地产商们正成为中国疯狂债券市场的主角。曾经的债市弃儿站在了这股圈钱潮的最前沿，而广州的房地产商恒大地产（03333.HK），则是这轮发债热潮中的最大受益者之一。

继年中发行200亿元公司债券后，恒大地产又于10月15日成功发行200亿元的非公开公司债券，这创造了国内私募债最大发行规模纪录。

与近期房企发债的火热程度相似，恒大地产这次私募债发行同样受到市场追捧，获得超额基础规模的4倍认购。吸引投资者的是这次私募债利率远高于同期公募债。

恒大地产这次发行的私募债券分为“3+2”年期和5年期两种，其中175亿元的“3+2”年期债券利率为7.38%。在第三年末，恒大地产有权选择上调票面利率，同时投资者也有权回售债券。另外25亿元为5年期债券，固定利率为7.88%。国泰君安、中信建投、招商证券等将担任这次发行的主承销商，预期将于10月19日完成。

200亿规模的私募债，在国内债券市场绝无仅有。相比近期其他房企所发行的公募债，恒大地产这次发行的利率由机构竞价而得，最终利率取边际利率。就私募债而言，恒大地产这次大规模发行的利率并不算高企。但在如今国内整体债券市场房企发债利率呈下行趋势下的背景下，恒大此次利率还是明显高于公募债券。

在此之前，仅10月12日一天内，就有包括华夏幸福、北京城建、金地集团等在内的五家A股上市房企宣布公司债预案或预案获批。这些公司债利率延续了今年以来走低的趋势，华夏幸福发行的利率为5.69%，金地集团的利率询价区间为3.50%至4.50%。万科9月底发行的50亿元债券票面利率仅为3.50%，已逼近同期限国债利率。

相比自身年中发行的200亿元公募债券，恒大地产这次私募债利率也走高。6月中旬，恒大地产获批发行200亿元境内债券，其首期5年期50亿元债券票面利率5.38%，不仅创下当时国内公司债最低利率纪录，还成为首家在境内发债的红筹公司。

即便恒大此次私募债利率明显高于已发行公募债利率，这个利率水平仍然低于境外融资。今年2月，恒大地产曾在境外发行了一笔10亿美元的优先票据（约合62.08亿元人民币），当时的利率是12%。

200亿元私募债发行后，恒大终于降低了总融资成本。恒大地产今年中报显示，其截至6月底的平均融资成本为9.94%，2014年年度为9.74%。

算上这次的200亿元私募债，恒大地产在今年房企掀起公司债发行热潮之际，独自一家已创纪录的发行了共计400亿元的公司债，这个规模在所有房企中绝无仅有。而超大规模发债的背后，是恒大地产自身面临的债务压力。

国际评级机构标普分析师叶翱翔告诉界面新闻记者，恒大地产当前债务集中于未来两年内到期，借助国内债券市场的开放，半年内连续发行大规模境内债券能改善其债务期限状况，降低再融资风险。

恒大地产中报显示，这家拥有最多土地储备的地产公司截至今年6月底总借款为1852.9亿元，其中1年以内的短期借款约1008.2亿元，1-2年的借款456.4亿元，2-5年的借款则为379.3亿元。短期内偿债压力不小，恒大不得不寻求多种方式借新还旧。

能够创造国内私募债最大发行规模纪录，及6月份成为首家红筹公司境内发债，恒大地产得感谢中国金融市场改革。中国境内人民币债券市场逐步开放，让房企这一曾经的债市弃儿，成为主角。股市大幅调整造成的资金流出，更让债市有了充足流动性。

据统计，今年三季度以来，上市房企公司债的发行规模呈现出爆发式增长，这个季度有37家房企陆续发布公司债发行预案，涉及募资规模达1641亿元，较二季度394亿元环比暴增316.3%，且平均利率亦呈逐渐下降之势。

相比其他融资方式，发行公司债不仅是一种能够保持公司业务独立的纯粹融资方式，还能够根据市场行情变化择机发行，并制定提前赎回机制，这绝对是房企更乐于采用的一种灵活融资方式。

恒大地产此次发行的200亿元私募债中，其中的175亿元就采取了“3+2”年期形式，从到期风险角度看，其最早在3年后即可到期偿还，只要三年内这家公司资金状况良好即可还债无忧。

继6月发行200亿公司债券后，恒大地产在短期内又再度成功发行200亿元的私募债，虽然这次收益增加是吸引投资者的一大因素，但也在一定程度上反映了内地投资者对恒大地产的认可。

今年以来表现出的强劲销售势头，让恒大地产有了继续稳定增长的基础。前三季度，恒大地产的销售额已达到1287亿元，同比增长31%，完成1500亿元年度销售目标的85.8%。包括中银国际在内的多家机构认为，按照这个趋势，恒大今年全年的销售额将超出目标20%，达到1800亿元。

继续在高杠杆扩张道路上飞奔的恒大地产还寻求多元化扩张。许家印已将恒大旗下的其他产业分拆上市，以此来实施恒大地产的轻资产战略，并期望以此为地产主业减负。