文|选址960 江珊

知春路创业、做大了就搬到郊区、买块地建设独立王国，这几乎就是北京大型科技公司选址的标准剧情，毕竟租在市区既贵又挤还分散。但近年，大型科技新贵开始染指四环内，掀起了一波小小的「逆郊区化」浪潮。这届科技新贵，为何喜欢进城务工？

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这一年，科技公司让「旧房子」蓬荜生辉。

知春路的翠宫饭店挂上了「京东科技大厦」的名牌；太阳宫的百盛商场成为大众汽车集团新总部；而西直门的万容服装市场将在今年具备入驻条件，变身「奇安信总部大楼」，如果再加上被字节跳动拿下大钟寺中坤广场和方恒时尚中心，科技公司对「旧房子」的偏爱简直要溢出屏幕。

1月5日，北京西城区举办新闻发布会，2020年将启用奇安信集团总部楼宇。

奇安信集团前身360企业安全集团，拆分自360安全集团，后获央企中国电子入股，属于网络安全领域中的高成长企业。官网信息显示，其拥有超过6500名员工，Pre-IPO融资后估值超过200亿元。

而奇安信集团总部的前身是万容服装批发市场，后者曾是「动批」区域12家批发市场之一，于2017年6月27日正式闭市，之后便积极引入奇安信公司落地该楼宇。目前，该楼宇的外幕墙和内部精装修施工已经全部完成，实现楼宇亮相并具备入驻条件。天眼查信息显示，奇安信的住所已于2018年11月从朝阳区变更至西城区新街口外大街。

大众汽车集团则先搬一步，2019年10月，结束数十年分散办公、挥别三里屯西六街，大众汽车集团正式搬入V-Space（大众空间），这同样是一栋量身改造而来的建筑。V-Space前身是位于东北三环的太阳宫百盛商业中心，经两年改造后更名为中融信托广场，于2018年完成与德国大众的整体租赁协议取名为V-Space。

而在2019年初，京东买下翠宫饭店、今日头条买下中坤广场和方恒时尚中心的消息引爆关注。

如今，翠宫饭店已经挂上京东科技集团的招牌，同时，京东云计算、京东鸿云计算两家公司已经在此注册，翠宫饭店成为京东在北京互联网大本营的新据点，并被赋以「重返中关村」的感情色彩。

目前，情况较为复杂的中坤广场虽未有新进展披露，但据业内人士向选址960介绍，方恒时尚中心已经在进行内部装修。

在科技企业助推下，2019年，尽管租赁市场承压，北京仍凭近千亿大宗交易一举成为全球商业地产投资的顶流城市。

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科技巨头掀起的这波「进城」小高潮背后，是北京产业和城市更新带来的供应盛宴。

以前，向城市外围扩张几乎是大型科技公司的唯一选择，比如，腾讯、新浪、百度、网易、小米都把新总部建在中关村后花园的上地、西二旗区域；阿里、美团去了望京、酒仙桥区域；京东则进驻亦庄。

对于员工规模动辄上万的公司来说，郊区的优势是空间够大、政策和配套有保证；相反，市区则租金昂贵、大面积空间匮乏。

了解北京企业办公的业内人士向选址960介绍，在中关村，可以找到几千平米的租赁空间，但要集中租赁几万乃至几十万平米，几乎没有选择。而且，根据《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》，北京东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建写字楼。在这种情况下，一些大公司不得不多处租赁、分散办公。

但产业调整和业态调整，让传统的市区好地方「有楼了」。

「动批」区域就是一个典型，2017年11月30日，随着最后一家服装市场东鼎关闭，动批商圈内的批发功能退出历史舞台，12家批发市场疏解面积35万平方米，加上其它的楼宇改造升级，为动批转型之后的「金科新区」提供了超过100万平方米的空间。

如今，原万通市场变成了万通金融中心、原万容市场变成奇安信总部大楼、原天和白马市场变身北矿金融科技大厦、原四达大厦成为新动力金科中心；原世纪天乐市场变身北京金融科技中心。

数据显示，中证信息、相互帮等47家重点金融科技企业已被引入金科新区，注册资本金超过700亿元，金科新区的金融科技企业总数超过100家。利用2019年完成升级改造的楼宇空间，金科新区今年还将再引入20家具有标志性的金融科技机构。

图：北京部分改造类项目

除了动批、中关村电子一条街这样的整体商圈调整，一些位置极好的商场和酒店寻求通过「商改写」来摆脱经营不善，也释放出大面积空间。比如，开元名都大酒店被改造为信托大厦、东城区的三利大厦和三利百货被改造成中粮·置地广场、东三环的太平洋百货变身北京盈科中心。

这些载体都给大型科技公司的选址带来了新选择，尤其是那些不喜欢城乡结合部的企业，比如今日头条创始人张一鸣就认为，年轻人应该住在市区。

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而高水平操盘者的入局，提高了改造类项目的吸引力。

业内人士指出，由于功能改变，旧楼往往无法直接满足科技公司对于高品质办公的需求，外观、建筑、结构、机电、平面、立面、动线等都需进行不同程度的改造，这既需要雄厚资金也需要专业能力。而近年间，国内外资本、专业运营机构的活跃，渐渐扫清了障碍。

世邦魏理仕指出，北京对城区商办用地供应和开发的管控，一方面限制了投资者在增量市场的活动空间，另一方面利好存量市场的基本面及预期，催生了大量城市更新的投资需求。

除了市场因素，政府的推动也发挥着重要作用。

一位长期从事企业选址的业内人士指出，科技巨头的选址关系重大，如果迟迟无法找到满意的大体量承接地，这些企业就有可能流失到其它区域，所以政府也在积极解决大型科技公司的安家问题。在这些企业的选址决策中，除了自发的市场行为，政府的积极促动不可忽略。

值得关注的是，今年紫光以66亿元拍下学院路北端一宗稀缺的办公和研发用地用于建设全球总部，以解决其在京企业办公及研发场所分散、紧缺的现状，成为又一个安家五环内的万人级大型企业。