文 | 上海金融与法律研究院研究员 傅蔚冈

如果从地图上看日本城市和中国城市，我认为最大的区别是他们没有围墙，中国是有围墙的，是否有围墙给房地产带来什么大的区别？没有围墙的地方是没有物业费的，美国除了公寓楼之外，绝大多数地方不交物业费，而中国每一个小区都要交物业费。有些搞规划的人会讲，中国应该像美国纽约或者是华盛顿那样，多搞点街心花园，但事实上，中国城市里到处都是公园，为什么？因为我们每一个独立的小区就是一处公园。 

什么是中国的地方政府？事实上，我认为中国最基层、最真正的地方政府就是小区，小区提供很多基本的公共服务，比如清洁绿化、保安，有些地方还有教育，还有些地方还有医疗，像广东番禺有几个非常大的小区，小区里就有医院，所以，我们的小区可能就是教科书里说的美国的地方政府。 

讲到保安，讲到警察，中国警察编制非常的少，按每万人数的比例，中国可能是美国或者日本等发达国家的五分之一或者四分之一，但如果把小区的保安算进去，我们这个比例并不小。我们常说美国富人区因为交的地方税多，所以可以雇佣更多警察，小区治安比较好，而穷的黑人区或者有色人群区的治安就比较差。其实，中国小区也是这样，好的小区交的物业费比较多，门禁森严，保安都是二三十岁的人，而老式的一般小区只有一个或者是两个保安，而且年纪都是50岁左右。 

在中国同样一个小区里，大家交的物业费都一样，小区提供服务也是一样的，属于很典型的公共品的概念。而且，在中国收入差距非常大的情况下，中国的小区能用一道围墙，禁止别人占你便宜，所以我们会看到一个城市里的物业费从五毛钱六毛钱开始，可以到十块钱，不同的负担功能是不一样的。 

所以，中国是否存在房地产税？如果按照美国意义上的房地产税，物业费其实就是中国的房产税，不同的小区，物业费不同，服务水平不一样。尤其是中国的那些大型社区，以广东为代表的开发商，如碧桂园、万科，有些可能一是千多亩的，可以容纳上万人，已经远远超过美国很多所谓一个市所容纳的人口，这样的小区还不是一个地方政府吗？参考现在的物业费，好的小区的“房产税”还是蛮贵的。 

从这个问题再往下推，现在讨论开征房地产税，很多人的逻辑是说要给地方政府提供公共服务筹集税源，但事实上，除了医疗和教育之外的很多公共服务，绝大部分都已经通过物业费的方式解决掉了。如果今后要征收美国式的房产税，那么它的税负比例一定不可能是像现在美国这么大——不仅仅是考虑到我们的负担能力问题，而且还要谈到最根本的实质问题，就是我们的物业费有可能已经提供了类似美国50%以上、甚至60-70%的公共服务，在这种情况下还有多大的加升空间？如果不这样做，最后房产税一定会变成豪宅税或者是奢侈品税。 

当然还有一点，有些人说物业费没有办法提供比如教育这样的公共服务，所以房产税还是有征收的必要，但问题是，在没有收房产税之前，我们也在提供教育的公共服务，通过中央转移支付的方式把这个问题给解决掉了，难道不收房产税，公共服务这个钱就没有了？不是，其他税收也在提供。所以，中国要容纳美式的房产税，我觉得是空间不大的。 

总结下，关于房产税，我认为美国房产税和中国房产税的名和实之间需要对应，如果按照美国的地方政府这个概念，那么美国地方政府数量有六七万之多，应用到中国，那中国很多小区就是地方政府，从这个意义上来讲，中国现在已经存在美式意义上的房产税，那就是物业费。接下来如果中央推行房地产税，那么我认为就应该在相关文件中明确这个税将作为调节税，一定要把它做成奢侈品税，或者是豪宅税，而不是说和公共服务挂钩。