销售规模排名全国第22位的上市房企——佳兆业（01638.HK）正陷入更大的漩涡之中。董事长辞任、大股东割让股份、股价腰斩、贷款违约、合作伙伴撤资、抛售项目求生，一拨接着一拨的麻烦已经把这家公司逼至破产边缘。

现在，佳兆业大量游离于“表外”的隐性债务风险也逐渐暴露，这家公司还需要安抚十余家已经对其失去信心、纷纷采取自保措施的金融机构。

据界面新闻记者了解，包括平安信托在内的十余家信托公司、包括中信银行在内的九家商业银行、包括平安大华汇通、鹏华资产等多家基金子公司，都因佳兆业相关的融资产品而深陷其中。

在全国范围内佳兆业项目共涉十余款尚未兑付的房地产信托产品，融资总额超过100亿元。其中，平安信托、华润深国投信托、中融信托有多只产品深度卷入；此外，外贸信托、华宝信托、新华信托、五矿信托、中诚信托、爱建信托、中铁信托、兴业信托等也各有合作产品。其中，平安信托旗下一款投资于佳兆业的规模达25亿元的信托产品，将于本月22日到期。

这些信托产品多数由佳兆业集团提供连带担保责任，但在佳兆业集团自身难保的情况下，连带担保有可能化为泡影。尽管信托产品有项目公司股权作为质押物，并监管项目销售回款资金，但一旦房地产公司资金链断裂，其质押物的流动性风险将彻底暴露。

以现在的情形看，这些金融机构对佳兆业项目销售资金能否被正常用于还款以及最终的兑付前景都产生了忧虑。

根据深圳中级人民法院公示信息，中信银行深圳分行已向法院提出诉前财产保全申请，要求查封深圳佳兆业城市广场和悦峰两个项目。据界面新闻记者了解，这两个项目正是近日佳兆业合作伙伴追讨12亿元合作资金的项目。

除中信银行外，中国银行深圳分行、华润深国投信托等多家金融机构也申请“财产保全”。这些案件的数量多达25起，其中单是中国银行就涉及5起。深圳中院的信息显示，金融机构申请查封佳兆业的项目，不光位于深圳，还包括珠海、大连、惠州、苏州等区域。这意味着，对于佳兆业偿债能力的恐慌正在全国蔓延。

一位银行系信托公司的高管称，从2014年开始，信托公司对房地产信托业务已经开始谨慎收缩。信托业务对融资的房地产企业资质要求审核异常严格：包括房地产行业排名前20名，仅限于上市房企，质押率低于50%，有银行或者第三方的担保等诸多具体要求。

佳兆业时下境况让很多金融机构措手不及——之前“嫌贫爱富”的金融机构，对于已上市的大型房企的融资条件相对宽松，如今才会有这么多金融企业中枪，上述人士表示。

一位基金子公司人士还透露，房地产信托产品经常是“标的”套“标的”的模式，有些房地产信托产品的标的物属于“受益权计划”，或者交叉授信，无形中增加了杠杆，且容易产生连锁反应。因此，佳兆业的所暴露的债务危机仅仅是冰山一角。

目前，佳兆业集团下属的各地方公司包括佳兆业广州南玻、天河项目、佛山顺德金域天下项目、长沙梅溪湖项目、苏州塔园路和黄桥项目等，均有大笔房地产信托融资处于存续期。

公开资料显示，华润深国投信托在2014年6月分别发行了鼎新130号、鼎新131号两款产品，资金规模20亿元，其中面向社会投资者募集的优先级部分共10亿元。资金投向是佳兆业位于苏州的两个项目。目前，华润深国投信托已申请查封该项目。

外贸信托于2014年5月通过一款叫富祥25号的信托产品，投资了佳兆业长沙梅溪湖项目，首期涉资近9亿元，总募资规模接近21亿元。尽管信托尚处在存续期，但外贸信托却把该产品的相关信息从官网删除了。

此外，除了在项目层面与信托公司直接合作，佳兆业还通过其管理的私募平台——深圳市佳诚基金管理有限公司，发行了多支地产基金，投资于旗下多个项目，平安信托、四川信托、中融信托作为有限合伙人深度涉入。

其中，平安信托通过“平安财富·安鑫8号集合信托计划”，投资于佳兆业深圳城市广场城市更新项目。尽管平安宣称已退出投资，但界面新闻记者发现，其在该项目公司的20%股权仍然留存，并未被佳兆业回购。

平安信托还于2014年9月发行了一款名为“佳誉23号”的信托，规模6亿元，投资于佳兆业大连的商业项目。资料显示，这笔融资以佳兆业集团的运营收入作为还款来源。

除此之外，平安还有一支名为“平安财富·翔园17号”的信托产品，用途是给佳兆业集团提供流动资金。这支产品于2014年4月成立，总投资规模不超过25.1亿元，期限9个月。由此计算，这笔大规模的贷款也已接近到期日。在“翔园17号”的官方推介资料中，甚至没有看到任何抵押物的描述，唯一的风险控制就是佳兆业集团和其深圳公司的担保。

这些信托或者借道私募基金的信托融资，基本采用“明股实债”的模式，大量游离于“表外（隐藏在了上市公司资产负债表以外）”，并通过在项目公司占股（一般占项目公司49%的股权，再质押另外51%），设置了约定收益和投资到期回购股权的抽屉协议。

根据佳兆业2014年中报，佳兆业总借款金额为297.73亿元，截至2014年6月底，需要在一年内偿还的短期债务超过60亿元，而同期账面现金、银行存款为110.9亿元。根据克而瑞监测数据，2014年佳兆业销售额超过280亿元。

佳兆业的账面债务，加上游离于“表外”的信托融资、私募股权融资，其实际债务风险超出所想。有市场观察人士向界面新闻记者表达了担忧：在危机面前，这些潜藏的债务很可能集中浮出水面。该人士强调，此前，在惠州房企光耀地产破产案中，繁重的表外负债，就是压死骆驼的最后一根稻草。

在刚性兑付背景下，如果信托公司必须接盘项目，一般会把款项垫付给投资者，然后慢慢处理抵押物，但这是一个漫长的过程。信托公司会与融资方先沟通和协调，提请财产保全只是迫不得已的最后一步。一家与佳兆业有过合作的信托公司内部人士称，佳兆业事件已足够严重，金融机构可能都要面临抉择。

界面新闻从佳兆业合作方人士处获悉，目前正有一家央企洽谈收购佳兆业。不过，对于债权人而言，该央企在其中扮演的是野蛮人还是白武士，尚未可知。