单位｜恒都律师事务所 商业诉讼事业部

作者｜民事侵权专业组 侯丽娟

编者｜恒都微信运营团队

引 言

最可怕的不是“不得广厦千万间，天下单身难欢颜”，而是“卖肾卖命得一间，却被登错救济难”。房屋作为我们的安身之所，是生活的基本需求。如果实在买不来也就认命，但如果已经拼光头发换来的房子却发生不动产错误登记，并不知如何救济，不但安身无法，恐怕连佛系单身狗也要哀嚎。没有人愿意自己多年的血汗就如此蒸发，那么问题来了，在发生不动产登记机构登记错误（指不动产登记簿记载的权利事项与真实权利状况不相符的情形）情况时，我们应如何维护自身权益呢？下面我们通过案例形象分析。

李某冒充秦某的名义办理房屋产权证明，何某作为某市房管局的工作人员，在其工作期间违反规定为李某办理了四个虚假房屋产权证收取好处费，后李某抵押房屋向银行贷款100余万元，到期未归还，银行遂向法院起诉。在执行中发现了该案的事实，此时李某接受刑事审判，且无力偿还。

对于该案件，我们进行案情演绎分析，情形一：假如李某未向银行抵押贷款，而是将该房以秦某的名义卖给第三人，秦某应如何维护自己的权益？情形二：如果李某伪造文件，何某尽到了合理审查义务，房屋最终登记在李某名下，那么秦某此时应该向谁主张权益？情形三：如果李某伪造材料、何某未尽到合理的审慎义务或者李某与何某串通（如上述案例所示），房屋登记在李某名下，那么秦某此时应该向谁主张权益？能够主张的损失有哪些？

我们带着这些问题进行理论分析，最终再以理论指导案例，形成理论-案例-理论循环构造，彻底阐清不动产登记错误救济原理及路径。

一、不动产登记错误类型之厘定

不动产登记机构登记错误是指不动产登记簿记载的权利事项与真实权利状况不相符的情况。那么在实务中关于这种权利不相符的类型有哪些呢？小编通过查询中国裁判文书网中的相关案例，作出如下统计：

通过对以上真实数据的分析，我们可以看到在发生登记机构登记错误的三种情形中，以多方原因导致的登记错误为主，单方面原因导致的登记错误为辅。登记机构单方面原因造成的登记错误情形主要是由于登记机构的工作人员未尽合理的审查义务；申请人单方面造成的登记错误主要是由于申请人伪造材料、提供虚假材料造成的，此处需要强调的是，其提供的资料按照一般人（登记机构的工作人员）的标准若看不出来是伪造的材料，则属于申请人单方面原因造成登记错误的情形，但是如果是按照一般人标准就可以发现的错误，如公司公章名称与实际名称有差别这种错误，那就属于第三种类型：多方主体共同导致了登记错误结果的发生；多方主体共同导致了登记错误结果的发生往往是由于申请方提供虚假材料，同时登记机构的工作人员未尽合理的审查义务或者是双方共同合谋导致的登记错误结果的发生。

二、不动产登记错误赔偿案件类型之分析

上面我们就不动产登记错误的概念和类型进行了了解，那么在发生登记错误情况后有可能会产生赔偿的后续事宜，一部分人通过诉讼途径来解决此问题，当然也不排除另外一部分人在诉讼之外通过其他途径来解决相关事宜。在此小编对在裁判文书网上键入关键词“不动产”、“登记错误”、“赔偿”，搜集关于不动产登记错误赔偿的相关案例，并对其进行剖析，分别对其案件性质、受案数以及分别的获赔率进行了分析，整理如下：

看到统计，大家肯定会发现，在不动产登记错误赔偿领域存在着民行交叉的现象，那么产生的原因是什么？以哪个提出对我们更有利一些？那么就听小编为您一一道来。

在我国为什么会出现不动产登记错误赔偿领域民行交叉的现象呢？在我国登记行为一开始就被赋予了行政色彩，相应的登记机构错误登记赔偿责任也被赋予了行政属性。随着《物权法》的颁布，私权利逐渐发展起来，于是在实务界展现出两种不同的观点和路径，同时也导致了实务界的民行交叉现象。

在理论界，关于登记行为是民事行为还是行政行为的问题引起了学者的关注和探讨，两种观点都有相关学者的理论进行支撑。主张其属于行政行为的学者主要是从其发展的背景以及其主管机关出发进行阐述，而主张其属于民事行为的学者则更多的从登记的本质、登记的作用等方面到进行说明。除此之外，还有学者认为登记行为的性质具有双重性。

2016年最高法院颁布的《物权法》司法解释（一）第一条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”对因不动产物权归属而引起的案件具有指导意义，对实践中登记性质的民事回归也具有积极的支持作用。笔者认为，在发生不动产登记错误情形时，主张权利人可以根据实际情况选择民事路径和行政路径，但是就现时段的研究，单就赔偿率及构成要件而言，民事赔偿率相对较高，走行政路径要获得赔偿的前提之一就是具体行政行为已被确认违法，在很多情况下是有难度的，因此笔者认为走民事路径更有利于我们。

三、不动产登记错误赔偿构成要件

那么你肯定要问，发生了登记错误的情形，满足什么条件就可以获得赔偿？那么就是部分要探讨的不动产登记错误赔偿构成要件的问题，要获得赔偿必须满足三个具体的要件，一是已发生实际损失；二是违法或者存在过错；三是该损失与具体行政行为之间有因果关系。需要注意的是，要求行政赔偿中的条件之一就是具体行政行为已被确认违法。

四、案例分析及总结

文章开篇的案件，其审判结果为法院依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十三条[1]的规定判决登记机构向银行支付银行70%的损失，赔偿后可以向第三人追偿。后在二审中，法院认为银行在办理抵押贷款中，未认真核查第三人的真实身份，且未尽到审慎的审查义务，根据其各自的过错判决各自承担50%的损失。该案是登记机构和第三人双方原因造成登记错误结果发生的情形。

最终以上述分析的理论回归引言中类型化情形，情形一：假如李某未向银行抵押贷款，而是将该房以秦某的名义卖给第三人，秦某应如何维护自己的权益？首先要看受让人是否符合善意取得，若符合，则权利人不能再要求其返还房屋，权利人可以向李某、登记机关主张房产损失以及因不能占用使用自己房屋而租房造成的租金损失；若不构成善意取得，权利人可以向李某和恶意第三人主张返还房屋，要求赔偿其损失，也可以向登记机构主张房产损失。情形二，该种情形属于申请人李某单方面原因造成的登记错误，秦某的损失应由李某来赔偿。情形三，如果李某伪造材料、何某未尽到合理的审慎义务或者李某与何某串通，房屋登记在李某名下，此时秦某可以向的登记机关、李某主张损失。

[1]《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十三条“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”