楼市白银时代，这个行业最耀眼的掠食者不是万科也不是绿地，而是中国平安。这家险资过去一年在楼市的攻城掠地让人吃惊。从养老、物流到地产股权投资基金，再到近700亿的土地投入，作为两家上市房企的二股东，平安通过旗下众多子公司组建了一个庞大的不动产帝国，风头盖过了众多明星房企。

从架构上来看，平安已将触角伸向房屋的拿地、融资、开发、销售各个环节。12月6日，在第三届平安地产金融创新论坛上，平安银行行长邵平透露，旗下地产金融事业部三年来除了传统的开发贷和结构化融资服务之外，还推出了地产基金、并购金融、供应链金融、跨境金融、资产证券化、债券承销、定向增发等创新性业务，签约产业基金高达两万多亿，落地规模突破5000亿元，其中相当一部分规模有力支持了房地产及相关产业链的转型发展。

平安银行副行长赵继臣在随后访谈中表示，未来在金融资产证券化，像传言万科做的“以租代售”、众筹买房、万达以及其他房企的承诺式回购，包括未来一些理财产品的再组合、再证券化，平安银行都会研发新产品，服务和支持这些转型创新。

在这场主题为“稳与变”的论坛中，房企、政府、行业协会、中介机构等相关人员轮流登场，阐述了对于未来5年房地产转型发展的看法，其中或能一瞥行业走势。以下为界面新闻整理的大会精彩发言。

房地产行业转型和升级艰难

邵平 平安银行行长

房地产业从“黄金时代”步入了“白银时代”，正在面临两个难关。从短期来看，存在“高库存关”：高库存就像是悬在众多房企头上的一把悬顶之剑，严重威胁着房企实现再投资和新开工。截至今年10月末，全国商品房待售面积达到6.9亿平方米，同比增长14%，再创历史新高；从中长期来看，存在“新动力关”：由于缺乏新的增长动力，房地产业面临“降温”过程中“降速”的危险，行业转型与升级更显艰难。

银行必须跟着房地产一起转型

赵继臣 平安银行副行长

在房地产转型的过程中，银行也是一定要转型的。首先要服务好城市居民住房改善这个层级的供应和需要问题；其次要服务好经济型住房和政府整体配套金融服务；再次要深度研讨金融与房地产的结合，即房地产金融化、房产证券化。

至于未来在金融资产证券化，像传言万科做的“以租代售”、众筹买房、万达以及其他的承诺式回购，包括未来一些理财产品的再组合、再证券化，平安银行都将会研发新产品，服务和支持这些转型创新。

“以租代售”未来可行

谭华杰 万科集团董事会秘书

万科提出的房地产行业从“黄金时代”到“白银时代”，是一个非常大的转折，这在未来十年或者二十年内不会有特别大的变化。如果说未来5年，我觉得最大的一个变化应该是利率的下降；而不变的是住房仍然是家庭最大资产，买房是中国人一生中最大的支出。

前段时间盛传万科的“以租代售”模式，在未来并不是没有可能实现。不过，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只有2.4%。目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本不可行。

未来“以租代售”是否可行，主要取决于三个方面。第一，租金会不会像房价一样上涨；第二，房企提供出租房屋的成本下降，这里面最主要的成本是地价，尤其是一线城市，地价是建设成本的5倍、甚至8倍，如果地价减少一半，租金回报率就是4%-6%；第三，利率的进一步下降，以及配套融资工具的多元化。利率如果不降的话，租金是无法覆盖融资成本的。除了降利率之外，还得提供一个有效的融资渠道。现在万科最低的公司债券融资成本最低是3.5%，中海最低是3.4%，这是目前国内企业获得的最低成本的融资。只要是这块地在出让的时候就指明只能出租，不能出售的，我相信这个利率肯定可行。

但新的问题来了，我们能用这个模式借多少钱？第一，债券融资不能超过净资产的40%，这个限制在发达国家都是没有的，但我们为什么一定要有？因为债券是最便宜的融资，不能超过40%，就意味着通过这个低成本的融资渠道得到的钱是有限的；第二，没有退出机制，做“以租代售”这个生意，企业的负债率会越来越高，这就意味着会损失信用，而损失信用会意味着债券融资成本会上升，这对房企来说非常可怕；第三，负债率过高的话，股东对企业的风险等级也会提高。无法提供退出渠道，企业做“以租代售”的负债率就会越来越高，以致于最后融资成本高于租金收益率。

但从长远来看，“天下苦秦久矣”，老百姓希望能够通过租赁的方式来改善居住条件的愿望是非常热切，所以我还是尽可能乐观地看这个事情，我相信这个事情在未来是可行的。

证券化投资将是未来房地产投资主流方向

秦虹 住房和城乡建设部政策研究中心主任

2015年，我们和平安银行地产金融事业部合作的研究成果为《房地产证券化投资研究》。这主要基于一个趋势性判断：未来证券化将会是房地产投资主流方向。这又基于以下两个方面的原因。

第一，中国房地产价格高速增长的时期已经过去，实物性投资房地产的高净值人群过去已经投资了很多房地产，投资房地产也已经获得很多收益，他们现在做什么？做轻资产化，不会再继续大量持有这种重的资产，未来主要投资方向便是证券化投资。

第二，中国房地产正在逐步走向成熟，但与美国的房地产市场相比较的话，有一个很大的不同。美国房地产开发企业的准入门槛比较高的，而大众投资房地产的门槛是比较低的，因为有非常发达的房地产投资证券化产品，REITS，MBS等等；而在中国则是相反的，开发企业进入房地产相对来说门槛不高。而老百姓投资房地产成本门槛是高的，在北京没有几百万的首付，大众无法投资房地产。当然，中国现在也有一些证券化投资产品，比如信托。但老百姓没有100万以上的资金，怎么投资房地产信托呢？所以是一个完全相反的情况。

房地产的证券化投资有什么好处呢？对投资人来说，投资门槛大幅度降低了；投资和退出的程序相对简单；还可以打破地域上的限制进行房地产投资；实现了不动产的动产化。而对于房地产行业来说，证券化利于实现更广泛的多元化金融支持；REITS这种产品对商业地产有质量的经营、专业化经营将会起到巨大助推作用；另外，之前大量投资实物资产“炒房”的时候，容易造成房价大起大落，有了证券化投资产品，在某种程度上提高了供给，有利于房地产行业平稳健康发展。

互联网改造房地产？先得改造自己

陶红兵 链家地产副总裁兼新房事业部总经理

互联网对房地产一定是能起作用的，甚至也可以改造，但是到现在我们还没有看到。互联网对中国房地产行业就房地产交易这个领域来说，目前起到的作用仅仅是产生海量垃圾信息，没有对房地产起到较大正面的促进作用。如果互联网未来还是用垃圾信息方式，不但不会改造房地产，而且会被房地产所抛弃，所以未来互联网如果想对房地产有越来越大影响，先要改造自己。