文丨闫坤

李青玉从江西老家到岗厦河园片区居住的时候，深圳会展中心原址还是一块荒芜的政府储备用地，岗厦周围则还分布这很多菜地。如今一晃13年过去了，岗厦河园片区已经成为一片废墟，新的大楼即将拔地而起。

13年来，她，以及她在岗厦生养的一双儿女，生于斯，长于斯，学于斯，这里俨然已经成了他们的家，远在数百公里外的“父母的故乡”，已经内化成一个沧桑的词——“老家”。

虽然如今岗厦旧改项目已经进行了十数年，区区一个河园片区，充斥着一夜暴富的神话，产生了近十个亿万富翁和二十余个亿万家庭，原有的6万多租户早已星散四方，但是这时候对它进行研究，对未来深圳其他地方的城中村旧改项目，仍然具有重要的意义。

谁的岗厦，谁的城中村

2002年，大学毕业的李青玉追随男友，南下深圳工作。当时拥有3个公交车站的城中村岗厦，已经成为南下深圳的毕业生，尤其是在福田、罗湖一带工作的上班族的首选，李青玉的男友也选择落脚于此。

到旧改开始、城中村被拆迁的时候，和李青玉一起居住在这个“深圳中心城区最大的城中村”里的人，大约有6.8万人。

与深圳其它城中村类似，岗厦河园片区居住的绝大多数人，都属于外来人口。

为了研究城中村，尤其是这个拆了一半（岗厦西河园片区），留下一半（岗厦东楼园片区）的特殊样本，2013年8月，深圳市土木再生城乡营造研究所（以下简称“土木再生”）——一个专注于为灾区、乡村、受忽略社区提供专业支持的民间机构，开始了关于岗厦旧改的研究工作。

根据土木再生的调查，拆迁前在岗厦河园片区居住的6.8万人里，除了常住村民486户900人外，其他约6.7万都是租户。年轻的原住民要么居住在国外，要么居住在其他商品房小区里，大多不在本地居住，只有部分老人选择留守于此。

这里的租户们，租住时间短的，大约一两年光景，相当一部分是像李青玉一样，在这里生活数年，更长的甚至高达20余年。

目前舆论普遍认为，岗厦旧改规划始自1998年，也有说1996年，甚至更早。李青玉对此并不清楚，她只是记得知道从她进入岗厦居住以来，“拆迁”始终是一把悬在她头上的达摩克利斯之剑。

2006年，由金地集团控股子公司金地大百汇房地产开发有限公司与深圳市福田区旧城区重建局、深圳市岗厦实业股份有限公司签订协议，对岗厦河园片区进行改造。当时的岗厦河园片区土地面积15.16万平米，房屋栋数590栋，总建筑面积51.4万平米。

规划改造后建筑面积约70万平方米，人口减少至7000人，规划饱和居住人口1万人。按照每平方米1万余元到2万余元补偿，以及该地区高企不下的房价，被拆迁的物业持有者，即原住民“个别人资产过亿元，可以说是全村几乎无人不是千万富翁”。

星散深圳的租户们

长期以来，由于长期居高不下的生活成本，深圳让很多人望而却步。而城中村便利的生活条件，便宜的租金，相当一部分，比如岗厦，还拥有非常便利的交通，吸引了包括刚毕业经济能力有限的大学生、远道而来的打工者、小个体户在内的各色人。

研究资料显示，这些遍布于特区内外，多达几百个的城中村大约吸纳了700万人，即深圳经济特区一半的人口。

改造方案通过之后，也意味着改造将正式开始，达摩克里斯大剑终于落下。而在此之前，李青玉连同她的数万“邻居”，则迅速星散四方，在龙华、宝安、龙岗等地的城中村，或者附近的小区里选择居住。

2005年，在岗厦河园片区已经租住三年的李青玉和丈夫搬到岗厦东。此前的2003年，她已经和男友结婚，并且在岗厦诞下她的第一个孩子，此后她的第二个孩子也在岗厦东出生。如今两个孩子都在岗厦读书，为了孩子的学位，李青玉夫妻俩在可预见的未来，并没有搬离岗厦东的打算。

2014年3月，长期关注城市低收入人群研究的，深圳市公共艺术中心高级研究员傅娜，开始加入土木再生的研究团队，针对岗厦河园片区的旧改，展开“评估城中村开发对社会和城市系统的影响：岗厦案例”的研究。

通过对已经从岗厦，搬迁到深圳各处的129个租户的访谈研究，傅娜发现，不管是直接因为拆迁而被迫搬迁的租户，还是因为工作转变主动离开的租户，大部分都重新回到，位于深圳各地的城中村。

被迫搬迁的租户，除了相当一部分像李青玉夫妻一样，暂时选择了未拆迁的岗厦东外，剩余的则搬到罗湖蔡屋围、布吉片区，福田的上下沙、梅林片区，南山的西丽、白石洲一带，以及宝安西乡等城中村富集地区。

相比被迫搬迁的租户，主动搬迁的租户，去向则更为分散，更为郊区化：罗湖蔡屋围、清水河片区；福田上下沙、田面等；南山白石洲、南头、蛇口；盐田沙头角；宝安西乡、石岩；龙岗布吉、横岗；坪山新区。

从一个城中村到另一个新的城中村，等待他们的除了要逐渐适应的新环境之外，一个更加严峻的问题是，成倍增长的通勤成本。伴随着旧改的迅速推进，越来越多的城中村纳入旧改范围，这个巨大的成本，不仅逐渐消解着城市更新带来的经济效益，也将对城市运作效率产生巨大影响。

拆一个城中村=建一条地铁

“城中村作为一个工作人群如此高密度居住的空间，一旦被拆迁，对城市的影响非常明显。”傅娜告诉深深，“对交通的巨大影响是最直观的。”

根据傅娜对搬离岗厦的租户们，从新的住所到工作地点和原来在岗厦的住所到工作地点，通勤距离和通勤时间的研究发现：因拆迁被动搬离岗厦的租户们，通勤距离由居住在岗厦时的平均2.1km，增加到现在的平均5.5km；主动离开的租户们，通勤距离由原来的平均2.5km，增加到平均12km以上。

更加令人觉得意外的是，租户们通勤方式的变化。在岗厦居住的时候，他们大都步行或者乘坐公共交通工具上班。而在离开岗厦后，不管是步行、骑自行车，还是乘坐公共交通工具的租户比例，均有不同比例的下降，尤其是步行上班的比例，由原来的44.34%，下降到22.22%，降幅达22个百分点。

“深圳一个交通研究机构做的专业分析显示，每拆一个城中村相当于新建一条地铁线。”深圳市土木再生城乡营造研究所理事长、深圳市公共艺术中心主任黄伟文告诉深深，传统的村落布点都是综合村民的需要进行的，这个布点成了城中村的出租房以后，同样是符合其中租住人群的需要，这个需要包括便利的交通条件、和生活条件。

“不管是华强北、车公庙，还是南山科技园，他们的工作人员都大量租住在附近的城中村中。”黄伟文表示，“这里面小的城中村居住着几万人，大的城中村甚至超过十万人。”

如黄伟文所言，李青玉和他的邻居们，相当一部分在华强北工作，两三公里的距离，步行足以解决问题。

然而城中村被拆除之后，这批人工作岗位，仍然在原来的地方，但是居住空间已经没有了，只好搬迁到更远的地方。他们从新的居住地到工作岗位来，就产生了交通需求。

“所以说‘英雄难过梅林关’，布吉、南头就越来越拥堵。”黄伟文说，这样政府就要继续投资建设公共交通设施和道路网络，修建地铁，以缓解交通压力。“这都是耗资巨大的地方。”

“从表面上看，我们从土地开发、高大上的物业建设上赚了很多钱。但是在道路建设、公共交通建设等方面又要投入巨资。”黄伟文认为，“深究下去，这还不仅仅是让一些人住的离工作岗位更远了，这造成的其实是整个城市运作效率的降低、运作成本的提高。”

被忽略的群体

1278年，两袖清风的文天祥被押解去元大都的时候，一定没有想到当年他弟弟带领的这支文氏族人，辗转到岗厦700多年后， 会以这种方式一夜暴富。

几乎在所有人的视野里，岗厦河园片区的拆迁，甚至大部分深圳城中村的拆迁，都是一场原住民（物业持有者）、开发商、政府三方共赢的举措。当2007年在蔡屋围的拆迁中，一个拆迁户拿下1200万元的天价拆迁补偿之后，拆迁在很多无关者眼里，已经异化成津津乐道的八卦。

在拆迁的问题上，包括被迫搬离的租户们也认为，旧的岗厦环境太差，治安也有问题，“希望建设后，岗厦的环境变的更好”，虽然他们中的绝大多数人，已经没有机会再回到重建后的新岗厦。

但是在业界参与过国内外很多旧改项目的建筑规划设计专家看来，深圳的旧改还有更多值得关注的地方，尤其是城中村里最重要的参与者，也是占城中村绝大部分的租户们，在整个旧改过程中没有任何实质性的话事权。

“其实对于我们国家城中村的讨论，城中村的租户是很少有机会参与的。”雅克兰德（香港）设计顾问有限公司总经理、综合开发研究院城市经营研究中心客座研究员吴文媛认为，“租户中有人在城中村结婚、生子，生活了十几年，而‘原住民’大都已经不在这里生活，你说谁才是原住民？”

其实在境外，关于旧改已经有很多成熟的做法。吴文媛曾经在台湾做过一个项目，由于对当地政策环境的不熟悉“做到最后做不下去了，”吴文媛告诉深深，“很重要的原因是台北市关于旧改的项目非常复杂，涉及到的权益除了物业所有者、开发方、政府，还包括房屋的一级租户和二级租户等等。”

吴文媛介绍，在她参与的那个待改造的地块，其中涉及的利益相关者包括土地（空地）的所有权人、土地及建筑的所有权人、土地（已建地）所有权人、他项权利与合法建物所有权人，租户的利益是被考虑在范围内的。

在旧改过程中，愿意回迁的租户和地主要按照一定的比例，出资支持旧改，不愿意回迁的租户，则会领取到部分补偿金。

而支持这一模式的一个重要原因，就是台湾关于旧改的法律非常详细、复杂。“刚开始接手项目，我们就拿到几大本法律资料，各方权利的计算非常复杂，最后我们是在耗不起，把项目转给台湾的同行了。”吴文媛告诉深深，“在岗厦，占全部人口99%以上的租户，居然没有任何发言权，这是不正常的。”

“尽管有时候租户住了五年、十年，甚至二十年，小孩在这里出生、长大，但是他们始终不敢奢望自己是这个地方的居民。”黄伟文说，“他们基本不敢想象自己拥有什么权利。”

但是在黄伟文看来，这些住在这里的租户，在这里纳税的人，才是这里真正的“居民”。当地的发展、环境提升，其实与这些住户关系才是最密切的，“房东只是和物业的价值有关系”，因此这个地区该如何发展，应该听取租户们的意见，“只有尊重住户，社区才会真正改善，我相信会越来越好的。”

“所以我们也希望未来有更多的人，加入到我们的课题组，做更多这方面的研究，目前课题招募仍在进行。”黄伟文说。

不过可能在未来相当长的时期内，李青玉还是要像过去一样，只能在岗厦东的的出租房内，看着窗外一栋栋，几乎和她无关的大楼慢慢生长，如同过去13年里，她看会展中心、中心城，皇廷广场、COCO PARK慢慢生长一样。

数据来源：傅娜、J.Cressica Brazier、深圳市土木再生城乡营造研究所

（感谢深圳市土木再生城乡营造研究所在采访中的大力支持)