中国最大线下商业平台大连万达商业地产的IPO申请在本周一得到了港交所的批准。这将是香港市场有史以来最大的房地产企业上市交易，但其估值或许远不如预期。

据界面新闻记者获悉，万达商业地产计划将在下周开启路演和招股，12月底前完成挂牌交易。彭博社称，万达商业地产此次上市计划发行股票比例为15%，寻求募资约40亿美元。若按此比例计算，万达商业地产的估值约为267亿美元（约1643亿元人民币）。这远低于此前传闻的融资规模和估值。

今年9月初，华尔街日报最先披露，万达商业地产将在年底之前于香港上市，筹资规模可能在50亿-60亿美元之间。联交所规定，如发行人市场规模超过40亿港元，则公众持股量最低可为10%。按此计算，万达商业的估值在500亿-600亿美元之间。

11月21日，澎湃新闻引述不具名投行人士消息称，万达募资额预计达到100亿美元，市值预计约为1000亿美元。该募资额意味着王健林的个人财富或将是恒大董事长许家印的三倍，更将超过阿里巴巴董事局主席马云，重夺中国内地首富宝座。一些投行人士向界面评论该消息时说“夸张了”，可能性较小。

界面新闻咨询了市场上的多家投行及买方机构，发现与中广核等新股受到追捧不同，香港机构投资者对万达商业地产的招股前景较为看淡。

由于万达招股价尚未披露，尚不知彭博社披露的40亿元募资额处于上限还是下限。协纵国际的联合创始人黄立冲对界面新闻记者表示，40亿美元很可能是募资额的上限，他认为万达商业正常情况下的募资额应为35亿美元左右。

黄立冲称目前香港资本市场一线房企估值是历史市盈率的5-7倍，考虑到万达大部分利润来源于非现金的物业重估，这部分利润含金量低，给予其5倍历史市盈率作为估值，“市值大约为1000亿元”。他认为万达商业地产较合理的募资额是164.4-219.2亿元人民币（30亿美元左右），“那些60-100亿美元的募资额，是不切实际的传闻”。

“由于降息等因素，目前的市场行情比两个月前好很多了。”黄立冲说，所以万达可以把募资额提高到35亿美元左右，但考虑到要兼顾发行之后的市场反响，也不可能大幅增加融资规模。

和几天前中广核提前结束招股的盛况相比，万达商业还没公布招股区间价，似乎就已遇冷。“这公司肯定会触碰天花板，现在庞大的资产规模很可能变成明天的负担。”刚刚获得新财富房地产分析第一名的中信建投分析师苏雪晶说。

一位基金业人士对界面新闻表示，万达商业地产身处两大夕阳行业，零售和地产，“万达肯定是好公司，但是对二级市场投资价值不高，机构投资者关注长期价值，但万达快速增长阶段已经过去了。”

另外一位买方机构人士则称，短期内海外基金可能会看好万达的龙头地位而踊跃认购，但是美国之前推出很多轮QE，现在停止QE，明年很可能加息，这将吸引在亚洲的海外资金大幅回撤，中国资金也可能被吸引过去。市场前景并不容乐观。

上述机构人士认为，在中国经济下行的宏观背景下，如果没有足够资金量支持项目开发，对万达而言风险太大。截止2014年6月底，万达有高达73.7%的土地储备正在开发中。此外，万达借款太多，很多房地产信托即将到期，万达融资较为急切，所以存在高折让上市的可能。

在万达商业目前的估值水平下，王健林想要借上市赶超马云已十分困难。经历“双十一”期间股价一波上涨行情，据彭博亿万富豪榜公布的数据，马云身家已高达304亿美元，甚至有希望超过李嘉诚成为华人第一首富。

根据万达目前估值，王健林实际控制万达商业地产62.1%的股权，市值约为166亿美元。刚刚顺利通过IPO发审会的万达院线则计划募资20亿元人民币，按照10%发行规模以及王健林通过万达投资持有68%股权计算，王健林在万达院线的账面财富约为136亿元人民币。

但万达院线和万达商业地产的账面财富相加，王健林的纸面财富也没有超过200亿美元。作为全球最大线下商业平台商的王健林，在与拥有全球最大线上商业平台的马云的对赌中，似乎已输一筹。

在两年前，王健林曾与马云打赌，十年后的零售业如果线上占比超过线下，马云赢；如果线下仍然保持优势，则王健林赢，赌注是1亿美元。两个人同时在个人财富上也在暗暗较着劲。

但王健林对外一直称”不差钱”，其海外并购的步伐一刻也未停歇。在欧洲竞购拥有世界杯转播权的盈方体育传媒集团之余，王健林又在大西洋彼岸的美国洽谈收购著名影视公司狮门影业。