出售200亿资产后 莱蒙黄俊康又要重回地产了

老板亲自上阵,莱蒙有希望了吗?

 |  罗强
图片来源:视觉中国

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出售超过200亿港元资产,早前准备向大健康企业转型的“内房股”莱蒙国际(03688.HK),似乎又在重新聚焦地产了。

3月14日晚间,莱蒙国际在2017年度业绩报告中透露了这一讯息。“未来展望”章节中,莱蒙国际先是谈了作为小开发商,在现有调控政策环境下,过去的高负债、高规模、高周转的模式将受到考验,并预测未来市场占有率将局限在前20名的企业中。

其次,莱蒙国际表示,未来公司将聚焦精品房地产开发,将业务范围重点聚焦在粤港澳大湾区、上海、澳洲悉尼等有潜力的市场。与此同时,积极开拓“房地产+”的商机,在健康养护、养老、教育等领域进行投资布局。

最后,为保持现金流的稳定,莱蒙国际会继续增加收租物业的规模。此前出售国内资产之后,手握现金的莱蒙国际将进一步在香港拓展项目;目前莱蒙国际已在香港拥有4个项目,未来五年将带来103亿港元的货值。

这份“未来展望”与往年大不一样。往年报告中,莱蒙国际陈述的最多的是公司将向“地产+国际化的健康生活服务商”转型,健康领域业务将成为公司重要收入来源,成为国际化的大健康企业,并强调转型有望打破中国房地产企业,在香港资本市场长期被低估的局面。

莱蒙国际由祖籍深圳的香港商人黄俊康于1990年代创立,2011年在香港上市,在深圳拥有水榭花都、莱蒙水榭山等豪宅项目,也开发了中端产品水榭春天系列,拥有一定美誉度。

现年62岁的黄俊康创业以来顺风顺水,他还是天虹(002419.SH)的第二大股东,每年分红上亿元。但莱蒙国际上市之后并未踩准节奏,从一线城市转而布局二三线城市,公司团队、销售均出现问题,继而演变为过去两年时间里,黄俊康一边卖股权,一边卖项目。

过去的2017年,莱蒙国际仅录得合约销售额24.9亿港元,其中物业合同销售额约17.24亿港元。确认营业收入锐减67%至18.37亿港元,但归属于上市公司股东的利润却高达46.42亿港元。这源于莱蒙国际报告期内出售了一个资产包予河南开发商和昌集团,利润确认为75.88亿港元。

出售给和昌集团的资产为莱蒙国际,在内地各大城市的8个项目,总代价高达153.25亿港元。更早前的2016年,莱蒙国际也出售了多个项目给融创集团,代价亦超过50亿港元。

更早前2015年7月,莱蒙国际控股股东黄俊康出售27.62%的股份予云南城市建设投资集团有限公司,拱手让出第一大股东位置,此后黄俊康持股下降至25.13%,但其还拥有2.38亿股永久可换股证券,悉数行权后黄俊康总持股37.75%,云南城投的持股稀释至22.96%。

到目前为止,仍然还没有看到莱蒙国际向大健康企业转型的成果。其2017年各分业务营收中,地产开发营收13.13亿港元,息税及摊销折旧前亏损2.2亿港元;最赚钱的项目是租金收入,营收2.45亿港元,息税及摊销折旧前盈利1.52亿港元;医疗保健业务规模几乎可以忽略不计,且处于持续亏损阶段。

重新聚焦精品地产,则源于莱蒙国际的现实情况。一方面是团队问题,长达两三年的资产重组过程中,莱蒙国际内地的管理团队大部分离职,继续在内地大规模开展房地产业务已经不现实。半个月之前,执行董事兼联席总裁陈风扬、执行董事王天也同时辞职,黄俊康成为唯一行政总裁。

此前,陈风扬、王天也主要负责内地的房地产项目,现年62岁的黄俊康也一直有着退休意愿。现在看来,黄俊康不得不重新全面掌管公司。

另一方面,黄俊康以及第一大股东云南城投的资源仍然集中在地产行业。莱蒙国际进军海外地产业务,大多数倚仗黄俊康在香港、悉尼的行业资源;而在内地拿项目,则倾向于和利用与大股东的合作基金执行。

截至到2017年期末,莱蒙国际在11个城市拥有19个不同发展阶段的项目,可销售及租赁的总建筑面积64.66万平方米,其中深圳、惠州项目在建,总建筑面积20.3万平方米,香港的2个项目也计划2018年开工,总建筑面积约3.4万平方米。

莱蒙国际的基础资源还有20.15万平方米的租赁物业,每年租金收入在2.5亿港元左右,公允价值近50亿港元。资产重组、人事调整之后,莱蒙国际似乎看清了方向,手中还握有近50亿港元的现金,以及卖资产的应收款项近100亿港元,保留了“再战”的基础。

但资本市场对于这一业绩和战略似乎并不买账,3月15日开盘,莱蒙国际一度跌6.32%,截至午盘,莱蒙国际收于3.65港元/股,跌3.95%,市值仅50.52亿港元。