文|恒都法律研究院 杨金鑫

很多住宅区业主认为小区的物业公司仅提供打扫公共区域、电梯出现故障时进行维修等比较简单的服务，甚至一些物业公司连这些简单的物业服务也做不好，因此认为小区有没有物业公司根本不重要，物业费交得没有意义。

这是由于很多业主没有关注到物业公司作为收取物业费的主体，与小区业主形成物业合同关系后所应承担的“安全保障义务”。笔者将从法律规定和法院的一些判例分析物业公司的“安全保障义务”。

关于物业公司的“安全保障义务”的法律规定比较完善，只是由于很多小区业主和物业公司对此缺乏关注，因而对自己的权利、义务了解的比较少。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第七条第二款规定：“消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求”。

《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”；第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”。

《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条规定：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任”。

研读上述规定可知，如果是物业公司未根据法律规定或合同约定履行“安全保障义务”，直接造成业主的损害结果的，物业公司承担侵权责任。即使侵权行为人不是物业公司，但由于其没有履行“安全保障义务”，也应承担补充责任。笔者将通过下面五个案例的不同情形进一步说明。

案例一

业主在小区内因路面结冰滑倒，物业公司承担侵权责任。【曹某与北京心连心物业管理公司公共场所管理人责任纠纷，案号：（2018）京0118民初2976号】

曹某系北京市密云区某小区的业主，北京心连心物业管理公司系该小区物业管理服务单位。2012年1月7日上午，曹某经过小区8单元门口时踩在了8单元楼门口的结冰路面，滑倒受伤，并入院接受治疗。法院审理后认为北京心连心物业管理公司作为公共场所的管理人，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

案例二

物业公司在公共区域违规安装地锁，导致业主受伤，法院判令物业公司承担侵权责任。【雷某与北京佳诚物业管理有限公司公共场所管理人责任纠纷，案号：（2019）京0102民初7348号】

2017年7月21日16时30分许，雷某抱着孙女在小区南大门内与街坊聊天等候家人，行走过程中不慎被停车位的地锁绊倒跪地受伤，后入院接受治疗。停车位和地锁为北京佳诚物业管理有限公司划设、安装。法院审理后认为作为公共场所的管理人，北京佳诚物业管理有限公司未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

案例三

物业公司在草坪中央设置的告示牌顶端边缘较为锋利，导致损害发生，物业公司按照过错程度承担侵权责任。【姜某与北京新宇物业管理有限公司违反安全保障义务责任纠纷，案号：（2017）京03民终14622号】

2017年6月7日18时左右，姜某的奶奶陪同姜某在小区公共场地玩耍，玩耍过程中被场地东侧草坪内的不锈钢牌割伤，后入院接受治疗。法院审理后认为北京新宇物业管理有限公司作为向涉案小区提供物业服务，并管理公共场所的管理人，设置告示牌的目的在于提示通过草地周边道路的人员不要践踏草坪，爱护小区环境，其立意本身是为了保护小区的草坪，且位置并无不当。但是告示牌顶端边缘较为锋利，会加重触碰人员的损害。物业公司未考虑到草坪、告示牌周围通行、玩耍人员可能摔倒并被告示牌伤害的情形，故应认定物业公司作为草坪的管理人违反了应有的安全保障义务。同时，姜某的监护人员对姜某的受伤具有较大的过错。因此判令北京新宇物业管理有限公司按照过错程度承担侵权责任。

案例四

车辆停放在停车场被砸，物业公司承担补充赔偿责任。【李静与韩忠、和秀芳、徐金风、韩义、韩光亮、北京积医健元物业管理中心监护人责任纠纷、违反安全保障义务责任纠纷，案号：（2017）京0102民初8076号】

2017年2月16日，李某之子朱某驾驶奔驰牌小客车至北京积水潭医院护理亲属，并将该车停放在北京积医健元物业管理中心管理的医院停车场内。2017年2月17日6时许，韩某使用竹竿、砖块等将上述小客车的前后挡风玻璃、后视镜等砸毁，后韩某用打火机将枕头点燃并放置在小客车右后侧油箱下方轮胎处，欲将该车点燃炸毁。经患者反映，保安刘某、朱某赶到现场将火扑灭。法院审理后认为本案直接侵权人实施侵权行为时精神状态异常，发病以及实施侵权行为具有明显的突发性，给安保义务的履行造成了困难。保安人员在获知侵权情况后采取了及时、有效的措施进行灭火，并将侵权人控制，既防止了损害后果的扩大，也为公安机关侦查案件提供了帮助，应当认定北京积医健元物业管理中心尽到了较为合理的安全保障义务。但是，作为安保义务人，如果北京积医健元物业管理中心能够完善夜间值班制度，加强夜间安全巡视，可以在一定程度上避免类似的情况发生。最终判令北京积医健元物业管理中心对李某的合理损失承担一定的补充赔偿责任。

案例五

家中财务被盗，物业公司承担违约责任。【王庆玲与昆明天润源物业服务有限公司物业服务合同纠纷，案号：（2016）云01民终949号】

王某系昆明市盘龙区溪麓南郡小区业主，昆明天润源物业服务有限公司系昆明市盘龙区溪麓南郡小区的物业服务企业。2015年6月21日14时左右，王某从溪麓南郡小区家中离开，6月24日21时左右返回家中时发现房门被打开，进入屋内后发现家中有被翻动的迹象，经检查发现家中财物被盗。王某于2015年6月25日0时5分向昆明市公安局盘龙分局龙头街派出所报案，案件至庭审结束时没有侦破。法院经审理查明王某离家期间，溪麓南郡小区监控视频存在记录缺失、不完整的情况，而现存两段监控视屏亦能显示该小区门禁系统未正常启用，门厅大门可以随意打开，且王某所居住楼层的楼道灯中有多盏一直不能正常照明。基于上述情况，法院认为物业公司履行物业安保义务的过程中存在瑕疵并构成违约，酌情判令物业公司承担王某的部分损失。

总结

从上述判例可知，物业公司在提供物业服务时，应当从业主的角度出发，秉承最大限度降低损害发生的理念，严格履行法律规定和物业合同约定的义务，否则可能须对业主的损失承担侵权责任或补充责任。