文 |  乐居财经 曾树佳

德信中国一直致力于建立“你的生活知己”的品牌形象，今年9月，其迎来了第二个“知己日”，践行“知己”的定义。

它的确越来越了解自己。愿意接受“高息债”，或许就是一个很好的例证。

11月12日，德信中国宣布，拟发行于2021年到期的1亿美元12.875%的额外优先票据，将与2019年8月6日发行的于2021年到期的2亿美元12.875%的优先票据，合并及形成单一系列。

德信中国于公告中表示，将使用额外票据发行的所得款项净额，为其现有债务进行再融资，及用作一般公司用途。

截至今年中期，德信中国的平均融资成本为7.99%，与此相比，这次美元票据的利率显然处于高位；而相比于同期瑞安房地产、宝龙地产、万科等所发的美元债，12.875%的发行利率，也引起了业内的关注。

此前，德信中国董事长胡一平还对“公司外债较少，受汇率波动影响不大”引以为豪，如今却不计成本地发行美元债。这背后究竟是何原因？

一系列数字中，或许能找到部分答案。根据半年报，2019年上半年，德信中国录得营收35.2亿元，同比增长约42.4%；毛利为12.16亿元，同比增长了47.5%；毛利率为34.6%，同比增长了1.2个百分点；股东应占利润为9.96亿元，同比增长了130%；净利润12.83亿元，同比增长177.4%。

近几年，德信中国的扩张速度有目共睹。2015年，它的销售金额尚不足百亿，三年后的2018年，其距离400亿的销售门槛，只差临门一脚。今年，只用了半年时间，德信中国的销售额就已达218.2亿元，继续向2021年的千亿目标发起冲击。

规模竞速的车轮辘辘前行，却带来许多“后遗症”。比如，处于低位的项目权益比例。

2018年，德信中国共收购了22幅土地，其中权益占比超过50%的地块仅9块；在期内开发的项目共有107个，其中61个为合营、联营项目。今年上半年，德信中国继续发力扩储，斩获19幅地块，总代价为156.24亿元，权益地价为61.8亿元；以此计算，其新获的项目权益仅为39.55%。

在开发过程中，德信中国还时有为项目引入合作者的动作。比如近日，德信中国就宣布与中骏集团、金地商置，合作开发杭州江干区商住地。这类引资的举动，进一步降低了该公司的土储权益，加大了其销售额的“水分”。

合营企业、联营公司的增多，也在悄然影响着德信中国的融资结构。

截至2019年6月30日，德信中国为合营企业及联营公司的借款提供担保约19.26亿元，相比于年初的15.87亿元，增长了21.36%。相关借款主要来自银行，用于向合营企业、联营公司的项目提供融资。

今年中期，德信中国的银行及其他金融机构借款，为101.16亿元，相较于上年末97.79亿元增加了约3.4%。与此同时，其授信额度总额为126.24亿元，未动用授信额度为25.08亿元。

标普曾经披露，在银行借款之外，德信中国还高度依赖非银融资，2018年，其非银融资的额度占总债务的68%，这些非银融资主要包括信托贷款（占总债务的37%），以及项目股东贷款（占比18%）。

尽管上半年德信中国净负债率有所降低，短期债务占总债务的比例，也由上年末的63.5%降为51.3%。但超过50%的短债比，让胡一平不得不考虑改变自身的融资结构，用高息的美元票据，来缓解资金压力。

发债利率的高低，很多取决于专业机构对发债企业的评级，评级越高，利率可能越低。而评级机构看的是企业经营的基本面，若无规模、负债、现金流等优质指标，要想获得低成本的真金白银，难度之高可想而知。

德信中国显然已陷入矛盾之中。一方面，集团需要低成本的资金，来满足规模的扩张、改善布局结构、优化财务指标，给外界呈现出优秀的成绩单；但就目前公司的经营情况来说，又无法为“低息债”做支撑。

事实上，大多数的中小房企都面临这种“怪圈”。

根据标普统计，2019年以来，中资开发商已发行超650亿美元境外债券。部分中小房企境外发债融资时成本相对偏高，发行票面利率5%-8%，甚至超10%。与之对应，国资以及排名靠前、在银行“白名单”的房地产公司在境内的发债成本仅3%-4.5%。

眼下，“唯规模论”已成过去式，但规模仍是衡量房企实力的重要指标。不断出炉更新的销售榜单，隐藏着许多房企的行业地位。根据克而瑞的销售榜单，1-10月，德信中国位列69位，若想在融资市场发力，这样的排名，显然没有说服力。

今年上半年，德信中国拓展了中西部及大湾区等市场，首度进入上海、广州、成都、无锡、昆山等城市，新增土储224.6万平方米，基本形成以长三角、珠三角、成渝及长江中游四大城市群为主的战略布局。

由此看来，这个浙系房企，正在打破外界对它“偏安一隅”的旧有观念，不断寻求在业内的话语权。