文|杨现领 

2018年年末部分城市调控政策松动，市场预期是否已发生扭转？贝壳研究院2019年第一季度全国职业经纪人预期调研结果显示，经纪人整体市场预期的预期指数由-35.8上升到-12.8，经纪人悲观预期程度明显减弱，这预示着未来短期市场筑底回升的可能性在上升。

市场情绪总体缓和

四季度，房地产市场的情绪总体进入缓和期，客户、业主和经纪人悲观预期有所改善。

01.客户观望情绪有所收敛

去年三季度调查时，全国有67.5%的经纪人接触的购房者主流预期为“认为后期价格仍有下行空间，再看看”，调控之后购房者大多陷入观望。本次调查的结果显示，当前观望的比例下降至58.7%，比三季度下降8.8个百分点。而“认为价格跌到底的客户”的比重较三季度增加8.2个百分点，“担心后期价格上涨”的客户占比较上季度也有所提升。可见，客户心态已随着政策风向的微调有所转变。

从城市来看，北京、上海、青岛和成都客户观望态度较三季度明显缓和，经纪人接触的客户中担心价格上涨以及不会再跌的占比明显升高。以北京为例，去年12月北京二手房市场交易量和客户带看量开始筑底回升，客户的带看成交效率有所提升。

 

02. 业主降价行为有所减少

在市场依旧低温状态下，仍有48.6%的业主选择降价，但维持价格不变的业主比例也不低，占比为38%。而三季度中，有一半的经纪人接触的业主降价比例在70%以上，降价业主的减少表明业主的预期也已开始好转。

重点城市中，武汉、广州和上海业主降价行为较多，占比在60%左右。而深圳、大连和成都业主调价中稳定占比较高，三城的均价近期也出现了止跌迹象。

 

03. 经纪人悲观情绪改善

交易量方面，全国有37%的经纪人认为一季度成交量将环比持平，28%的经纪人预计比上季度增长10%-30%。31%的经纪人认为一季度成交量将会下降，认为交易量下降的比例比上季度下降29个百分点。

价格方面，有43%的经纪人认为一季度价格将环比持平，20%的经纪人预期价格会有小幅上涨。而认为一季度均价将会下跌的经纪人为23.7%，该比例较四季度减少36.7个百分点。

表征经纪人整体市场预期的预期指数降低至-12.8，经纪人悲观预期程度明显减弱。

分城市看，重点10城经纪人的量价主流预期均为保持稳定。10城经纪人的预期指数仍保持向下，但向下程度均明显减弱。其中，前期成交量回落较多的成都和青岛的向下预期缓和明显。

 

市场预期改善原因

01. 政策变动的影响

本次调研发现，客户预期价格还有下跌空间的原因主要是认为调控政策不会明显松动以及宏观经济增长存在压力，而客户担心后期价格上涨以及认为价格跌到底的主要原因均是预期调控政策会出现松动。

从业主端来看，调控政策的松动以及认为需求较大是业主涨价的主因。2018年四季度全国经纪人接触的业主是因预期政策松动和认为购房需求依然很大而涨价的经纪人占比分别47.1%和32.5%。

从经纪人来看，经纪人预期调控政策将小幅松动。全国经纪人对后期的政策预期由上一季度的保持稳定转为小幅放松，重点10城的经纪人政策预期均为小幅放松。

 

02. 信贷环境有松动

信贷利率是房贷政策走向的关键标志。从去年10月央行实施定向降准后，各城房贷利率开始出现松动。从本次调研看，上海、深圳和青岛首套房贷利率较上一季度有所下调。虽然其他城市首套房贷主流利率保持不变，但实际上部分银行已经出现松动。比如，南京首套房贷利率主流仍是上浮20%，而在实际操作中部分银行为上浮15%。

 

03. 刚需客户入市

根据以往经验，房价经过一定时间的下调，首次置业需求会进入市场。首次置业客户预期未来房价见底上涨的可能性上升，会率先进入市场。本次调研发现，北京、青岛、广州三个城市首次置业群体占比比上一季度有所增加。比如，12月北京门头沟、石景山和大兴区域成交量分别环比增加77.8%、43.3%和32.5%。预计一季度刚需客户的加快入市会带来市场热度的小幅提升。

注：

[1]包括担心后期价格上涨和认为价格跌到底的两类客户。

说明：

[1]14个城市按照样本量排序为：北京、重庆、南京、上海、天津、成都、深圳、杭州、武汉、青岛、合肥、济南、长沙、广州。样本数量与链家在各城市业务活动有关。

[2]经纪人预期指数=成交量预期值×0.5+价格预期值×0.5，成交量下降50%以上赋值为-1、下降30%-50%赋值-0.7、下降10%-30%赋值-0.3、基本持平赋值0、增加10%-30%赋值0.3、增加30%-50%赋值0.7、增加50%以上赋值为1，成交量预期值=（-1×占比+-0.7×占比+-0.3×占比+0.3×占比+0.7×占比+1×占比）×100，价格下跌10%以上赋值-1、下跌5%-10%赋值-0.5、基本持平赋值0、上涨5%-10%赋值0.5、上涨10%以上赋值1，预期值=（-1×占比+-0.5×占比+0.5×占比+1×占比）×100。