01

济南政策：限购限价限售限地价，楼市逐步进入“四限”时代

从2016年济南重启限购政策之后，2017年是济南楼市调控政策理性化的一年，先是4月19日发布最严限购令，首付提高到60%，同时规定土拍溢价率超过150%得卖现房，这一政策无疑是为楼市踩了“急刹车”，随后5月18日限购细则出炉，本科学历及以上社保满半年可享3成首付，可谓是楼市政策与人才引进政策的双重“车道”。

提高首付比例，信贷收紧

4月19日深夜，济南限购政策再升级。20日起，济南本市户籍购买二套房，首付比例提高至60%，非本市户籍家庭首套房贷款比例提高至60%，商贷最长年限都缩短至25年，长清章丘也纳入限购范围。

整改整顿

《通知》指出，依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。

限售

《通知》指出，限购区域内自本通知施行之日（4月20日）起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

限地价

引导企业理性竞价，一是结合土地出让溢价率提高项目预售条件。二是设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

限购细则

5月18日，济南市再出楼市限购细则：

目前我市在落户政策方面有“亲属投靠”人员落户、投资纳税落户等多种政策。符合上述政策的外地身份在济工作人员，均可通过办理落户(含集体户口)后，以济南户籍身份购房。

全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策。

信贷政策持续收紧

8月中下旬，济南多家银行调整房贷利率执行水平。首套房上浮5%-10%，二套房上浮15%，最高上浮30%。信贷政策持续收紧。

加强社区综合服务建设

10月11日，济南明确新建住宅小区需配备社区综合服务设施用房，且须与住宅小区同步规划、报批、建设、验收。未与商品房同步设计、同步建设的，房企开发的楼盘将拿不到建设工程规划许可证，建设部门也不予办理商品房预售许可证。

维护住房公积金购房贷款权益

11月20日，济南市城乡建设委员会济南住房公积金管理中心下发《关于支持职工使用住房公积金贷款购买商品住房有关事项的通知》，要求房地产企业不得拒绝公积金贷款。

02

楼市供需下降，历城区领跑

住宅供应：住宅供应量下降超五成，供需基本平衡

2017年济南住宅总供应面积为759.49万平方米，同比下降54.12%，平均月度供应量为63万平方米。一季度供应量最少，仅92.3万平方米，二三季度供应量不断增加，8月份供应量达111.28万平方米，为年度最高点。

从销供比来看，2017年一季度销供比均在1以上，2、3月份均达到2以上，一直处于供不应求的状态，5月份开始销供比降至1以下，供大于求。2017年销供比0.94，市场供需基本平衡。

图：2012年-2017年济南住宅月度供应量及销供比

新房成交：全年成交回落，11月为成交高点，三季度成交量明显下滑

2017年，限购限售等调控政策陆续出台，信贷政策收紧，房地产市场渐趋稳定。2017年济南商品住宅共成交712.31万平方米/5.8万套，同比分别下降52.77%/54.12%，降幅较大。2017年月均成交59.36万平方米。

具体来看，一季度月均成交67.61万平方米，同比下降29.1%；二季度限购、限售政策出台，月均成交56.28万平方米，同比大幅下降64.1%；三季度成交量继续下降，月均成交42.60万平方米，同比下降72.5%；四季度成交回升，月均成交70.95万平方米，同比下降26.1%，11月份达到全年成交高点，成交85.16万平方米。

图：2012年1月以来济南住宅成交情况

区域成交：成交区域集中度较高，历城领跑全市

2018年受整体市场成交下滑的影响，各区成交量较去年同期均出现较大降幅，其中降幅最大的是市中区，成交面积74.09万平方米，同比下降69.67%。

具体来看，历城区成交量最大，为284.49万平方米，同比下降52.60%；其次是槐荫区，成交量为118.60万平方米，同比下降50.94%；历下区紧随其后，成交100.43万平方米，同比下降37.34%，其他区成交量均在一百万平方米以下。

图：2016年-2017年济南住宅区域成交情况

细分市场：100-140㎡中高面积段成交占比超一半，改善型需求加大

中低面积段：成交套数1.5万套，同比下降64.6%；占比下降8.3个点，为25.3%。

中高面积段：成交套数3.2万套，同比下降43.2%；占比提高9.6个点，为56.0%。其中100-120㎡刚需及首改型需求占比最大，为30.0%。

高面积段：成交套数1.1万套，同比下降55.7%；占比下降1.3个点，为18.7%。

03

土地供求：整体供应及成交规模下降，住宅用地供求均下降

2017年济南市（不含县级市）共推出各类用地856.1万平方米，同比下降11.8%。其中，住宅用地推出487.3万平方米，同比下降14.1%；商办用地推出208.5万平方米，同比上涨34.8%。

2017年济南市各类用地共成交734.6万平方米，同比下降20.6%。其中，住宅用地成交437.8万平方米，同比下降15.7%；商办用地成交147.0万平方米，同比下降8.2%。

图：2016年与2017年济南各类土地推出和成交面积

区域土地：地块成交集中在历城区和历下区，槐荫区楼面价最高

成交量方面，2017年土地成交主要集中在历城区和历下区，两个区域合计占比为78%。其中，历城区成交72宗地块，规划建面939.1万平方米；历下区成交60宗地块，规划建面455.6万平方米；天桥区成交23宗地块，规划建筑面积140.5万平方米。

成交价格方面，槐荫区楼面均价达7336.9元/㎡，为各区中最高；历城区紧邻其后，楼面均价为5491.3元/㎡；历下区排第三，楼面均价4963.1元/㎡。天桥区楼面均价最低，为2761.5元/㎡。

图：2017年济南各区域土地成交面积占比

图：2017年济南各区域土地成交楼面均价

成交地块总价排行榜：历城区地块成交26.0亿元居首

2017年8月份成交的历城区三宗地块位居成交总价排行榜前三位，其中历城区唐冶新区龙凤山路以东、唐冶西路以西、飞跃大道以南地块以26.0的成交价格位居榜首，楼面价达到10450元/平方米，溢价率高达108.99%。在2017年住宅用地成交总价排行榜TOP10中，历城区地块共占据了7席，说明历城区成为房企争夺要地。

表：2017年济南市住宅用地成交总价排行榜

04

后市展望：成交量价平稳

市场总结：住宅市场供需双双回落，整体市场供需平衡

楼市预判：住宅市场量价平稳

从成交量来看，2017年限购限贷政策连续出台，投资需求受到抑制，但济南作为山东的省会城市，人口吸附能力较强，购房需求仍较旺盛。在维持市场稳定的基调下，济南市场成交量将保持平稳。从价格上来看，政策仍将持续，价格很难有较大涨幅。预计2018年济南市场量价平稳。

从土地竞拍情况来看，房企在济南拿地意愿强烈，土拍政策频出，但未降低企业拿地热情。但随着调控持续深入，金融监管加强，未来房企拿地将归于理性，土地成交溢价率将会有所下降，但对于优质地块，竞争仍会比较激烈。