“触网”几乎成为这两年房地产开发商转型的规定动作，这回轮到绿地了。

今年1月，绿地集团董事长张玉良首次公开了与阿里巴巴、中国平安的合作，称将推出名叫“地产宝”的金融理财类产品，即把持有型地产项目包装成金融产品，借助互联网平台销售，让中小投资者能够投资这些项目。他称这款涉及互联网房地产金融的产品将是“绿地转型的重要一步”。

轻资产模式并非绿地首创，实际上，在房地产进入“白银时代”成为行业共识以来，包括万科、万达在内的很多房企都在探路“轻资产化”，例如万科的小股操盘模式，即以小比例资金加运营品牌引入外部资金从而撬动大项目，已经顺利展开。

“地产宝”起步不算早，但步子迈得快。界面新闻记者从绿地香港及绿地金控多位高管处了解到，目前，“地产宝”产品线下部分已经开始操作，首批项目已经包装完毕进入销售环节，销售渠道主要是和绿地有合作的信托公司、银行。

阿里、平安的加盟虽备受瞩目噱头十足，但实际上两者仅是辅助角色。地产宝的具体运作由绿地主导，阿里旗下的蚂蚁金服招财宝、平安旗下的陆金所仅为地产宝提供线上业务的分销渠道，对接个人投资者。不过，目前地产宝线上平台尚未完成搭建。

资料显示，蚂蚁金服旗下招财宝频道为独立投融资服务平台，主要业务是引进外部金融机构的金融产品服务，对接1亿多余额宝用户的投资理财需求。平安旗下陆金所则提供金融资产交易网上平台，截至去年底，陆金所已获得超过500万注册用户。

绿地香港首席财务官游德锋对界面新闻记者称，地产宝首批对接项目既有住宅，也有商业项目，为了减少操作风险，这批项目均位于一二线城市。绿地香港董事会主席陈军也向界面新闻记者证实，地产宝首批项目包含部分绿地自身项目，不过他称，地产宝面向全国不动产市场，未来，也会在海外寻求不动产投资。

2014年至今，绿地香港已持续与多家金融机构谈判，密集考察项目，地产宝首批项目预计募集2亿美元资金。同时面向个人和机构投资者，提供年化6%-8%的投资收益，绿地方面则向投资方收取0.5%-2%的管理费作为盈利来源。

然而对于投资者来说，如何保障资金安全才是最重要的，这也是目前地产项目金融化的主要风险之一。以今典集团为例，这家旅游地产开发企业在2012年即尝试将旗下商业项目产权出售，同时保留经营权，产权投资者和开发企业共同享有项目运营利润。目前，今典旗下的“三亚湾红树林”度假项目已经连续三年分红，不过由于分红收益设定的过高，项目实际运营利润能否真正覆盖如此高的分红收益一直备受质疑。

在风险把控方面，陈军在绿地香港业绩会上介绍称，绿地将设立特殊机会投资基金，对接不良资产的收购，一旦地产宝的项目出现风险，特殊机会投资基金（主要与资产管理公司合作对接不良资产收购）可以出面洽谈收购，保证投资者的利益。

地产宝试水的背后，是张玉良对这家企业在冲上两千亿销售额后，继续夯实江湖地位的重要筹码。3月27日，在绿地香港2014年业绩发布会上，陈军公开表示，绿地将把部分创新地产金融业务放入绿地香港平台，包括“地产宝”。

绿地金融控股集团董事长兼总裁耿靖对界面新闻记者表示，绿地的主动性很强，地产宝线上销售并非全部依赖阿里、平安，绿地正在全力搭建旗下“GClub”线上平台，希望将绿地集团巨大的业主资源引入线上平台对接地产宝项目投资。同时，未来地产宝也会对接绿地和腾讯合作的“绿地微信营销平台”。

作为连接互联网、金融、房地产的标识性产品，“地产宝”将成为绿地搭建金融全产业链，实现轻资产化转型的一个重要环节。

根据年报，2014年，绿地房地产业务全年实现预销售金额2408亿元，在2408亿元的预销售额中，住宅只占46%，其余54%来自商办类产品，增幅达到90%以上，持有型产业地产贡献也很可观。但是，不可忽视的是，商办、产业地产均属于“重资产”，占用资金量大、周期长，这对绿地的资金链是极大考验。

张玉良曾在今年初公开称，他很认同万达集团王健林提出的“商业地产资产金融化”概念，即借助外部资金缓解企业自身资金压力实现轻资产化。他当时称，按照绿地及阿里、平安的最初计划，地产宝的成立初衷是将绿地旗下的商业地产项目包装成金融产品，通过互联网平台销售，第二步才是将中小企业的资金需求包装成金融产品，在互联网平台进行众筹，“不仅要实现自己的商业地产金融化，还要帮助中小地产商经营资产的金融化。”他说。

最新的消息是，绿地正在快步搭建金融全产业链，力图构建完整的资管平台。绿地金融控股集团董事长兼总裁耿靖4月9日公开表示，目前，“绿地证券”已经进入实质阶段，绿地今年也在接洽收购保险公司。他透露，张玉良在内部会议上要求，绿地要加速产业链上下游的并购、重组，不管是横向还是纵向并购，现在已经成为整个绿地集团的主旋律。

业内猜测，未来，绿地会借助地产宝这类金融平台将旗下持有型物业金融化，以输出金融产品管理、房地产品牌项目管理运营盈利，而绿地快跑搭建金融产业链，则是希望在金融市场掌握更多主动权。同时，绿地通过并购加快行业扩张，意在做大基础资产，扩大未来市场占有份额。

不过，绿地的“轻资产化”计划能否顺利实施尚待检验。一位前万达商业管理高层对界面新闻记者称，绿地的商业物业在二三线城市分布较多，这类城市商业地产租金水平偏低，退出渠道有限，将这些商业物业打包金融化要获得资本认可比较难。