上海的城市发展未来路径，你看懂了没？

2018年已经快要过半，上海的普通涉宅用地实际出让数量只有两宗，租赁宅地数量却继续稳步增长，上海的增量土地市场释放强烈的“租赁”信号，可以预判两三年后在沪发展的各类人才就能够享受到上海大力发展租赁市场政策带来的红利。

另一方面，存量市场的关键词依然是“城市更新”，近期代表性的事件是万科在上海核心区域的首个城市更新项目“上生·新所”，在经历了709天的改造后，正式对外开放。这是一个标杆项目，不少上海地产圈人士都专门去参观考察，它可能代表着未来在上海做房地产的一个趋势——怀着人文精神和历史感去做存量改造，让技术与工业带来的异化远离，让城市精神生活回归。

前段时间，仲量联行发布了一份《中国城市12强》报告，按照多个细分维度的评分，上海居于榜首，这意味着这座老牌一线城市，在经历了后起之秀的挑战和遍及全国的“抢人大战”后，仍然是中国最具竞争力的城市。

“为什么第一还是上海？”当记者把这个问题抛给报告研究者时，他给了我几个关键词：人文性、宜居性、透明度和创新，上海展现出的是这些综合实力的强大。

1.

美国城市规划理论家刘易斯·芒福德(Lewis Murnford)在《城市发展史》里说，如果城市的增长无法被控制，那么城市终将毁灭。

上海是全国最先摒弃摊大饼建设模式的城市之一。《上海市城市总体规划（2017-2035年）》提出了坚持规划建设用地总规模负增长，到2035年上海市常住人口控制在2500万左右，2021年到2035年期间，上海建设用地增量只有15平方公里左右。增量被严格控制，那么城市的生长就要在存量空间里做文章。

2018年5月，一个关闭了近70年的园区大门正式向公众打开。

3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑和3幢风格鲜明的当代建筑，共同组成了万科的“上生·新所”项目。近百年前，它是供外籍侨民休闲娱乐的哥伦比亚总会；近70年前，它又变身上海生物制品研究所，作为科研场所，闲杂人等不得进入；而现在，它成为了文化艺术的汇聚地，一个集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市商圈和全天候活力社区。

2016年，上生所主动腾退厂房，全面接管园区的上海万科为每栋建筑量身定制更新措施。这项改造为上海的城市更新提供了一种创新思路，即引入社会资本进行多方共建共享，包括政府、学术机构、社会组织、居民以及房地产企业，利用土地的混合发展模式，提高土地使用效能。

万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海表示，在改造之初，上海万科做了一些理念上的安排，包括持续、渗透、活力、可达、宜居和机遇，这些词都是轻量化的，它和以前的拆、建等冲击力很强的词，是不一样的。这种改造理念很快得到了各方的支持。

这些理念看起来很抽象，但如今在对外开放的上生·新所里走一走就能深刻体会到。它保留下来的老建筑充满了历史厚重感，不同风格建筑相互交织，是时代在上海镌刻下的痕迹；同时它并非是一个高高在上的文创园区项目，它是敞开式的，和周边的老社区融为一体，真正做到了“可达”和“宜居”。早在项目设计之初，万科就在考虑它和周边老旧小区的联系，试图激活整个区域，并且将平时作用消极的小公共空间细心雕琢。新的功能逐一出现，包括小片绿地、商业配套、休闲广场等。

过去，这些老旧社区里老年人越来越多，年轻人越来越少，公共配套很难惠及到。“我们希望通过一系列的改造，让年轻人有了奋斗的空间，让居民能够共享城市更新的成果，历史文脉得以传承，社区有生活、有记忆、有文化、有活力、有温度。”张海说。

2.

狄更斯曾在小说《艰难时世》中把19世纪的西方工业城市称为“焦炭城”。

“机器与高耸烟囱的城镇，烟囱不断吐出烟，永远在那儿缠绕。有条黑色的运河，还有条带恶臭染料味的紫色河，以及一大堆一大推建筑，充满窗户，整天嘎嘎作响又抖动不停……”

二战后，芒福德说，西方世界中的每个城市都摆脱不了“焦炭城”的影子，它们或多或少带着过去那些黑色的痕迹。其后的几十年，西方城市经历了城市更新、街区复兴、产业升级，从城市扩散走向内城改造，城市发展理念经历了人本主义、文脉主义、新城市主义、可持续发展的生态型城市等。

中国的现代城市史和工业化历史，都比西方短得多。中国的城市没法按部就班地走过这些步骤，它们在短暂的时间里迅速完成了一长串日新月异的改变，而上海走在了最前面。

当一部分城市还在大建新城、疯狂抢人时，上海已经把人本、文脉、生态、产业升级这些概念糅合在了一起，开始积极实践，上生·新所就是这样一个例子。

1951年，一群充满激情的年轻人开始在延安西路的上海生物制品研究所办公，六大生物制品研究所中只有上生所与新中国同时成立，它当时肩负起了国人生命之本的重任。2016年，出于历史再造、文化再生的理念考量，以及配合上海市区两级关于高效利用城市存量土地、推动城市更新保护的战略，上生所主动腾退现有厂房，经历709天的改造，上生·新所正式对外开放，一期由69%的商务办公、14%餐饮、14%文化艺术和3%娱乐健身等生活配套组合而成，主要吸引文化创意时尚类企业入驻。

这样的改造在上海亦不是个例。位于老卢湾区的“8号桥”项目过去曾是上汽制动器厂的老厂房，现在已经成为了建筑、家居、艺术、广告、电影、时装设计等新兴产业的汇聚中心；静安区常德路上的“800秀”曾是上海电机厂，现在成为了集走秀、时尚发布、品牌展示的多功能秀场以及时尚创意产业园。

还有一个鲜明的例子是漕河泾：从1930年代开始，就有食品、榨油、棉纺等工厂在漕河泾陆续兴建；1970年代，五金交电公司、机电设备供应公司等投入运营；1980年代，漕河泾新兴技术开发区成为首批国家级经济技术开发区，微电子产业落户。经过不断的更新改造，现在的漕河泾已经是一个高新产业聚集区，默沙东和强生的中国总部、谷歌中国开发者社区、微软创投加速器、腾讯众创基地在这里安家。

但这个紧邻上海城市副中心徐家汇的开发区周边，仍然有不少低矮的厂房、环境落后的老式小区。去年，上海仪电集团旗下的华鑫置业宣布，要将他们在漕河泾的园区打造成开放的“城市公园”。上海仪电集团曾雄踞全国仪电工业“半壁江山”，在1960年代到1980年代建成了漕河泾仪表电子工业园，随着产业的不断升级，他们的厂区被改造为智慧园区，同时也开放给周边老式小区市民，成为他们休闲散步的一个去处。

种种发端于城市内部的更新改造在过去多年间悄然改变了上海的面貌，初来上海的人都会讶异于这座城市深入肌理的干净整洁和有序，甚至已经超越了西方的大部分都市。

随着存量改造被提倡，城市更新的先进理念正在上海生根发芽。“上生·新所”跟之前的项目比起来，它的亮点在于全新的合作模式，引入专业的社会资本，多方共建共享，这样的模式一旦成熟和推广开来，意味着上海城市更新的步伐将大大加快。

刘易斯·芒福德曾幻想了一个美好时代——结束摊大饼式建设方法，城市的各个部分能够相映成趣，城市的管理机构能够关心市民的精神思想，恢复古老、自由而温情的邻里关系。

走过了快速扩张期的上海，未来的目标或许就是这样慢慢“美”下去。正如张海在上生·新所对外开放之际所说的：“每天一个小变化，一个小改造，小更新，就如同开出的浪花，点滴积累，我觉得就是人们心目中的美好生活。”