别以为发达国家的居民生活就一定幸福，他们中大多数都被同样一件社会议题而困扰——日趋严重的人口老龄化。退休后如何养老成为与每个人休戚相关的话题。

澳大利亚就是人口老龄化程度较深的国家之一。根据澳大利亚健康福利部门的官方数据，到2016年为止，澳洲每七人中就有一位是65岁以上的老年人，总数量达到370万。

不过，当地政府还是相当未雨绸缪的。他们从上世纪六七十年代开始发展机构养老和社区养老，形成许多值得借鉴的模式，其中最有意思的是养老村（又称养老社区）。有别于居家养老，人们能在特定的养老社区里生活，除了获得日常看护服务，还能找到志趣相投的小伙伴，丰富老年生活。

这听起来不错，不过要让大众接受退休村也不是一朝一夕的事儿，它经历四十多年的发展。如今在澳洲，65岁以上的老人中约有有7%选择在退休村里居住，约有25万人。

住在退休村是种怎样的体验？它有着怎样的历史？运营者又该以怎样的姿态去服务老年人们的日常？我们和澳洲最大的社区养老企业之一联实（Lendlease）聊了聊。

这家企业成立之初并不是靠养老地产发家，而是以建筑和运营地产项目为主。联实35年前才涉足养老地产，成为澳洲最早一批养老地产商。与国内房企不同，联实不仅自己盖房子，还一手操办社区的运营和管理。这种玩法往往被认为是重资产，令许多同行望而却步。不过企业因此要承担更多责任，反倒更适合养老产业的特性。

1930年代，布里斯班卫理公会（Brisbane Methodists）的一名成员George Marchent发现老年群体由于没有养老金而支撑不起住房，于是资助了一个名为Whellar Gardens的村庄，供这群人居住。这个社区后来被认为是澳大利亚第一个退休村。

但不久后，战争爆发了。社会发展停滞，退休村扩张也被搁置。直到1954年，这种社区养老模式才被真正推上台面。

澳洲时任总理罗伯特·孟席斯（Robert Menzies）颁布一项法令“老年人家园法”（the Aged Persons Homes Act），该法案鼓励非营利组织为战争中失去伴侣者建立更多的住房，政府会提供相应的补贴政策。到1974年，该法案又被修订成“老年人或残疾人家园法”，受惠群体扩大。

“所以澳洲的养老地产很特殊，一开始由政府政策驱动，而私人企业以可负担的价格，向老年人们提供类似的养老社区，得到许多二战退伍军人的偏好。”联实亚洲首席执行官龙腾（Tony Lombardo)对界面新闻说。在1970年代后期，澳洲老年人口快速增长，养老需求愈加广泛，私人开发商们看到机会也纷纷入场。龙腾认为，此后澳洲养老地产的发展变得更为消费驱动。

人们之所以会选择退休村养老，有许多现实因素，比如资金上的考量。退休前，许多澳洲人的大部分收入都用在房产上，但退休后的收入并不足以支撑房租，社区养老机构是种选择。它的价格往往比周边普通住宅有价格优势。

龙腾还提供另一层原因。“考虑到如果在家养老，退休者可能会额外投入一笔改造费用，卫生间和楼梯要针对退化的健康状况调整，许多人就觉得与其这样，何不搬到养老村去，还能省一笔钱留作他用。”

当然，退休村的设计和服务或许更适合老年生活，但它最大的好处是提供一种社区氛围。

在联实中国担任养生养老产业中国区董事总经理的杨爱娟是一位新加坡人，当联实将业务拓展至亚洲时，她试图从亚洲人的眼光弄清楚一个问题：促使澳洲老人从自己家搬出来住进社区养老的直接原因是？

“后来我们发现，通常是因为老年人遭遇病痛，或失掉伴侣，产生非常大的不安全感时，他们就希望寻求社区帮助。”

有一点得承认，住在退休村里不会无聊。据龙腾介绍，尽管澳大利亚的退休年龄是70岁，而在他们退休村生活的居民平均年龄是82岁。社区长根据居民年龄提供各式各样的活动，包括网球、保龄球、游泳池、健身房，以及艺术教室等。

居民们典型的一周是这样的：周一到周五，社区会组织包括演唱会、美食品鉴等活动；每周定期会有医生和相关医疗服务提供者上门服务；周末往往最忙碌，家人会从四面八方来过来和老人们团聚，社区里还常常举办家庭活动，供小孩子们玩耍。

对于有医疗需求的老年人，不少退休村也提供解决方案。比如在联实，社区里有一半住房是专带医疗服务设施，如果一对夫妻中有一人生病，只需搬到同一小区的另一类住房里即可，两人依旧离得近，不用开车去很远的医院治疗。

“我们还发现，村子里的很多人退休后还会从事兼职，与社会保留一层联系，比如退休教师依旧会兼职教学等。让老年人觉得自己有用的，这点非常重要。”杨爱娟说。

换灯泡、不时修剪草坪和铲雪等工作对年迈的老人而言相当艰巨，但在退休村里，这些工作由社区服务者完成。居民们的意见还能通过“居民理事会”传达给社区运营者。

“每个月我们的管理团队都会向‘居民理事会’汇报社区运营的情况。我们也能知道自己哪里做得不够、需要改进和调整。这么做也是希望生活在村子里的每个人有主人翁意识。”龙腾评价道。

不过想要将养老社区运营好并不容易，安全性尤为重要。在这点上，重资产模式反倒体现出优势。“又做建造设计，又做运营的好处是，你可以从每个项中吸取经验。在运营时，发现哪些地方用的不顺手，下次设计时就会改进它。”

从1980至2008年之间，澳洲建立约1100处养老社区，联实目前运营70多处。既然这套模式在澳洲市场运营得很好，是不是意味着它也能在其它市场得到复制？这家在澳洲已经颇具市场地位的企业，在几年前决定将养老业务发展到中国。

今年四月，联实和上海青浦区政府签署合作协议，将斥资4亿澳元在青浦开发和运营养老社区，预计今年年底或明年年初动工。

“澳大利亚差不多有7%的65岁以上的老人在社区养老，如果说中国65岁以上的老人也有类似的选择，这将是一个巨大的市场规模。”龙腾说。当中国政府颁布如“9073”相关的政策时，这家澳洲企业看到了机会。

“第一次知道联实打算进军中国市场时，我的第一个反应是好像在亚洲行不通。”杨爱娟坦然地说。典型的亚洲国家多有居家养老的传统，无论是在新加坡，还是老龄化更严重的日本都是如此。新加坡从1960年代开始施行“居者有其屋”的保障房政策，目前80%的住房都由政府提供。“保障房的市价比私营住宅更便宜。”这也意味着，当商业运营的养老村进入时，市场未必会在价格上接受它。

不过当杨爱娟研究大量市场分析后发现，养老村所倡导的理念或许会打破传统。

“我们这代人阻挡不了孩子们探索世界的热情。如果我自己住在养老村里，只要他们不担心我，知道我是被照顾的，这就是一个好地方。”