富力地产（02777.HK）又一次没能完成年度销售目标。这家一度位居“华南五虎”之首的地产商在数次楼市调控里踏空，财务状况糟得不能再糟，糟糕的是——这并不是最糟的。

这家总部位于广州的房企3月17日披露的年报显示，2014年共实现协议销售额544亿元，虽然同比2013年增长29%，但却依然没有完成全年600亿元的销售目标。这是过去7年内，富力地产第三次面对如此尴尬境地——而在去年8月的中期业绩会，他们一度将2014年销售目标从700亿元下调到了600亿元。

销售不达预期使富力地产2014年整体业绩出现下滑。这家公司去年实现营业额347.05亿元，同比下降4.32%，净利润同比大幅减少31%至52.21亿元，去年平均售价也由每平方米12310元下降19%至每平方米10010元。

更令投资者失望的是这家房企竟然决定不派发末期股息。这是目前为止极少数宣布不派息的国内房企，同时也与这家公司过去9年慷慨的派息政策形成了鲜明对比。2014年同期，富力地产曾派发末期股息每股0.50元，高于同期万科、保利等一线房企的派息。

富力地产董事长李思廉在业绩会上对不派息的解释是——今年中国的经济环境需要观察，公司采取了保守政策。

保守政策是这家一度激进无比的房企的官方说辞。巨大的债务负担在今年正向富力地产袭来，里昂债券称，富力地产截止2014年末的负债比率高达177%，这是所有国内房企的高位，未来12个月，这家公司还将有220亿元的债券到期，相当于其去年营业收入的63.4%。

这意味着富力地产今年需要大量流动资金偿债，而截止2014年末，他们的手持现金约198.3亿元，并不能覆盖短期债务。

对于债务压力，李思廉称富力地产今年会集中于非银行渠道融资150亿元，并期望通过发行境内公司债集资60亿元支付，他们称今年上半年可以完成。但因佳兆业事件导致国内房企海外融资难度加剧，他们暂时没有在海外发债的计划。

富力地产2014年净利润大幅下滑的原因是来自大规模永续债的利息支出。为了在去年上半年融资条件受限背景下维持运转所需资金，富力地产曾发行了高达150亿元的永续债。这笔无期限债券最终侵蚀了富力地产2014年利润中的13.31亿元。

标普分析师叶翱翔对界面新闻记者表示，富力地产坚持的高杠杆周转战略使盈利能力受到侵蚀。在此前的房地产高速发展阶段，保持销售规模通常意味着利润增加，但随着行业整体走弱，规模增速放缓后利润将难以提升，同时为适应调控政策，他们在产品结构上高毛利的产品比重也在降低。

叶翱翔认为富力地产问题在于2013年大规模拿地后随即遭遇中国楼市调控——他们进入了多个被称为房企滑铁卢一样的二三线城市。

富力地产在2013年大量新进入城市的销售额在去年都表现乏力。福州、梅州、贵阳、包头、佛山和马来西亚柔佛新山等六个城市贡献协议销售额48.96亿元，仅占其全年协议销售的9%。

特别是被寄予厚望的马来西亚项目，因受马航事件等多种因素影响，去年实现协议销售额16.9亿元，这与当初耗资85亿元进驻，想实现快速销售、快速回款的预期相去甚远。

一些三四线城市糟糕的市场也是拖累富力业绩的主要原因。受海南旅游市场低迷影响，富力地产去年在海南区域仅实现协议销售额17.45亿元，同比大幅下降41%。包括惠州、大同等地，他们的协议销售额也出现同比下降。

这家广州房企正遭遇中国地产商未来两年内的集体问题：去库存。截止2014年末，富力地产未出售的存货占当年合约销售额比例上升至33%，约为170亿元。他们期望今年能清理这些库存。基于这种压力，富力地产在今年也降低了规模增长预期。

李思廉表示，今年的销售目标订在600亿元，较2014年实际销售额增加约10%，计划推出12个项目，总货值约1000亿元，主要集中在广东和浙江一带，并且由于货量集中在一二线城市，将不会打价格战。

但这个在李思廉看起来算是审慎的目标，依然没有得到投资者们的认可。瑞信在一份报告中指出，富力地产今年的合约销售目标还是过于乐观，因为今年可售资源与去年几乎持平，而且当中只有42%为新盘，达标的唯一方法只有积极降价，但这肯定会导致其明年以后的毛利率进一步下降。