文|金融街侦探

我缺那2.55亿吗？我怕的是法拍四合院里的“租赁坑”！

每一套法拍房背后，都有一部“可歌可泣”的故事。

杭州的武林壹号如此，北京的四合院亦如此。

01、王蒙、陈凯歌母校“邻居”，四合院2.55亿流拍

618购物节当天，屏幕前的四合院，成功引起了侦探君的注意。

这是一套法拍房，起拍价2.55亿元，堪称“北京老城区传统四合院司法拍卖标王”。和侦探君一起吃瓜的，还有6万多个围观群众。319人设置了关注提醒，却迟迟无人竞拍。

隐形富豪“各怀鬼胎”，四合院最终没能逃过流拍的命运。

想想几天前的午餐拍卖，不免让人感叹：果然，还是李国庆的午餐“香”！

该四合院位于西城区西四北四条31号，1000平米的独门独院，属于老北京少见的经典四合院。

西四北四条历史悠久，是随着元大都的兴建而诞生的。与西四北四条平行排列的，总共有8条胡同——北头条至北八条。清朝的大贪官和珅就是在这里发迹的。

夏日午后漫步于胡同中，两旁是郁郁葱葱的大树。老大爷穿着白背心、大裤衩，怡然自得，坐在门前的矮板凳上，摇晃着手中的蒲扇。

与商业化氛围浓厚的南锣鼓巷、烟袋斜街不同，西四北四条过往行人极少，两道灰色长墙暂时屏蔽了墙外的喧嚣。

在这条长度仅500米的胡同里，有一所百年名校——西四北四条小学，前身为“正红旗官学”，现在改名为“京师附小”。从这里，走出了王蒙、陈凯歌等文艺界名人。

小学旁边，便是西四北四条31号，前文提到的法拍四合院。

朱红镶金边的木制门扉上，大红灯笼高高挂。廊顶是镶金箔的和玺彩画，和古色古香的梅形门簪。朱门前，有两个圆形门墩儿，雕刻着传统的吉祥图案。

在古代，四合院大门是主人身份的象征。从官宦人家的王府大门、广亮大门、金柱大门，到普通人家的蛮子门、如意门，颇为讲究。

北四条31号属于金柱大门，“装修”规格之高，放在清朝最起码也得是个“铁帽子王”级别，主人非富即贵。

进入大门，是雕刻着荷花与仙鹤的一字影壁。影壁是四合院内最重要的一堵墙，最著名的当属故宫九龙壁。

绕过影壁，穿过正房，一个精致的园林便映入眼帘。山亭闻鸟喳, 水榭淌清波，行走在平“亿”近人的中式豪宅中，园林东西两侧可供人休憩，观赏日出日落。

四合院是房主2010年重新设计、建造的，院内保留了很多传统元素。有公开信息称，该四合院的市场价高达4亿元。

据了解，四合院的所有人为孙某夫妇。2013年10月，孙某因商业经营问题，向巩某借款4642.88万元，加上此前的3224万元，合计共向巩某借款7866.88万元。

奈何时运不济，还款期限到了，却未能清偿借款，孙某不得已将宅院拿出进行司法拍卖。目前，拍品处于已查封状态。

如果四合院进入二拍程序，按照规则，最高可降价20%，即以2.04亿元拍卖。有业内人士推测，在北京这样的独门独院实属难得，不排除有竞买者在静候二拍。

02、法拍四合院背后的“船王”故事

每一套法拍房背后，都有一部“可歌可泣”的故事。每扇朱门里，都诉说着一段传奇。

距离西四北四条不到5公里，临近南锣鼓巷的寿比胡同15号四合院，也被拍卖过。

不同于西四北四条，寿比胡同不是一条直道儿，而是呈“丁”字形。据说魏忠贤当年就住在寿比胡同东段，也是电影《老炮儿》取景地。

寿比胡同15号是一座估值过亿的“稀世三进四合院”，朱红色大门古朴精致。从门宽、装饰上来看，规格似乎比北四条31号还要高一级，门簪上写有“吉祥如意”。

穿过数扇门，庭院内别有洞天。石榴树、杏树、枣树，内院绿树成荫。

2018年国庆前夕，四合院被司法拍卖。刊登在《南方周末》上的广告用“贵族气派”、“名士风范”来形容它。

宅院主人是江苏春和集团董事局主席梁小雷，人称“江苏船王”。和侦探君此前写过的新荣记老板张勇一样，梁小雷也是台州人，比张勇大5岁。

梁小雷并非造船世家出身。创业前，他曾留学于法国巴黎大学，毕业后在欧洲工作4年，并迎娶了一位法国太太。回国后，他与父亲梁光夫一同创办了工艺品公司。随后几年，又陆续涉足电器工具、旅游用品等轻工产品的生产。

春和集团官网上这么介绍自己：“她没有高贵的出身，却充满梦想。”2003年，梁小雷收购浙江造船厂，进入重工行业，并开始了之后十几年梦幻般的远航。

2006年，梁小雷首次登上福布斯富豪榜，当时的“中国首富”还是黄光裕。三年后，他的身家已由8亿增长至70亿。“太平洋造船若称第二，无人敢称第一。”在一次“最受航运界关注的100位中国人”评选中，他的太平洋造船获得这般高赞。

那些年，梁小雷可谓春风得意。

然而，光环之外的暗处，往往也潜伏着危险。

2011年的一次收购，为春和集团埋下一颗雷，也给此次四合院拍卖埋下伏笔。

当年7月，春和集团旗下的宁波春和钾资源公司，为收购一家在多伦多证券交易所上市的矿业公司，向中国进出口银行申请了1.17亿美元并购贷款。

重金砸了进去，这家矿业公司却深陷贿赂丑闻，并于2015年倒闭。雪上加霜的是，从2014年开始，受全球经济影响，航运、造船业进入低迷期，春和集团下属三家船厂经营效益大幅下滑。到了2017年，三大船厂全部破产。

2019年年初，梁小雷因“欠税”100多万元在缅甸机场被捕。当时，头顶上仅剩的头发，也不多见了。

从起高楼、宴宾朋到大船翻覆，不过十几年。

10年前，梁小雷在接受胡润采访时曾说，“我最青睐的收藏，是上海的老洋房和北京的四合院。”

如今，“船王”的四合院也没能逃过被“贱卖”的命运。第一次拍卖时，因“无人问津”尴尬收场，二拍最终以8045.71万元成交，低于市场价近2000万。

03、法拍四合院香吗？

如果说，胡同是北京城市的脉络，四合院就是北京城市的细胞。

作家邓云乡这样描绘四合院，“有房子、有院子、有大门、有房门。关上大门，自成一统；走出房门，顶天立地；四顾环绕，中间舒展；廊栏曲折，有露有藏。如果条件好，几个四合院连在一起，那除去合之外，又多了一个深字......”

在山西，富二代得家里有矿；在北京，那得是二环内的一套四合院。

四合院这些年的估值“风口”真正被全国人民所熟知，离不开默多克和邓文迪离婚事件。2013年，两人离婚时，有网友发现，他们10年前花1000万元入手的四合院，10年后竟疯涨至1亿元。

默多克买下四合院后，大手笔改造。地下室修了游泳池，还建了一个模拟高尔夫练习场和台球室。这套四合院里接待过不少名流，包括知名媒体人洪晃、影星李冰冰、潘石屹的妻子张欣等。

北京四合院不少，然而保存较好、可居住的却寥寥无几。

据了解，从2015年到2019年，四合院的交易量一直在减少。2017年交易量有二三十套，2018年仅有十几套。其中，性价比最高的，当属四合院里的法拍房了。

其实，“船王”的四合院刚挂出来的时候，感兴趣的买家并不少，很多富豪都有去实地踩点。只不过，当时该四合院还有承租人居住，不少买家都有所担忧。

买卖不破租赁，就怕法拍房遇上“租赁坑”。

按照法律规定，在法院处置该房屋前，如果房屋已经出租且租赁合同尚未到期，新的买受人是不能单方解除租赁合同，要求其搬离房屋的。

之前，四川德阳的杨先生花68万买下一套法拍房，原本打算让父母在此安享晚年，结果却发现，该房屋上还存在一个剩余租期长达19年的房屋租赁合同。

承租人不愿意搬离，原本想尽孝的杨先生也只能“哑巴吃黄连”。

侦探君有个朋友，家里卖过一套不到5000万元的四合院。他告诉侦探君，以前四合院很好卖，现在买的人不多了。“需要的资质太多了！有土地证，还得有购房资格。还有一个就是税太高。”

比如，前文提到的北四条31号四合院，房本与土地证上的房屋面积就存在差异。好一些的四合院都是三四百平起步，大几百万交税很多人舍不得。

四合院和别墅一样，都是由买受人来缴纳所有的税。由于信息不对称，缴纳高额税费的人不在少数。

早在2006年10月，北京西苑饭店就曾举办过“四合院拍卖会”。当时，共有16套四合院参与竞拍，起拍价从200万元到2750万元不等。

整个拍卖会仅用了一个小时，其间无一竞拍人举牌，最终全部流拍。

关于没有竞拍的原因很多。例如：“交纳土地出让金的问题”、“外籍人士买四合院审核限制多”、“无法确保自己所买的四合院不会被拆”......

法拍四合院看上去便宜不少，但潜在的隐患也很多。如果你有两个亿，会考虑拍下文章开头那套四合院吗？评论中见！