文／王丽新

前脚跟SOHO中国刚签完约，要在商业写字楼、产园办公、产业孵化等领域进行全面战略合作，后脚马上搭伙建行发行200亿元长租公寓ABN，再往前数10天，首单60亿元的储架式长租公寓CMBS计划正式获批，招商蛇口布局100万间长租公寓的“雄心”逐渐显露。

半个月内，招商蛇口找了一个做联合办公空间的合作商，完成了260亿元的长租公寓资产支持证券化，大有押重金加码存量市场的超车意图。

据悉，招商蛇口已将长租公寓列为公司战略业务之一，其长租公寓建筑规模总计约60万平方米，约1.6万间，目前已在深圳、北京、天津、重庆等有所布局，上海、广州等城市亦正在推进落地中。

据悉，按照招商蛇口的计划，未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局，通过收购兼并的模式加速扩张，管理规模扩容至100万间。

中金公司分析师张宇表示，公司当前全国长租公寓总房源数达1.6万套（对应建筑面积约60万平方米），其中在运营房源数1.3万套，平均月租金约为每平方米100元，出租率达98%-99%。预计此业务板块今年可实现4亿元左右收入，且由于产品多为存量自持物业，拿地成本极低，毛租金收益率预计可达20%，毛利率超过50%。

值得关注的是，有业内人士向记者表示，自持长租公寓沉淀资金量大，对企业资金链压力大，需要房企有很强的融资能力，并且资金成本相对较低，才能实现规模化扩张，但仍需很长周期才能获得盈利。

事实上，今年以来，招商蛇口在融资、加杠杆方面动作频繁，上半年先后发行两笔共计50亿元的中期票据，11月下旬继续发行了两笔共29亿元的公司债券，同时与太盟投资集团合作设立规模为16亿元的地产基金。

据张宇表示，截至9月底，招商蛇口在手现金约445.5亿元，短期借款及一年内到期非流动负债合计262.7亿元。公司几次融资将优化资金状况，提升偿债能力。

事实上，自从中央提出多项鼓励及支持住房租赁市场发展的政策后，多家知名房企纷纷进军长租公寓，大举发展自持租赁住宅业务。

而自房地产融资渠道收紧之后，长租公寓项目则是较为容易获得融资的渠道。

前不久新派公寓的2.7亿元国内首单权益性长租公寓资产类REITs正式“破冰”发行后，保利亦趁机拿下了国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，规模50亿元。

“长租公寓目前回报率很低，对企业运营提出了很高的要求，资本对该领域的投入也愈发理性。”某房企高管接受《证券日报》记者采访时表示，长租公寓盛宴之下，不少房企纷纷将其作为主航道业务之一，若盲目发展，不排除将来出现大量空置的长租公寓。