文|地产深度报道​

相较于“金九银十”的持续高涨，11月上海楼市的开局显得有些“慢热”。前半程的暂停供应，让新房市场十多天没有新入局者。

11月13日东原璞阅率先入市，5天后浦发仁恒珊瑚世纪的摇号开盘正式拉开了浦东新区三天连推三盘的序幕。

整个11月，上海陆续开盘6个项目，这一体量也是上海新盘3月恢复入市以来，供应量最少的一个月。

疫情影响供应减弱

据《地产深度报道》不完全统计，11月，上海新房市场共有6个项目推出，合计房源数1771套，较9月35个新盘8672套房源、10月26个新盘6921套房源降幅显著。

上海中原地产数据显示，11月上海新建商品住宅供应量约16万平方米，甚至不及此前热度较高月份的一周供应量。供应的减少也导致了成交量的缩水，11月上海新建商品住宅成交面积77.1万平方米，环比减少19.4%，这也是下半年以来单月成交量最低值。

上海中原地产首席分析师卢文曦在接受《国际金融报》记者采访时直言，供应量的快速下滑主要是受此前疫情的影响，卢文曦表示，“随着疫情好转，预计12月份市场会有补量动作，不少房企也抓紧最后的机会加速推盘冲刺业绩”，其预判推盘节奏会随着疫情的波动而波动，“能接近10月的开盘量已属不错成果”。

供应的减少并没有削弱市场的热情，6个项目中有4个选择公证开盘摇号，涉及房源数共1349套，最终4个项目共收获认筹数2648组，月度平均认筹率高达196.29%，创年度新高。

即便如此，依然有项目遇冷。东原璞阅与兰香湖壹号两个项目因认筹不佳，经相关部门同意后未公开摇号。前者地处奉贤新城，板块内主要以刚需盘为主，供应充沛竞品较多，一期开盘认筹率仅17%；后者位于闵行吴泾板块，本次推出230-270平方米大户型产品，总价偏高，需1500万元起，同等价位下购房者有更好的选择。

浦东三盘连开连捷

具体来看，当月入市的6个项目分布在上海浦东新区、黄浦、奉贤、闵行4个区。其中，浦东占据半壁江山，3天连推仁恒锦绣世纪、仁恒珊瑚世纪、金融家三期3个新盘入市，且认筹率均突破100%。

11月18日，浦发仁恒珊瑚世纪作为月内第一个开盘摇号项目推出了89-100平方米的2-3房及157平方米洋房产品，共332套，项目均价为6.45万元/平方米。最终，项目收获402组客户出资认筹，认筹率达121.08%。

一天后，仁恒锦绣世纪入市，推出了98-150平方米的3-4房共340套，均价约6.6万元/平方米。最终项目获得1077组客户认筹，为本月唯一一个“千人摇”新盘，认筹比高达3倍。

仁恒打造的同板块两项目，均价相当且产品类型有部分重叠，同期入市会分流区域内客群。前者周边商业、教育等配套齐全，小高层+洋房的产品类型吸引了区域内对居住品质要求较高的改善型客群；后者周边两公里以内聚集了不少商业综合体，且距地铁11号线浦三路站仅约800米，公共交通便利。两项目各有优点，加上仁恒的品牌效应和当下高涨的行情，开盘售罄在市场预料之中。

11月20日，浦东唐镇板块的金融家推出三期产品共236套，以88-126平方米的洋房、195-208平方米的叠墅户型为主，取证均价为4.9万元/平方米，总价在409万-1120万元之间。最终，项目收获271组认筹，认筹率为114.83%。

如果说仁恒两个项目的快速去化是多重因素的合集，金融家最受追捧的点则是性价比。

2019年10月，金融家二期开盘取证均价4.3万元/平方米，彼时开盘认筹率为78%，时隔一年单价上涨约6000元。即便如此，相较周边价格优势依然显著。

房天下数据显示，金融家周边3公里内仅有金领国际别墅（均价6.2万元/平方米）、浦发檀府（均价6.27万元/平方米）两个新盘在售，去年入市的大名城紫金九号入市价格也在6.6万元/平方米以上，与金融家相比，新房价差1万有余；二手房方面，唐镇板块均价约4.95万元/平方米，与金融家上浮后价格相当。

王炸盘助力

浦东3盘连胜佳话依然无法抵抗中海建国里的光芒。

11月26日，老西门板块的中海建国里入市，项目位于老卢湾建国路肇周路，与豪宅项目翠湖天地隽荟、复兴珑御隔街对望，区位极佳。

项目本次推出139-220平方米的3-4房户型，共441套，取证均价约14.3万元/平方米，处于均价17万+的翠湖天地隽荟与均价12万+的复兴珑御之间。项目总价段在1577万-5208万元之间，高配精装交付，属于标准高端豪宅盘，一公里内还有五坊园（均价11.1万）、露香园（均价16万）等高端项目。

受益于项目预热颇久蓄客充足，中海建国里最终收获了898组客户出资认筹，认筹率高达203.63%，开盘当日即售罄。据2019年年报披露，中海持有中海建国里100%权益，以网上宣传的均价每套2500万元计算，项目预计收金逾百亿。

克而瑞数据显示，截至11月30日，中海以124.28亿元位居上海房企权益销售金额排行榜第4位，较上月增加约12亿元，距离冠军万科约有41亿元的差距。随着上述已销售房源陆续完成网签工作，建国里的销售额将体现在中海的业绩中，若再加上预计12月入市的中海长宁第的助力，中海极有可能越过绿地和融创，直接消除其当前与万科之间的差距。

上海楼市今年的销冠之争依然充满悬念。