【MBI行业观察⑦】2018年新年伊始，接踵而来的并购新闻让这个行业不得安宁，连并了东南亚共享办公龙头企业JustCo的裸心社都被WeWork买走了，更别提“才露尖尖角”的小品牌。此刻大多是如坐针毯、淡定不了。

生意难做，企业就穷，穷则思变。共享办公怎么样才能赚到钱呢？

通用的盈利模式就是租金差。这里稍稍提一下，尽管都是赚租金差，不同的玩法“差距”还真不是一般的大。高效利用有限的空间做大租金差，目前的做法就是对空间做功能区分、不同功能空间租金价格和收费模式也不一样。通用的做法是：一是联合办公，这里主要是针对创业公司和团队，不需要场地投资、装修投入，拎包驻点办公；二是移动办公，针对空中飞人、自由职业者等等“无组织人员”，随时预约、随时办公、流动办公，收租的方式灵活，可以按月也可以按天收取，这种“插件”模式的移动办公还可以植入到酒店、公寓等不同空间里面去，能够更高效地利用空间和时间差以及合作方的客流资源；三是专属办公，换句话说就是高端定制，这个更多的是就针对规模大点儿的公司，必要之时可以拿一栋小楼来改造，以纳什空间的超级工作室2.0来说，它是基于独立小户型打造出模块化、多功能型办公空间，同时兼具完善的服务配套体系。一句话点评，用公寓的操作模式来比喻就是，长短租结合、灵活租。

当然今天的重点是探讨租金之外共享办公还可以从哪儿赚到钱。记者观察了几家共享办公企业的运营模式，总结出来的三个赚钱的方向，仅供参考。

1 “省”出来的钱—成本控制

The cost control

▲ 米域·方寸 大虹桥

做生意赚钱讲的就是开源节流，从成本里抠出来的钱也是利润。省出来的钱，就来自于成本控制。在共享办公成本结构中，有一个无法忽视的东西就是招商成本，没有招商就没有客户，自然就没有地方赚钱了。因此，在招商环节，很多企业都是不惜血本的，各种渠道砸钱；很多投入往往是肉包子打狗——有去无回。对于一家不成规模的共享办公企业来说，靠内驱来实现短时间内的招商，可能性几乎为零。

共享办公领域的“颜王”——米域在这方面有套独家的成本转移大法。区别利用社区做关系做会员体系的模式，米域更多是通过精准的人群和社交媒体的方式去完成自己品牌的传播。简单地说就是，针对特定的圈子不停地做活动，持续不断地吸引目标客群入驻米域空间，而这些目标客群也会去做二次传播。论坛、社交媒体、KOL等都是米域的重要传播渠道。“这些渠道都是非常精准的，但是少有人做。米域创始人兼CEO冯印陶曾向迈点网记者表示。以2000元/月的工位，10个工位的年收入是24万，一年10%的招商成本是24000元。很多品牌愿意付24000元给中介，却不愿意付24000元去写软文做品牌宣传。”依靠独特的传播策略，米域在C端市场赢得了品牌知名度和影响力，目前品牌70%的招商都是通过自主渠道实现的，招商成本控制在5%以下。

同样的做法，潘石屹也尝试过。4月12日，老潘转发了一条微博，公告SOHO可以网上预约免费的场地拍摄。老潘晚上5点多转发的微博，第二天大清早起来，就看到同事留言——要到SOHO里拍电视的人、拍电影的人、拍广告的人让对方的服务器崩溃了，但起到了一个很好的作用，带来了流量。

美女总能靠美貌吸引关注度，有颜值的办公空间自然是人气的聚集地。米域是网红的关顾之所，SOHO是影视剧的青睐之地。这些自带IP流量的“人气王”，无形中都给空间做了宣传和营销，为运营商剩下大笔广告费。

2 “顺”过来的钱—增值服务和解决方案

Value-added services and solutions

▲ 梦想加

何为“顺”过来的钱？简单地说，就是“不务正业”赚的钱。P2创始人郑健灵就曾说，“共享办公就像是基础设施，接口打通了才能实现空间价值最大化。”

共享办公最基本的功能就是提供办公场所，满足最基本的商务办公需求。但是围绕“办公”这个环节可以延伸出很多企业发展所需的增值服务出来，比如说提供媒体宣传、法律服务、企业登记等等一系列解决办公需求的服务。提供增值服务，是现在各大共享办公赚钱的第二渠道。

梦想加在成立的两年半里，除了依靠空间租金收益以外，还通过建立会员体系和输出智能体系形成增值效益，这是一种轻资产运营的逻辑。去年10月梦想加市场总监李峥在接受采访时表示，梦想加会员积分销售逾百万;而在智能系统输出方面，通过向腾讯众创空间输出智能产品系统，梦想加管理其在全国近十万平米场地，这次输出，对梦想加来讲，不单是客户对智能产品体系的认可，同时也是一次对智能产品系统的深度验证。2017年9月，梦想加再次和全球最大数字与信息技术产品生产商、500强企业的富士施乐达成战略合作，通过富士施乐深厚的客户资源和广阔的渠道，向更多的企业输出智能化办公产品。

靠着智能化系统赚钱，裸心社将外延扩展到“智慧社区”，跨越办公的这个领域。面对企业用户，裸心社APP成为世界上首个为办公楼租户设计的支持共享和社区沟通的APP，并提出了“社区服务软件系统”(CAAS)的理念，就是以位置为中心的“线上+线下”(O2O)社区平台。通过提供社区成员连接的平台，从社区内到社区外的商业发展都得到了促进，实现共赢。裸心社APP在满足自身运营需求的同时，也探索出一种全新的共享办公盈利模式——为更多业主提供解决方案，“很多传统的房地产商需要我们的服务。”

从卖工位、卖产品到卖系统、卖解决方案。这些都是品牌运营商们，对于办公需求深挖出来的增值方案。未来想延展更多的领域，还需要打开格局，跳出“办公”来想赚钱的渠道。

3 从天而降的钱—资产资本化运作

Asset capitalization operations

从天而降的钱，在共享办公的早期就是补贴。在“双创”背景下，某种程度上是政府养活了一大批孵化器、产业园、办公空间。如今这条路已经很难再走得通。

没有政府补贴可以吸附，这些新业态的创业公司还是又找到了“金主”——资本方。靠着一笔一笔从天而降的钱，一大批创业公司又死而复生、维持生命。靠着融资，小公司变大，大公司变成巨头；靠着并购，小公司消亡，大公司成独角兽。资本的游戏不是谁都能玩得转。

能够把资本完成完美的闭环的，目前在共享办公领域目前就只有WeWork。

“右边这只手搞共享办公。共享办公最大的能量是他去各个地方找来的房子永远都比周围的房子便宜。获得房子的租金是周围同类写字楼的60%，这一块他已经有40%的利润了。左边这只手他再把共享办公的这些公司装进去做运营，把每个场地的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）算出来。比如，对于特定的场地，EBITDA三年5%，六年8%，这就符合美国REITs退出的标准了。公司就用REITs说服房屋持有人，多给你钱，把房子卖给我。对Weork而言，房子买了以后是百分之百能退出的，因为他所设计的EBITDA和可以让REITs退出的EBITDA是相符的。左手和右手，一只手玩资产，一只手玩运营。WeWork有大块的收入不在桌子租金的收入上，而是在REITs退出的收入上，这样的收入可就极为可观了。”这是毛大庆对自己眼中的“高级竞争对手”的剖解。

这大概也就是未来共享办公的高级玩法——轻资产运营+资产证券化+资产资本化，而赚钱的大头来源于此。

租金、战略投资的股权收益，优客工场都在做了，资产运营尚未酝酿中。据毛大庆透露，为了更好地催化优客工场的“聚变”乃至更深层次的“裂变”，优客工场还尝试与某基金一道通过REITs方式持有楼宇，“我们的两个楼宇资产标的的购买已经完成了，基金已经做完了，优客工场拥有了购买楼宇，输出REITs管理的能力，未来优客工场会变成跟基金合作的价值输出公司，这是裂变的发生。”

这种商业模式的可行性、可复制性，长租公寓领域已经屡试不爽了。中国的共享办公领域是否可行，有待毛大庆先去吃个螃蟹。