自去年鲁能以接近当时区域楼价的价格拿下槐树店路172.25亩地块后，向来“低调”的槐树店区域，引发市场极大关注。槐树店区域无大型生活配套，且多安置房和老旧厂区，品相较差，但随着未来双地铁线覆盖以及周边商圈的辐射，区域价值将得到提升。

未规划呈现的土地较多

槐树店区域因土地供应量少，且片区内老旧厂房、安置房居多，对区域没有明确的界定划分。随着2014年鲁能入驻之后，板块引发关注。根据房观察数据中心研究划分，槐树店区域西到沙河，东到三环，北到槐树店路，南到迎晖路。

近年来槐树店区域土地供应成交情况

从近年来槐树店区域土地供应成交情况来看，片区内土地供应较少，成交率较高，并且土地出让价格呈现大幅上涨。2010年，地价在2500元/平方米，2012年，地价上涨至3161元/平米。2014年槐树店出让的两宗地块，起拍价在5000元每平方米左右，最终两宗地块都被鲁能集团拿下。其中，4月拍卖的成华区跳蹬河槐树店路26号地块，鲁能集团以“地王价”9349.98元/平方米收入囊中。

在克而瑞信息集团西南公司分析师张文迪看来，区域里存在较多已拆迁待开发的土地以及通过拓展拆迁可以扩大的土地面积。据悉，沙河到建材路槐树店街道区域已基本完成土地拆迁，并将集中入市。而建材路到三环区域，目前已启动部分动迁工作，但有大面积老旧院落需拆迁。

综合分析来看，除去鲁能地王项目外，其他土地大部分为底价成交或溢价率较低，土地市场并不火热。房观察认为，截至目前，今年槐树店区域并无土地上市，尽管区域内未规划呈现的土地较多，但槐树店区域土地价值的凸显还需看后市土地的释放是否能带动区域发展的热度。

片区项目销售缓慢 刚需楼盘成主力

槐树店区域较少的土地供应，致使区域内房地产开发量和在售项目并不多。据房观察数据研究中心观察发现，区域内在售住宅项目大都以刚需为主。

区域内商品住宅情况

2011年9月，阳光100米娅中心项目入市，提高了槐树店区域住宅和商业供应面积总量。自开盘以来，阳光100米娅中心一共销售了2394套，共计161686.75平方米，均价始终在10000元/平方米左右，为槐树店区域内畅销楼盘。如今，阳光100米娅中心一期二期均已售罄，仅商业部分在售。

除阳光100米娅中心外，在售的还有上东世家、优品尚东、尚东美林、明信鹭湾、隆鑫九熙广场，共计6个项目。其中，隆鑫九熙广场为综合体项目，填补了区域商业办公市场空缺，目前，九熙广场住宅、商业部分已售完，在售的仅有写字楼。

另据四川中原地产数据统计显示，槐树店区域住宅项目表现参差不齐，截至目前，明信鹭湾共销售551套，共计49825.17平方米；上东世家共销售66套，共计5813.44平方米，成交量一般。

观察家智库专家、第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均认为，整个区域的社区较为老旧，且均以刚需住宅为主，中高端住宅购房者对区域的认知度较低。但槐树店处于新兴发展的核心区域，距离万象城、东客站、崔家店等新商圈较近，随着近几年该区域项目的打造，区域居住氛围逐步开始形成。

大型商业项目匮乏 商业价值还未呈现

住宅市场表现平平的同时，商业项目也较为匮乏，截至目前，区域内尚无大型商业呈现，以社区底商和沿街商铺为主。且这部分零散的商业规划混乱，品相较差，直接影响区域内商业的产品价值。

在克而瑞张文迪看来，“人流量大，但居住人群并未集中，且区域环境相对较差，现在较难打造大型商业，但未来发展起来了定能支撑大型商业。”

在新项目的规划中，阳光100米娅中心规划有2万㎡内置商业，并有大型超市入驻。项目一期有300㎡的“壹超市”，二期有11300㎡的“壹百货”。而在总建筑面积40万平方米的鲁能城，其中商业规划有5.3万方。

值得注意的是，槐树店区域一个较为明显的特征便是，过去区域内地块多为厂房设计，周边还保留一定老旧小区。“拆迁方面存在一定难度，且该区域安置房较多，所以后期不易形成新型住宅区或较大型综合体。”张文迪表示。

区域认可度较低 配套成最大发展瓶颈

依托成华区政府规划，槐树店区域内保和、万年两街道是成都建设西部商贸和物流中心、交通枢纽的核心组成部分。

但正处于初步发展阶段的槐树店区域在较少的土地供应和项目供销皆表现低下的双重夹击下显得较为乏力。此外，配套成为北湖板块最大的制约瓶颈，这决定了普通购房者对槐树店区域的认可度不高。

在张文迪看来，虽然区域周边有沙河以及塔子山公园这样的公建配套，但由于区域内还包含五桂桥汽车总站这样的大型人流枢纽系统，流动人员较多且杂乱无章，车辆停放以及来往较容易拥堵，所以暂时来说居住舒适度较低。

四川中原地产战略发展部研究主管鲁敏也认为，制约该区域的发展主要在于当前的区域环境及配套，目前区域无大型生活配套，也尚未脱离“城乡结合部”的气质，后续区域的改观仍需时日。

此时的槐树店让人联想到二仙桥板块与三环之间的那部分区域，目前该区域也属于同种尴尬的情况，都有过多老旧设施，整体还处于公建配套完善的过程当中。

虽然，槐树店区域目前品相较差，但在第一太平戴维斯罗元均看来，随着未来地铁四号线、七号线的开通，槐树店区域的交通通达性将会得到提升，从而提高区域的物业价值，为区域商业和住宅发展带来机遇。预计未来，随着鲁能城、阳光100米娅中心等新项目入市，该区域的教育配套、生活配套以及商业配套将会逐渐成熟。

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