文｜面包财经

华润万象生活生活有限公司（以下简称“公司”或“华润万象生活”）近日通过了港交所上市聆讯。按照招股书披露，公司上市所募资金将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购、提供增值服务和行业上下游产业链的战略性投资、投资信息技术系统和智能化社区、用作营运资金及一般公司用途。

​以物业管理服务收入测算，华润万象生活在国内物业管理行业中处于领先位置。数据显示，公司2019年实现营收58.68亿元、归母净利润3.65亿元。不过，相比于港交所上市且物业管理面积同样排名靠前的其他部分物业企业，华润万象生活的毛利率处于相对较低水平。

背靠华润集团 物管收入行业领先 

华润万象生活是一家物业管理及商业运营服务提供商，控股股东为港交所上市企业华润置地。截至2020年6月末，公司提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约106.6百万平方米、提供商业运营服务的购物中心建筑面积约5.6百万平方米。2020年上半年，华润万象生活来自于住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务的营收占比分别为53.6%和46.4%。

按照2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算，华润万象生活排名第五；按照2019年中国所有购物中心运营服务提供商的购物中心物业管理服务收入计算，公司排名第二。

与大部分物业管理公司一样，按照物业开发商类型划分，华润万象生活的营业收入也主要来自于母公司华润集团及华润置地。招股书披露，2017年至2020年上半年，华润万象生活来自于华润集团及华润置地的营收占比均在85%以上。 

图1：2017年至2020年上半年来自华润集团及华润置地的营收及占比

投资物业公允价值变动贡献较大利润 

2017年至2019年期间，华润万象生活的营业收入从31.29亿元上升至58.68亿元，年均复合增长36.94%。同期，公司的归母净利润由2017年3.88亿元下降至2019年3.65亿元。对于2019年归母净利润出现下滑，公司表示原因主要是2018年确认的深圳布吉万象汇公允价值变动收益高于2019年。

图2：2017年至2020年上半年华润万象生活营收、归母净利润

值得留意的是，华润万象生活历年产生的利润中，很大一部分来自于投资物业公允价值变动收益。数据显示，公司2017年、2018年、2019年、2020年上半年产生的投资物业公允价值变动收益分别达到3.44亿元、3.13亿元、0.48亿元和0.30亿元。如果按照核心利润口径（年内利润减去投资物业公允价值变动收益或亏损、加上投资物业公允价值变动收益或亏损相关贷记或计入损益的递延税项）进行测算，华润万象生活2017年至2019年每年的核心利润分别为1.31亿元、1.88亿元和3.29亿元。

近几年毛利率有所提升 但仍低于大部分同行 

华润万象生活近几年的毛利率持续上升，2017年、2018年、2019年、2020年上半年分别为13.0%、15.0%、16.1%和24.1%。公司表示，毛利率上升主要是由于高毛利的商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加。

截至2020年6月末，华润万象生活共经营51个购物中心项目，商业运营服务的总建筑面积为5.6百万平方米。2020年以前，华润万象生活的商业运营服务是华润置地综合商业物业开发及投资业务的一部分，公司以跨部门服务的形式为购物中心提供商业运营服务，不另行收费。但2020年1月起，华润万象生活将这一业务进行商业化。华润万象生活2020年上半年来自于购物中心商业运营服务的营收为2.90亿元，占总营收的比例达到9.3%。该业务的毛利率为55.9%，远高于物业管理业务。

不过，对比已在港交所上市且物业管理面积同样排名靠前的部分其他物业企业发现，华润万象生活的毛利率仍然处于较低位置。

图3：2017年至2020年上半年主流港股上市物业企业毛利率对比

物业企业追捧热情降温 

“三道红线”政策背景下，房地产企业加速将旗下物业业务进行分拆上市。根据不完全统计，2020年截至11月26日，累计已有12家物业公司登陆港交所，其中6家于10月之前上市、6家于10月之后上市。

一个较为明显的特征是，除了10月19日上市的卓越商企服务和11月19日上市的融创服务控股，2020年10月以来其他新上市物业企业的上市首日股价普遍表现不佳。其中，第一服务、合景悠活上市首日下跌超过两成，世茂服务和金科服务则收在发行价位置。对比来看，2020年10月之前上市物业企业上市首日均录得股价上涨。

对物业公司追捧热情的下降不仅体现在新上市企业中，已上市物业企业今年10月以来的股价表现也相对较差。数据显示，2020年10月1日截至目前，在2020年之前已上市的港交所物业企业中，超过半数的股价跌幅超过一成，其中蓝光嘉宝服务、时代邻里、中海物业等企业跌幅居前。