较多的土地储备一方面保证了公司的销售增长，另一方面也带来了存货激增、经营活动现金流“失血”等一系列连锁反应。
文/曹卫新、李亚男
作为首家完成“B转A”的民营房企，新城控股自2015年登陆A股市场后快速开启全国化战略布局，相继迈过千亿元房企和TOP10房企两大门槛。
2018年半年报显示，今年1月份至6月份，新城控股合同销售额高达953.11亿元，同比增长94.17%；归属于上市公司股东的净利润为25.38亿元，比上年同期增长122.81%。上半年，公司土地储备继续保持较快增速，前6个月累计新增土地储备82块，新增土地储备的地价合计为490.6亿元。
较多的土地储备一方面保证了公司的销售增长，另一方面也带来了存货激增、经营活动现金流“失血”等一系列连锁反应。半年报显示，截至6月底，公司存货高达1054亿元，较2015年年底新入A股之时的327亿元增长逾三倍；同时，公司经营活动现金流净额连续18个月为负值，截至6月底，该数值为-91.36亿元。
秉持着“住宅+商业”地产双轮驱动的运营模式，新城控股自2015年登陆A股市场以来，以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部扩张，截至目前已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局。
报告显示，近三年多来，公司持续增加土地储备，2015年至2017年分别新增地块42幅、40幅及122幅，新增地块总地价分别为238亿元、536亿元和893亿元。2018年上半年，公司新增地块82幅，新增地块占去年全年总数的67%。
公司品牌部相关人员在接受《证券日报》记者采访时表示，截至6月底，新城控股总土地储备为8644万平方米。从大的区域划分来看，长三角地区占比近六成，环渤海占比10%以上，珠三角占比约为5%，中西部占比约四分之一左右。从城市能级划分来看，一线城市占比约为2%，二线城市占比约为45%，三、四线城市占比约为53%。其中，三、四线布局集中在长三角经济发达地区，以及其它地区的都市圈范围内的强三、四线城市。
伴随土地储备的增加，公司的存货也逐年递增。截至6月底，公司存货达1054亿元，较去年年末增加289.84亿元，首次突破千亿元大关。存货上升考验周转效率，有分析认为，房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长等特点，库存增加有其合理性，但存货量若过高，则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去，这对房企资金链可谓重压。
对此，上述工作人员表示：“新城控股是业内周转水平较高的公司。2018年6月底，公司存货为1054亿元，同时预收款项（即合同负债）为785亿元，证明公司的存货有很大一部分处于已售未结状态，不存在周转率低的问题。”
土地储备攀升，公司的融资需求也随之增加。
最新公告显示，截至2018年8月末，公司银行贷款净增128.33亿元，占2017年末净资产比例为49.39%，发行债券及债务融资工具净增118.58亿元，占2017年末净资产比例为45.64%，其它借款净增17.37亿元，占2017年末净资产比例为6.69%。截至6月底，公司资产负债率为88.31%。
自2015年至2018年上半年，公司资产负债率逐年递增，除2015年公司资产负债率维持在80%以下，2016年至2018年上半年公司资产负债率均保持在84%以上。国信证券行业分析师在研报中提到，2018年上半年公司净负债率为100%。
除资产负债率高企外， 2018年上半年，新城控股的经营活动现金流金额为-91.36亿元。2017年，公司经营活动产生的现金流净额更是高达-104.85亿元。
针对资产负债率攀升及现金流告负的情况，公司品牌部上述人员告诉记者：“2017年末，公司净负债率为67.4%，资产负债率为85.8%，处于行业平均水平。2018年上半年，公司负债率虽然有所提升，但属正常现象，到年底会有所控制。”至于现金流方面，上述人员回复称：“土地储备是公司未来销售增长、规模扩张的保障。报告期内，公司增加较多土地储备及项目推进导致经营活动现金流出增加。未来，公司会尽量平衡经营活动现金流及规模扩张情况。”
对于公司现有财务状况，上述会计师建言，当务之急公司需要做的就是加快去库存以保障现金流充裕，这对公司后续经营将会有很大影响。
