南京房企弘阳地产在香港进行上市路演那一天，银城老板黄清平也在现场观摩。

房企大洗牌正在冲击南京房地产市场，为了赶上规模发展末班车，弘阳花了8个月时间快速实现了赴港上市，黄清平显然坐不住了。

近日，江苏房企银城国际控股有限公司正式向港交所递交招股书，开启IPO进程。这不是银城第一次谋求对接资本市场了，作为土生土长的南京房企，1993年成立的银城已经有25年历史，曾经是南京房地产行业的领头羊，2008年前后银城就计划过上市和向外拓展规模，结果遭遇政策调控，并随后迎来了艰难时刻。

经过几年的喘息和调整，银城在大本营南京重新站稳脚跟。在外来房企的冲击下，南京诸如通宇、金浦、翠屏等一众本土房企在土拍市场几乎销声匿迹，银城是寥寥无几能够继续积极拿地的南京房企之一。

不过，此时的银城已是不折不扣的小型房企，根据克尔瑞《2017年度中国房地产企业销售金额TOP200》榜单，银城2017年仅实现合约销售额49亿元，排名第194位。

在大本营南京，尽管银城的口碑影响力还在，但也跌出了销售排行榜前20名。现在的南京市场，万科、保利、绿地、新城、恒大、荣盛等外来房企占据了绝对的主导地位。

今年寻求赴港上市的内地中小型房企不少，此次银城的故事还能否让香港资本市场继续埋单？

招股书显示，2015年-2017年，银城的资本负债率分别为141.1%，238.7%，284.9%，在行业内处于绝对高位；截至2018年6月30日，银城的资本负债率高达453.2%，尽管这一数字过高与2018年上半年有70多亿元的合约销售收入尚未结转有关，但2018年中期，银城的计息银行贷款和其他借款，相较2017年期末上涨了32.27亿元，涨幅达57%。

在负债中刨去了合约负债的“净负债率”指标，往往更能反映房企的真实负债水平。根据银城招股书中财务数据，界面新闻记者经计算发现，过去三年至今银城的净负债率也在不断攀升。2015年-2017年，其净负债率分别为130%，218.7%，226%；截至2018年6月30日，其净负债率高达355%。

截至2018年6月30日，银城一年内到期的计息流动负债为27.28亿元，而期内其现金及现金等价物为19.24亿元，并不能覆盖短期债务，财务状况具有一定风险。

负债率过高且大幅攀升，很可能将触发银行要求提前还贷。招股书中提到，银城的部分贷款与财务表现挂钩，签订了限制性契约，在业绩记录期内，银城违反了若干银行融资所需与资产负债比率有关的契约，于2018年6月30日未偿还总额为人民币15.59亿元，基于有关违约，相关银行在合约上有权要求提前偿还未偿付款项，于最后可能日期之前，银行尚未就有关违约授出任何正式豁免，一旦相关银行要求提前偿还贷款，业务营运及现金流量或会受到不利影响。

银行贷款仍是银城外部融资的最主要来源。招股书显示，截至2015年、2016年、2017年及2018年6月30日，银城未偿还的银行贷款分别为人民币11.63亿元、27.44亿元、36.90亿元和60.50亿元。

融资成本较高的信托资金也是银城融资的另一大来源。其主要往来的信托公司包括紫金信托有限公司、陆家嘴国际信托有限公司、中国华融资产管理股份有限公司、杭州工商信托股份有限公司。

截至2018年7月31日，未到期的信托及其他融资安排总额占银城借款总额的30.8%，信托及资产管理融资借款的本金结余总额为26.87亿元。界面新闻记者发现，银城的信托融资中年利率最高的一笔达到了12%。

银城拥有328.7万平方米土储，其中53.2%的土储在南京。异地拓展对于银城这样的小型房企来说并不容易，目前其绝大部分收入来自南京及无锡的物业项目。

2017年及2018年，银城才开始在苏州、镇江、马鞍山、杭州、徐州拿地。截至今年6月30日，在马鞍山、无锡和苏州有5个总建筑面积约为57.34万平方米的开发中项目，在苏州、杭州及徐州有4个总建筑面积约为24.58万平方米的未来开发项目。密集的异地拓展可能是银城在为上市做准备，但也导致负债规模迅速上涨。

银城未来的目标区域是长江经济带、浙江杭州湾区和淮海经济区，但向新区域的扩张面对诸多的不确定性和挑战，包括要和更具知名度和专业技能的开发商进行竞争，需要大量资金和管理资源，资金限制，无法找到足够数量的合格第三方建筑承包商等。

招股书中还透露了一个信息——银城的股东和管理层中有一个“同学会”，包括银城房地产董事兼主席黄清平，银城房地产集团董事兼执行总裁谢晨光，银城国际控股有限公司执行董事兼总裁马保华，负责项目管理的集团总工程师吴伟等人，他们不仅是同龄人，还来自于同一个母校同一个专业，如今又共同掌控着银城。

1983年8月，35年前这几个刚刚20岁出头的年轻人一起从南京金陵职业大学（现为金陵科技学院）工民建专业毕业，黄清平、马保华去了南京市鼓楼区城建局，谢晨光去了南京三建（现为南京建工集团有限公司），吴伟则任职于南京市第一建筑工程公司。

南京银城房地产开发总公司原为国企，创办于1992年，黄清平是元老，1992年9月他便离开鼓楼区城建局进入银城任职。1998年5月，鼓楼区委组织部任命黄清平为南京银城房地产开发总公司总经理，1999年12月，鼓楼区房地产开发工委任命黄清平为公司党支部书记。2001年12月，银城由国有企业改制为民营企业。

谢晨光1998年加入银城，马保华和吴伟则于2004年加入银城。招股书显示，黄清平将持有上市公司48.72%的股份，谢晨光持有7.35%的股份，马保华持有6.77%的股份。

今年5月，银城提出今年要冲刺200亿的销售规模，三到五年内冲击500亿，无论从过往业绩还是土储规模来看，要实现上述目标对银城来说并非易事，其负债率和财务风险已处于行业高位。在楼市调控大背景下，这家房企要上演一场“南京突围”还需更多努力。