还没有直接和迪士尼、环球影城竞争，中国本土最大主题公园开发商深圳华侨城（000069）在维持多年的繁荣扩张后，开始显露出疲态。

10月21日公布的财报显示，第三季度华侨城营业收入为55.98亿元，同比下降15.42%，直接为其主题公园造血的地产业务前三季度签约120亿，完成全年200亿目标的六成。

华侨城是中国主题公园的翘楚。这家成立于1985年的央企，从深圳湾畔一片滩涂地开始做缩微景区世界之窗起家，通过销售周边住宅维持主题公园投资运营的模式，将欢乐谷品牌扩张到北京、上海、天津、成都和武汉等城市。

全球第三方旅游业咨询机构AECOM发布的报告显示，华侨城2013年以2618万人次总接待量，位居全球景区集团第四名，仅次于迪士尼、美林和环球影城。

而研究机构IBISWorld的数据显示，中国2014年游乐园行业收入预计将上涨9.6%，至175亿元。在过去的五年间，该行业收入以每年12.1%的速度增长。许多公司开始跃跃欲试，它们号称将耗资数十、数百亿元建造游乐园项目。

华侨城曾经有机会成为中国主题公园领域的大连万达，但它并没有像万达那样通过超强执行力快速圈地快速复制，短时间内在中国建立起一个无人能超越的规模门槛。

10月中旬，环球影城宣布将斥资人民币200亿元在北京建设一座主题公园。世界著名主题公园连锁品牌六旗（Six Flags）也在今年6月宣布，未来10年将在中国打造多个六旗品牌的主题公园。迪士尼公司的上海迪士尼乐园甚至就要在2015年开门迎客了。

这意味着本土最大的主题公园欢乐谷马上将面对无比惨烈的竞争——在它们面前，这家深圳公司多少会缺乏一些自信。据界面新闻研究部报告显示，迪士尼每年都会淘汰近1/3的硬件设备，新建1/3的新概念项目，而欢乐谷每两三年才进行一次设备升级，导致的结果就是迪士尼的重游率在50%以上，而华侨城仅在30%左右。门票收入依然是这家公司在旅游业方面的支柱，占比近85%，而迪士尼的餐饮、娱乐等项目占比占40%以上，门票收入占比不到60%。

在单个项目的体量上华侨城也落后了——迪士尼和环球影城拥有年游客量超过500万人次的巨型主题公园。为此，华侨城曾计划以欢乐谷门票收益作资产证券化运作，筹资将北京和上海欢乐谷打造成巨型主题公园。而在树立文化吸引力方面，华侨城与迪士尼间的差距则更为显著。

错失跑马圈地的机会后，华侨城的竞争对手不仅有跨国巨头，还有本土商业地产大鳄万达。王健林在去年已经宣布投资人民币300至500亿元在青岛建立一家娱乐中心，并将在2016年部分开业，该中心将包括一个主题公园、一个电影博物馆、一个蜡像馆和一个电影制片厂。

华侨城的选择是逐步把触角伸向二三线城市，为了更好地适应这些城市，华侨城还做了一个大胆的决定，将欢乐谷主题公园面积缩小，并主打欢乐海岸产品。

华侨城副总裁倪征向界面新闻记者称，此前欢乐谷项目单体投资在15亿元左右，今后计划在一些省会城市投资8亿左右的精品欢乐谷，福州欢乐谷将率先试水——此外，华侨城今后的重心将放在其第四代旅游产品欢乐海岸。

这是融合了旅游和商业地产的娱乐休闲业态。和以往封闭式收取门票的欢乐谷不同，华侨城的欢乐海岸采用开放式的娱乐休闲区域设计，既有餐饮、购物中心、影院、会所等商业业态，又有水秀、海洋馆及麦鲁小城等娱乐业态，目标定位是都市人群和家庭消费。像万达做商业地产一样，华侨城的欢乐海岸希望依靠住宅销售实现快速回笼资金，依靠商业租金收入实现长期现金流和资产增值。

深圳欢乐海岸是这个新产品的第一次试水。在一块早前政府划拨的土地上华侨城获得了成功——相比欢乐谷以年轻人为主的定位，欢乐海岸看上去受众范围更大。深圳的成功让这家主题公园开发商深受鼓舞，并将欢乐海岸视为二线城市扩张的拳头产品。

从2012年开始，华侨城就分别与深圳大鹏新区、福州、宁波、重庆和佛山顺德等地签署合作框架协议，主推其欢乐海岸产品。

但对于地方政府来说，欢乐海岸听上去更像是增加了娱乐项目的万达广场。随着各地商业地产的大量涌现，以及电商的强大冲击，商业地产的热度在下降，大量商业地产开发商也逐渐在购物中心内配置旅游文化的体验式消费——他们事实上都成为了欢乐海岸的竞争对手。

万达集团已经筹划在万达广场的基础上融入更多文化旅游元素。其最近推出的万达城和万达mall就是集合了主题公园、购物中心、舞台秀及星级酒店的大型文化旅游项目——华侨城模式与万达模式已经相互融合。

但华侨城刚起步，市场号召力和土地议价能力远远不如万达。2011至2013年政府一共补助万达64亿元。同期，万达的楼面地价从1800元降到1100元，但华侨城的楼面地价普遍在2400元以上——6月份拿到的重庆欢乐谷项目楼面价约2620元，去年9月拿下的宁波欢乐海岸项目楼面价约2415元，去年10月拿到的顺德欢乐海岸楼面价更高达3525元。

一位旅游行业分析师对界面新闻记者表示，深圳欢乐海岸成功有其特殊性——其土地成本投入并不大，但如果异地复制就要承担更高的土地成本，必然对项目盈利前景造成影响。

在其布局的城市和区域里，华侨城也将面临激烈竞争。在武汉、宁波等较为核心的二三线城市，万达、世茂集团、宋城股份等企业投资的各种主题公园项目也已纷纷落地。

华侨城最重要的一块营收来自于房地产销售。目前看来，华侨城地产业务的发展并不乐观。中信建投一份报告指出，虽然四季度随着流动性及地方政府托底政策，楼市大环境有所改善，但华侨城项目主要为高端大户型产品，仍将面临较大的去化压力。

地产业务的下滑，将给这家主题公园公司带来更为深远的影响。今年年初，在一次战略转型的会议上，华侨城董事长刘平春把竞争对手定位为全球行业老大迪士尼。但这一次，他还将面临国内同行竞争的尴尬。这家亚洲最大的景区集团仍需继续寻找冲破天花板的有效办法。