流。

目前，“走出山”是传统山岳型景区的破局思路之一。例如，黄山“走下山，走出去”的二次创业，重点布局“旅游+小镇”项目，同时叠加电商、新零售、体育、演艺等业态元素；再如实景演艺《只有峨眉山》，将舞台搬到峨眉山景区旁的高河村，打造“山城一体”的旅游目的地。

对于嵩山景区来说，若在景区内部打造特色增量项目，将或多或少借力少林寺文化资源，这仍将涉及长期以来景区运营方与少林寺的利益纠葛。而若选择像黄山、峨眉山一样“走出山”，嵩山公司此前早有尝试，功夫小镇就可以看作是“优质景区+旅游小镇”的代表，但进展并不顺利，开展新项目前还需解决功夫小镇“无疾而终”后的遗留问题。

嵩山景区面临的另一个棘手问题，是港中旅退出后的资金来源问题。

首先，在景区门票不能纳入上市公司的规定下，叠加少林寺特殊的宗教因素制约，嵩山景区几乎很难通过登陆资本市场拓宽融资渠道。由此，嵩山景区维护、优化所需的投资，可能将通过引入外部资金实现，但此前港中旅转让股权时，市场兴趣度看似不高，这也将再次面临门票收入分成的争议。此外，也不排除登封市国资委为景区注资的可能，但所需投资体量与风险平衡仍需谨慎预判。

而一切在最终的景区运营权竞标结束前，都将是未知。嵩山景区的命运，仍悬而未决。