文|每日财报 何嫱

上周，太古地产发布的2019年业绩报告显示，去年公司基本盈利241.3亿港元，每股盈利4.12港元，同比均上升138%。但是，从营收层面来看，太古地产2019年的收入为142.22亿港元，下降3%，股东应占综合盈利额却大跌53%，为134.23亿港元。

上升138%与大跌53%，如此“两极分化”的业绩报告一出，太古地产近期股价连续下跌，3月12日当天下跌近4%，股价已跌至近三年来的新低。

百年地产缓慢生长

太古地产于1972年在香港成立，在香港、中国内地、新加坡及美国均有投资，2012年在香港联合交易所主板上市。有着200年历史，在中国发展150年的太古集团是名副其实的老牌百年房企。

“这是一个马拉松，而不是一个短跑的竞赛。”这句话是来自英国的太古集团创始家族的生意信条。“慢”也始终贯穿在太古地产的发展中，换句话来说，太古地产一直着眼于长期，不会为短时间内市场或行业波动所影响。

太古地产的缓慢发展主要表现在零售物业方面，据《每日财报》整理统计，太古地产在内地发展的近20年间，只开发了6个商业项目，主要包括太古地产全资拥有的北京三里屯太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、成都远洋太古里及上海兴业太古汇。

所以，眼前的疫情也好，社会活动也好，对太古地产来说都是漫长时间里的小浪花，太古集团对未来的长远发展都仍有信心。但是，业绩报告一出，股价跌至新低，心态好的太古地产也正经受着重重考验。

出售资产溢利大增

过去两年的时间里，太古地产连续遭遇“黑天鹅”事件。2019年下半年开始香港出现修例风波，酒店、零售层面受影响尤甚，太古地产作为老牌港企也未能幸免。

根据太古地产发布的2019年业绩报告显示，去年公司基本盈利241.3亿港元，每股盈利4.12港元，同比均上升138%。值得注意的一点是，这两项指标大幅上升，是因为太古地产出售了两座香港太古城的办公楼及一些其他投资物业权益才产生的溢利。

也就是说，如果不包含出售投资物业权益的盈利，太古地产的经常性基本盈利为76.33亿港元，同比仅微升1.49%，增幅主要来自于内地物业投资基本盈利的上升。再加上全年实现营业收入142.22亿港元，同比下降3%，太古地产的经营其实未达到预期。

与此同时，通过出售非核心物业回笼资，截至2019年底，太古地产债务净额为152.92亿港元，而2018年同期为299.05亿港元。资本净负债比率，亦由2018年底的10.6%下降至2019年底的5.3%。

所以话说回来，虽然出售资产能够带来短期收益，进而拉升业绩，但相比之下该类收益不具有可持续性，并非良策。

业绩表现陆强港弱

资料显示，2019年太古地产香港市场主要零售物业太古广场商场、太古城中心及东荟城名店仓零售销售分别下跌16.8%、2.9%及4.5%，报告期内，香港零售业整体销售下滑11.1%，香港零售物业租金收入下滑12%至24.37亿港元。

从一定程度上反映出太古地产在香港市场经营困难，本地消费转弱。反观内地市场，五座零售物业外加广州汇坊应占租金收入增长8%至33.52亿元，全面超越香港物业，零售物业估值551.12亿港元，其中太古地产应占权益403.40亿港元。在人民币贬值4%的情况下，2019年零售租金收入增加10%至23.76亿港元，反映续约租金上调及零售额上升。

另外根据财报显示，在内地办公楼市场方面，2019年太古地产来自内地办公楼物业的应占租金收入总额增长3%。截至2019年底，太古地产内地办公楼物业的估值为210.6亿港元，其中太古地产应占权益为132.81亿港元。

可以说，太古地产2019年业绩总体上升，主要的贡献就是来自于内地市场,太古地产“陆强港弱”的表现也愈发明显。

此外，面对当前市场环境，太古地产在业绩公告中也指出，预计2020年的零售物业及住宅租金收入将会下降，酒店的入住率和收入大幅下跌。因此，在不影响与租户及其他顾客长期关系的情况下，将尽可能节省成本。2020年还将出售一些非核心资产，以便获得更多资金流。

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