近日，由标准排名研究院推出的“鬼城”指数排行榜出炉，榜单预测，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。

何谓“鬼城”？是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。随着城市化的推进，出现了越来越多的新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，被形象地称为“鬼城”。

“鬼城”的本质其实是房地产的“产能过剩”问题。榜单所依据的标准是“鬼城指数”，即以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，国家住建部的“占用地标准”为每平方公里建成区容纳1万人口（即人口与建成区面积之比的合理比值为1）。比值的红线为0.5，越是低于0.5，成为“鬼城”的危险系数越高；而越接近1，则不太可能成为“鬼城”。

与去年的榜单相比，“鬼城”现在正从省会城市向地级、县级城市蔓延。上榜的前50个城市中，地级城市26个，县级城市24个，势力相当。前十名城市分别为二连浩特、阿拉尔、北屯、阿勒泰、张掖、绥芬河、钦州、嘉峪关、玉门、日喀则，其中有6个县级城市。造成这种变化的原因主要有两点：一是去年的样本以地级城市为主，兼顾部分知名的县级城市，今年则是扩大为中国大陆所有的658个设市城市；二是去年的“鬼城”指数以城区人口与建成区面积的占比来计算，今年的方法论即标准并没有变化，只是人口加上了城区的暂住人口。

造成“鬼城”现象的原因是什么呢？有一种观点认为，“鬼城”现象的出现，是由于政府过度依赖土地财政，造成土地的利用率非常低。北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任刘志认为，“其实各个城市面对的用地约束还是很大的，一直都有18亿亩农田红线的约束，每个地方政府都要面对这个问题。我们城市的供地计划是跟着这个城市的总体规划走的，但我们很多城市总体规划本身就存在问题。”

刘志表示，一方面是地方政府对未来的需求预期过于乐观，把未来人口规模预测得很大；另一方面是整个国家规划体系在宏观控制上并没有有效地起到作用。后果是，过于乐观的预估造成了城市每年的供地计划超出了实际的需求。

也就是说，“鬼城”的本质虽是房地产“产能过剩”，但它并非经济社会自然发展的结果，很大程度上是行政权力插手市场导致市场失灵的结果。形成这种行政权力太过自信，有强烈干预投资倾向的格局，有非常复杂的成因，比如财政分权使地方对土地财政的依赖；对官员的考核晋升体系导致官员快速出政绩的饥渴；以及土地产权的模糊、金融的软预算约束，还有就是环境保护的外部性等等，都使得供给成潮涌现象。

所以，“鬼城”的出现多是由于超前建设，这些超前提供的房产能否最终被“消化”，还要看整个社会经济的走势，以及政府在多大程度上作为。