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法治周末记者 肖莎

近些年，楼市出现了不少别墅类产品，无论产品形式是独栋还是叠拼抑或是联排，不少开发商都会声称购房即可赠送地下室以增加业主使用面积；有的开发商甚至称“买两层送三层”，地下室可以设计为保姆间、书房等各种功能空间。

然而，房产专业律师、北京市物业管理法律专业委员会副秘书长王佳红告诉法治周末记者，这种看似“占便宜”的事儿，事实上并不一定有看上去那么美。

“地下室是一个很特别的存在，很多购房者认为地下室可以像地上面积一样规划空间用途，而事实并非如此。根据《住宅设计规范》，达不到住宅设计规范的地下空间只能按照规划用途用于仓储或库房等，且只有地下空间在整个小区的规划图纸上已经存在时，开发商才有权合法地赠送或销售地下室，否则开发商的赠送或销售行为就是违法的。”王佳红说。

有些地下室开发商无权赠送

王佳红梳理过往处理过的跟地下室相关的纠纷后建议，购房者在购买带地下室的房子时首先要看地下室是否有产权，其次要看地下室的规划用途是什么，如果这两个问题不清楚，就会存在一定的风险或隐患。

王佳红说，之所以首先提醒购房者注意地下空间的产权，是因为很多开发商在销售时会告诉购房者地下室不体现在房本上，一旦听到这样的表述，购房者就需要警惕，地下室不体现在房本上，就意味着没有产权。

“没有产权的地下室，通常是不在项目规划内的，不存在于规划图纸上，那么开发商建造地下室就属于违规行为，未来相关部门如果认真查处起来，就会很麻烦。”王佳红补充。

一位业内人士告诉记者，当开发商赠送没有产权的地下室时，惯常的做法是，为了通过政府部门的规划验收，在验收前通过技术处理的方式把地下室做了遮挡，待验收通过后，再把地下室挖开。

盈科全球合伙人郭韧在接受法治周末记者采访时表示，正因为有些地下室不在规划之内，开发商在承诺时会承诺得非常好，但交房的实际情况远不如承诺。

郭韧曾遇到个这种情况，开发商承诺赠送地下空间层高近6米，业主可以将这部分空间隔成两层，但交房时赠送空间只有三四米，因为按开发商宣传的高度建设地下室就会占用原有规划中的车库空间，业主认为开发商虚假宣传进而维权。

如果购房者并不清楚开发商赠送的地下室是不在规划图纸上的，且在收房后进行了装修，未来是否有可能被要求将地下空间拆除？

郭韧告诉记者，虽然目前没有这种案例，但的确存在被拆除的隐患。之前很多顶层业主自行搭建阳光房的做法也很普遍，很多人也认为不可能被拆除，但这几年清理违章建筑时要求拆除阳光房的情况越来越多。违规建造、使用地下室跟这种情况类似。

“而且这样的地下空间在使用时也会有很大的安全隐患。”郭韧举例说，赠送部分的房屋并未经过验收，其质量是否过关都是未知数，而且《住宅设计规范》要求开发商对地下室的通风、防潮、排水等采取措施，未经验收的这部分地下空间在这些维度上是否达标也很难保障。

并非所有地下空间都能用于居住

如果开发商称赠送的地下室面积也会在房本上进行体现，这类带地下室的房屋就可以放心购买了吗？

王佳红告诉记者并非如此。她提醒购房者，一定要在购房前看一下地下空间的规划用途。销售人员如果在销售房屋时称，地下空间可以设计成卧室、书房甚至带有厨卫功能的空间，业主可以根据自己的需求对空间进行分割和设计，一定不能盲目相信，因为法律规定业主只能按照房屋的规划用途对其进行使用。

“根据《住宅设计规范》，并非任何地下空间都可以用于居住，只有半地下室才可以用于居住，地下室则不行，地下室的规划用途只能是仓储、库房等。”王佳红解释，所谓地下室，就是室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的空间；半地下室，就是室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间。

《住宅设计规范》明确要求卧室、起居室(厅)、厨房不应布置在地下室；当这些空间布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水采取安全防护采取措施，并不得降低各项指标要求。

王佳红建议，如果购房者查到地下室的规划用途是仓储或库房，一定要注意不能将地下空间改造成厨房和卫生间。因为厨房和卫生间对于防水、燃气管道等的要求很高，一旦违反规划用途对地下空间进行使用，带来了安全问题，甚至给周边的住户带来财产损失，那业主自身是要承担责任的。

“很简单，如果地下室设计有厨房，万一失火了怎么办？而且一些别墅项目是联排或叠拼，一户的失火或漏水很可能会影响到周边住户的。”王佳红补充道。

警惕口头赠送实际收费

王佳红还提醒购房者，当开发商称赠送地下室时，还要注意开发商是否在价格或其他方面做手脚，有时候开发商会提高地上面积的单价，或者通过其他方式实现盈利。

陈霞(化名)两年前在北京亦庄购买了一套某国企开发的别墅，开发商销售时称室内住宅面积为290平方米，单价在5万元/平方米左右，同时赠送地下室和花园。

当时周边的房子均价在7万元/平方米，陈霞认为这个别墅单价低还赠送面积，是一个不错的选择，就很快签订了认购书并缴纳定金。

然而在收房前委托专业的设计师对房屋面积进行测量时陈霞却发现，她所购买的那套别墅的地上住宅面积只有220平方米，地下室面积有70平方米。而且查询后陈霞才发现，这70平方米的地下室规划用途为戊类库房，并非住宅。

“这也就意味着，我实际上以同样的价格购买了地上住宅和70平方米的库房。而在认购书上开发商却写明我认购的是套内面积为290平方米的住宅，丝毫没提这290平方米中包含着70平方米的、规划用途为库房的地下室。”陈霞认为她实际上掉入了开发商设计的假赠送陷阱中，并因而以欺诈为由将开发商诉至法院。