公司计划,今年将加快资产处置和土地储备变现。这家曾经无限风光的房企已放弃了规模性增长。
图片来源:公司官网
文|斑马消费 杨柘
与潘石屹潇洒抛售国内资产不同,其老友易小迪带领阳光100中国正在转型路上艰难跋涉。
2019年,阳光100中国录得归母净利润18.05亿元,同比增长6125.28%,按照公司主席兼执行董事易小迪的解释,这主要来自出售资产。
公司计划,今年将加快资产处置和土地储备变现。这家曾经无限风光的房企已放弃了规模性增长。
卖资产业绩大增
对比往年业绩,2019年业绩是阳光100中国(02608.HK)最好的一次。
2019年,公司录得营业收入82.89亿元、归母净利润18.05亿元,同比分别增长9.36%和6125.28%。业绩大增的直接原因是出售股权等资产。
年报披露,公司在2019年先后出售4宗股权资产。
2019年4月,公司出售重庆阳光壹佰70%股权,总对价13.3亿元;接着出售卓星公司100%股权,总对价46.61亿元,产生税前收益约42亿元;8月,公司将东莞青园100%股权转让,对价5.13亿元;12月,7.90亿元出售温州中信昊园90%股权。
重庆阳光壹佰70%股权出售给融创西南公司之后,公司仍为第二大股东。启信宝显示,目前,公司透过阳光壹佰集团及阳光一百置业(辽宁)仍间接持有重庆阳光壹佰股权比例合计20%。
除了出售资产,公司盈利得以大幅提升,非住宅项目的贡献功不可没。
2019年,公司非住宅类产品实现销售51.34亿元,同比增长42.5%,确认收入24.87亿元,且带动毛利率上升4.3个百分点至25.3%,毛利润实现21亿元,同比增长32%。当年,公司非住宅类业务销售额已占比公司销售总额的49.7%。
放弃追求规模增长
从2014年开始,公司从专注住宅产品的开发商,向商业地产运营商转型。不过,这种转型缓慢且成效甚微。
相比同时代的地产同行,大多踩准了城市棚改红利、城市刚需及改善型住房需求的节奏,在规模上急速扩大,后起之秀融创中国(01918.HK)疯狂竞速,其他中小房企纷纷崛起;在商业地产方面,有同门师兄潘石屹操作的SOHO中国(00410.HK)商业地产标准案例尽在眼前。
在2014年之后的5年里,中国房地产行业百舸争流,诸多亮眼的行业成功案例,都没能“打动”易小迪。
阳光100中国的步伐相当“佛系”,既没有彻底放弃住宅业务,在非住宅业务上亦没有令人艳羡的建树。
住宅和非住宅业务孰轻孰重?易小迪长期在这其中摇摆不定。
在今年3月的2019年报业绩发布会上,易小迪对外解释,此前“这两个兔子都在抓,也抓不住”。同时,他回应,公司将继续放弃追求规模膨胀的方向,追求业务能力提升。同时,将在今年将持续加大对公司资产的处置及土地储备的变现,将住宅开发项目与外部合作开发和出售,这是公司未来5年的策略。
公司副董事长范小冲进一步解释称,公司资金成本较高,因此在极易受政策调控的纯住宅产品方面,并不具备竞争优势,“现在卖两个项目应该比5年后自己做完效益更好。”
此外,公司在土地储备方面再次压缩,2019年土储开支再度减少,当年支付各类土地款及收购项目库合计5.64亿元,较上年减少52.32%。
截至2019年末,公司的总土地储备建筑面积1234万平方米,货值超1500亿元。
未来的增长点在哪里?目前公司手头持有8000亩一级土地,今年将获准上市2000亩,从事一级土地开发,或是公司未来一个持续盈利点。
百亿短债压顶
公司陆续出售资产,更多的是为了缓解债务压力、保障现金流。
年报显示,2019年末,公司现金及现金等价物24.39亿元,一年内到期的短期借款106.01亿元,在手资金尚难以覆盖短期债务。期末,公司负债总额466.47亿元,资产负债率79.88%。
对于易小迪来说,保证及时偿还债务成为今年当务之急。
他此前对外表示,将启动国内发债、引入股权合作两种方式,将短期债务变成中长期的债务结构。“未来5年把有息负债降到更安全的200亿元以下。”
公司债务的不合理性,已引起评级机构的警惕。
4月16日,标普评级将阳光100中国的长期发行人信用评级从“CCC+”下调至“CCC-”,并将列入负面影响评级观察列表。因为公司在未来12个月有庞大的债务到期。特别是在今年9月,公司4亿美元离岸债券和10亿元国内公司债券都将到期。
标普评级认为,即便今年9月公司能到期归还债务,公司的流动性依然疲软,明年还有更大额的一次性到期债务。
在此之前,评级机构惠誉已将该公司长期外币发行人违约评级从“CCC+”下调至“CCC-”。